世界經(jīng)濟在遭受新冠肺炎疫情沖擊下，正處于艱難復蘇的過程之中。但是，近來公布的一系列數(shù)據(jù)和報告顯示，全球多國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)上漲勢頭。機構(gòu)認為，當各國政府的刺激措施結(jié)束后，房地產(chǎn)市場存在修正的風險。

多國房價上漲

9月30日，瑞銀集團發(fā)布了2020年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)。在受分析的25個大城市中，一半以上要么面臨房地產(chǎn)泡沫風險，要么估值過高。其中多倫多市是北美房地產(chǎn)泡沫風險最大的城市。溫哥華、不列顛哥倫比亞省、洛杉磯、舊金山和紐約被認為估值過高，但不存在泡沫風險。報告警告稱，當各國政府的刺激措施結(jié)束后，房價將進行修正。

從國別看，美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強勁。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，美國成屋銷售從3月起呈現(xiàn)斷崖式下跌，5月創(chuàng)下1982年以來最大同比跌幅27%。6月房地產(chǎn)銷售卻突然爆發(fā)，環(huán)比增長20%；到7月，美國二手房銷售量飛速攀升至586萬戶，創(chuàng)2006年底以來最高水平，環(huán)比增長25%。美國商務(wù)部公布的新房銷售數(shù)據(jù)顯示，7月美國新房銷量環(huán)比增長約12%，同比增長31.3%，銷量達到2007年10月以來的單月最高。

房價方面，美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）房價指數(shù)7月同比上漲6.5%，是自2018年6月以來的最大年度漲幅。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會發(fā)布的報告顯示，8月房價較上年同期飆升11.4%。據(jù)《華爾街日報》報道，全美范圍內(nèi)價格在100萬美元以上的房屋銷售增長了44%。美國國家土地不動產(chǎn)創(chuàng)始人杰森·沃爾特說：“現(xiàn)在，美國房價中值升至31萬美元，較2019年8月上漲11.4%，這是有史以來第二次美國房價中值升至30萬美元以上。

英國自因疫情限制看房的措施解除以來，房地產(chǎn)市場也強勁復蘇。房地產(chǎn)網(wǎng)站Rightmove顯示，9月房屋價格同比上漲5%，為2016年9月以來最高漲幅。漲幅最大的是倫敦以外的地區(qū)，如約克郡、中部地區(qū)和蘇格蘭。Rightmove估計，房屋銷售量同比增加了40%。相比之下，倫敦市中心的交易量則比一年前下降了14%。

歐元區(qū)是房地產(chǎn)市場過熱最嚴重的地區(qū)。慕尼黑和法蘭克福位居前列，巴黎和阿姆斯特丹緊隨其后。與2019年一季度相比，2020年一季度德國房地產(chǎn)價格同比上漲6.8%。

國際貨幣基金組織8月發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以去年第三季度為比較基準，全球?qū)嶋H房價指數(shù)為167，創(chuàng)下2000年開始統(tǒng)計以來的最高水平。在統(tǒng)計的63個國家和地區(qū)當中，有45個的房價上升。

多因素推升房價

多重因素造成了部分國家房價上漲。路透社分析指出，一方面，疫情引發(fā)了人口向低密度地區(qū)的遷徙，房地產(chǎn)市場相對供不應求；另一方面，在創(chuàng)紀錄的低抵押貸款利率的刺激下，民眾的購房意愿顯著提升。

供需難以平衡造成美國房地產(chǎn)搶手。NAR首席經(jīng)濟學家勞倫斯表示，當前買家間競爭十分激烈，新房源一上市就被搶空，而許多城市的房屋供應都跟不上需求步伐，主要是賣家顧忌疫情影響、美元指數(shù)走弱等諸多因素，表現(xiàn)出了明顯的惜售情緒，不少賣家撤銷了賣房決定。在相當長的一段時間里，供給量緊張的情況不會緩解。

牛津經(jīng)濟研究所駐紐約首席美國經(jīng)濟學家南?！し兜恰ず畹潜硎荆?ldquo;即使需求從最近的水平回落，稀疏的庫存，特別是現(xiàn)房的庫存，仍將使房屋價格堅挺。”

過去兩個月，美國房貸利率一直保持在3%以下，雖然略有回升，但依然處于歷史低位區(qū)。在政策刺激下，不少美國中產(chǎn)階層提升了房產(chǎn)投資意愿。美國研究機構(gòu)Bankrate此前調(diào)查了千名美國成年人的投資偏好。數(shù)據(jù)顯示，26%的受訪者將房地產(chǎn)作為首選投資標的，僅次于占比28%的股票，54%的受訪者稱疫情是影響他們目前長期投資偏好的最重要因素。

在英國，房價上漲一方面是由于貨幣大量增發(fā)，另一方面是英國大幅度下調(diào)房產(chǎn)稅的征收比例。Rightmove的董事蒂姆說，“在今年年初，四居室對于交易升級的買家來說非常奢侈，但現(xiàn)在這樣的戶型正在成為必備品。”

風險不斷積聚

在多國房地產(chǎn)市場價格上漲背后，風險也在不斷疊加。

數(shù)據(jù)顯示，美國住房市場中90%的房價上漲已超過工資上漲幅度。《商業(yè)內(nèi)幕》網(wǎng)站指出，“盡管強勁的需求和較低的抵押貸款利率對房屋銷售形成支持，但經(jīng)濟復蘇緩慢以及疲軟的勞動力市場都構(gòu)成了下行風險，預計這些因素將對未來幾個月的房屋銷售造成壓力。”

房價上漲對不同人群的影響不一。《今日美國》稱，一些人有能力逃離大城市，改善生活。但一些收入較低的美國人，面對失業(yè)危機、工資停滯不前卻無法擁有自己的住房。美國人口普查局8月底進行的一項調(diào)查顯示，超過800萬美國租戶無力支付上月房租。與此同時，美國房東們也面臨巨大的經(jīng)濟壓力，尤其是低收入房東。美國布魯金斯學會的研究報告顯示，年收入低于5萬美元的房東，房租占其家庭經(jīng)濟收入比例達19%。因此當房客無法支付房租時，低收入房東也同樣會面臨失業(yè)與違約風險，進而形成信用違約的惡性循環(huán)。

分析人士認為，當前美國所面臨的問題遠比次貸危機時期嚴重，國債、企業(yè)債與家庭債務(wù)都創(chuàng)下歷史新高，且當前美國金融市場的規(guī)模已經(jīng)遠超次貸危機時的水平。超級紓困政策推高了美國房地產(chǎn)市場的泡沫，一旦新一輪疫情救助資金無法到位，美國的房地產(chǎn)抵押貸款市場就有可能爆發(fā)大規(guī)模違約。

其他國家的房地產(chǎn)市場也面臨不同程度的風險。加拿大抵押和住房公司9月版《住房市場評估》稱，加拿大主要房地產(chǎn)市場目前的風險水平為中等。在歐洲，改善需求釋放和政府稅收信貸等政策帶來了對房地產(chǎn)市場的支持。但是由于經(jīng)濟下行，法國外貿(mào)銀行近期在報告中預測，到今年年底，歐洲房價將下降5%，不過德國和法國等國房地產(chǎn)價格略為堅挺。