近日，在萬科的南方區(qū)域媒體交流會(huì)上，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示：“三道紅線的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，將影響所有房地產(chǎn)企業(yè)。”
諸葛找房相關(guān)研究指出，其選取的100家上市房企中，根據(jù)2020年中報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，“踩線”的房企占比86%。同時(shí)，諸葛找房根據(jù)房企2019年的業(yè)績計(jì)算其規(guī)模，按照房企當(dāng)前三大指標(biāo)的踩線情況得出其未來有息負(fù)債平均增速：大型房企（1000-2000億規(guī)模）有息負(fù)債未來的增速較低，尤其是1500-2000億元規(guī)模房企，有息負(fù)債未來增速為3.8%，增速水平最低。
記者了解到，面對(duì)即將到來的“三道紅線”，有的房企抓緊變賣資產(chǎn)降負(fù)債，有的房企仍然對(duì)外借債，對(duì)“三道紅線”無暇顧及。
郁亮：金融過多被房產(chǎn)占用不是好事情
近日，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在南方區(qū)域媒體見面會(huì)上談到三道紅線時(shí)說：“三道紅線的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，這意味著行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，將影響所有房地產(chǎn)企業(yè)。”
近年來，房企高負(fù)債已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)常態(tài)，而今年疫情之后，在融資環(huán)境較為寬松的環(huán)境下，房企拿地?zé)崆楦邼q，杠桿再次加大。此前，據(jù)媒體報(bào)道，相關(guān)監(jiān)管部門約談部分房企，并提出希望房企控制負(fù)債，該會(huì)議被業(yè)內(nèi)解讀為“三道紅線”。
郁亮將中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展分為三個(gè)階段。一是2002年之前的土地紅利階段，拿到地就容易賺錢；二是招拍掛之后的金融紅利階段，需要更多的資本市場(chǎng)和金融支持才可以買更多的地；“三道紅線”之后，金融紅利時(shí)代已經(jīng)劃句號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入管理紅利時(shí)代。所有的房企再次來到同一起跑線上。
此前，關(guān)于房企有息負(fù)債規(guī)模年度增速將受到“三道紅線”限制的話題在業(yè)內(nèi)被熱烈討論?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，“三道紅線”即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1.0倍。
“近年來，房地產(chǎn)金融占比越來越高，這是不對(duì)的。”郁亮表示，金融過多被房產(chǎn)占用不是好事情，一個(gè)國家發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)，應(yīng)該有科技、基礎(chǔ)服務(wù)、制造業(yè)等。他還表示“三道紅線”今年明確下來了，明年要全面開始實(shí)施這個(gè)政策。
郁亮提到，三道紅線將覆蓋表內(nèi)表外，并進(jìn)行穿透檢查。“之前的財(cái)務(wù)技巧都沒有任何用處，現(xiàn)在必須是實(shí)打?qū)崄碚{(diào)整,這對(duì)所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。”郁亮表示要從財(cái)務(wù)紀(jì)律提高到財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)務(wù)紀(jì)律是不能做假賬等，財(cái)經(jīng)紀(jì)律則要考慮好投資紀(jì)律。
郁亮表示，萬科特別不希望行業(yè)出現(xiàn)惡性事件，萬科會(huì)在保護(hù)好自身利益的前提下，力所能及地幫助一些面臨困難的企業(yè)。
最后，郁亮表示有一項(xiàng)不變的事情，就是對(duì)客戶好。“有好產(chǎn)品、好服務(wù)，企業(yè)才能活下去。”
大型房企未來有息負(fù)債增速最低
中山證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛表示“三道紅線”對(duì)房企影響較大。李湛選取了50家大型房企進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)約一半房企處于綠檔和黃檔，紅檔和橙檔房企分別有16家和8家，分別占比32%、16%。“大中型房企整體財(cái)務(wù)狀況較穩(wěn)健，但內(nèi)部格局嚴(yán)重分化。”李湛表示。
“三道紅線”意味著房企的融資環(huán)境即將改變，“拆東補(bǔ)西”將成為過去式。諸葛找房根據(jù)房企2019年的業(yè)績計(jì)算其規(guī)模，按照房企當(dāng)前三大指標(biāo)的踩線情況預(yù)測(cè)其未來有息負(fù)債平均增速：“500億元以下的房企有息負(fù)債增速最高，為7.3%。頭部房企（2000億以上）未來有息負(fù)債增速為6.7%。大型房企（1000-2000億）有息負(fù)債未來的增速較低，尤其是1500-2000億元房企，有息負(fù)債未來增速為3.8%，增速水平最低。”
“究其原因，500億以下房企規(guī)模較小，大部分為區(qū)域深耕房企，且小型房企的融資難度較大，因此當(dāng)前的財(cái)務(wù)指標(biāo)較優(yōu)。頭部房企有較好的運(yùn)營策略，品牌效應(yīng)強(qiáng)，自身的現(xiàn)金流較好，未來有息負(fù)債增速也可觀。而主要大型房企目前仍在積極拿地，加大全國布局，沖刺龍頭房企陣營，目前踩線較為明顯。”諸葛找房進(jìn)一步分析。
根據(jù)2020年中報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，諸葛找房監(jiān)測(cè)的100家上市房企中，房企踩線的占比為86%，其中，云南城投、泛?？毓?、光明地產(chǎn)均位于紅色檔。面對(duì)即將到來的“三道紅線”，有的房企抓緊變賣資產(chǎn)降負(fù)債，有的房企仍然對(duì)外借債，對(duì)“三道紅線”無暇顧及。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，云南城投（股票代碼：SH600239）資產(chǎn)負(fù)債率為95%，凈負(fù)債率為801%，現(xiàn)金短債比為0.17。9月30日，云南城投公告稱掛牌轉(zhuǎn)讓下屬全資子公司昆明市官渡區(qū)城中村改造置業(yè)有限公司（下稱“官城置業(yè)”）100%的股權(quán)，條件是摘牌方要承接云南城投對(duì)官城置業(yè)的57.46億元的債權(quán)本息。
泛?？赝叮ü善贝a：SZ000046）資產(chǎn)負(fù)債率為80%，凈負(fù)債率為183%，現(xiàn)金短債比為0.83。9月16日，泛海控股向關(guān)聯(lián)方中國民生銀行北京分行申請(qǐng)期限為12個(gè)月的17.8億元的融資，對(duì)于融資用途，泛海控股公告顯示為日常短期融資。
光明地產(chǎn)（股票代碼：SH600708）資產(chǎn)負(fù)債率為82%，凈負(fù)債率為234%，現(xiàn)金短債比為0.31。8月25日，光明地產(chǎn)公告稱將發(fā)行2020年度第一期期限為239天的超短期融資券7.5億元，發(fā)行利率為3.42億元。
“房地產(chǎn)發(fā)大財(cái)?shù)臅r(shí)代慢慢走向終點(diǎn)，有些房企在這個(gè)過程中必然倒下。”前媒體人張銀銀在公眾號(hào)“杠桿游戲”上寫道。
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