國慶假期期間，北京地區(qū)以限競房為代表的新房市場明顯回暖。房企推盤節(jié)奏加快，疊加節(jié)日期間的優(yōu)惠活動(dòng)，使得北京地區(qū)“銀十”成交出現(xiàn)“開門紅”。

中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)部分樓盤“十一”期間推出了“一口價(jià)”、送車位、送倉儲、打折促銷、送家用電器等活動(dòng)。一些位置較好的項(xiàng)目銷售成績良好。

打折成看點(diǎn)

不少前期入市的新房樓盤“十一”期間進(jìn)行打折促銷，折扣通常在8.5折左右。有的樓盤價(jià)格未出現(xiàn)明顯折扣，但推出了買房送車位、送倉儲、送家電、送家具的活動(dòng)，優(yōu)惠力度相比“金九”期間明顯加大。

“這些活動(dòng)9月份沒有，開發(fā)商希望10月份能夠清盤，因此推出了一系列活動(dòng)。從草簽到網(wǎng)簽大概一個(gè)月時(shí)間，加上銀行放貸的時(shí)間，10月份銷售基本可以保證年底回款。這是總部下達(dá)的銷售任務(wù)。”多個(gè)2018年就入市的限競房項(xiàng)目銷售人員對中國證券報(bào)記者表示。

根據(jù)房產(chǎn)中介提供的打折數(shù)據(jù)表，“十一”期間，北京地區(qū)參與打折活動(dòng)的樓盤數(shù)量占到全市新盤數(shù)量的四分之一左右，最低折扣可達(dá)到7.8折。有中介人員稱，自己拿到的是獨(dú)家房源，如果客戶自己去則沒有折扣。對此，中國證券報(bào)記者向中介列舉的開發(fā)商售樓處進(jìn)行求證，得到的答復(fù)均為：中介拿到的折扣和開發(fā)商的折扣一致，不存在中介所稱的獨(dú)立房源。

不過，中介及開發(fā)商均指出，并非所有在售房源都有這個(gè)折扣，折扣只適用部分房源，這些房源總價(jià)一般較低。

“1000萬元的房子不可能850萬元就賣。”某新房樓盤銷售人員對中國證券報(bào)記者表示，“打折的房源基本都是前期較為滯銷的戶型，總價(jià)普遍較低。”

值得注意的是，部分樓盤目前價(jià)格與備案價(jià)相比折扣力度較大。銷售人員表示，這些項(xiàng)目開盤較早，且疫情期間也有過優(yōu)惠政策，目前的折扣是累積的結(jié)果。

以位于南五環(huán)某商辦項(xiàng)目為例，這是頭部開發(fā)商重點(diǎn)開發(fā)的精裝修項(xiàng)目，2015年開盤時(shí)銷售火爆，一度達(dá)到5萬元/平方米。此后，商辦項(xiàng)目限購，只能出售給公司類客戶，不能出售給個(gè)人，且無法貸款購買。該項(xiàng)目限購后，價(jià)格一路走低，疫情期間推出8折優(yōu)惠，“十一”期間又推出了額外優(yōu)惠活動(dòng)，目前價(jià)格跌至3萬元/平方米。“如果按照開盤價(jià)，目前屬于6折優(yōu)惠，但不是一次性到位的價(jià)格。”樓盤銷售人員對中國證券報(bào)記者表示。

看盤客戶多

“金九”期間不少開發(fā)商的銷售表現(xiàn)欠佳，“銀十”則加速了搶收進(jìn)度。從機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)看，9月28日至9月30日，北京市12個(gè)新盤項(xiàng)目取得預(yù)售證，部分項(xiàng)目拿證當(dāng)日即開盤銷售。記者走訪多個(gè)新入市的項(xiàng)目了解到，“十一”前后開盤的多個(gè)項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò)。某中介機(jī)構(gòu)銷售人員稱，“公司項(xiàng)目品質(zhì)確實(shí)好，項(xiàng)目前期在廣告上也下了功夫。”

位于海淀區(qū)某新開盤項(xiàng)目處一名保安人員稱，開盤當(dāng)日來看房客戶從接待大廳排到大廳外院子臺階下。記者在售樓處看到，當(dāng)日下午2點(diǎn)至3點(diǎn)之間，售樓處看房人員來來往往，大約25組的接待位置均坐滿，客戶不斷來往樣板間和接待處之間。

“項(xiàng)目10月1日開放樣板間，當(dāng)天登記客戶100多組，目前有250組左右。”海淀區(qū)西北旺某項(xiàng)目銷售人員介紹，該項(xiàng)目有3個(gè)主力戶型。

該銷售人員稱，周邊已多年沒有新盤入市，樣板間開放后前來看盤客戶很多，“我下午過來的，目前已接待12組客戶。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，9月底以來，房企新項(xiàng)目入市積極性提高，主要為了避免年末可能出現(xiàn)不確定情況。新房項(xiàng)目加快入市，開啟10月份的搶收大戰(zhàn)。北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，9月末共公布了12個(gè)住宅項(xiàng)目的預(yù)售許可證，大多是一些高品質(zhì)項(xiàng)目。從目前情況看，熱門項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)均較好，9月底入市的項(xiàng)目累計(jì)收獲超過130億元銷售額。

去化仍承壓

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元，單月業(yè)績同比增長29%，增幅有所收窄。從累計(jì)銷售看，百強(qiáng)房企1-9月操盤銷售規(guī)模同比增長9.2%，累計(jì)業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。分季度看，第三季度操盤銷售規(guī)模同比增長近28.5%，較一、二季度恢復(fù)明顯。但9月份規(guī)模房企的去化速度放緩，預(yù)計(jì)四季度房企去化壓力仍然較大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受疫情等因素影響，前三季度房企業(yè)績目標(biāo)完成率整體表現(xiàn)不及2018年、2019年同期。房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移，四季度作為市場供貨高峰期，房企供貨加速將帶動(dòng)成交量上升。但行業(yè)去化承壓的基本面尚待改善，企業(yè)全年業(yè)績目標(biāo)主要依靠增加供貨量來實(shí)現(xiàn)。此外，房企應(yīng)積極采取措施，應(yīng)對房地產(chǎn)資管新規(guī)，深化線上線下銷售渠道，制定合理的價(jià)格策略，把握重要營銷節(jié)點(diǎn)。在提振銷售業(yè)績的同時(shí)，加強(qiáng)回款流程管控，保障資金周轉(zhuǎn)。