近期，杭州、上海、成都等多地的長租公寓企業(yè)再現(xiàn)“破產(chǎn)潮”，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，有16家中小長租公寓企業(yè)相繼倒閉。究其原因，多數(shù)跟采用“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式，導(dǎo)致經(jīng)營不善或資金鏈斷裂有關(guān)。
長租公寓頻繁破產(chǎn)，暴露出部分企業(yè)對行業(yè)風(fēng)險管理能力的缺失。專家表示，隨著監(jiān)管制度的不斷完善，租賃企業(yè)不當(dāng)使用租賃資金行為預(yù)計將會得到有效監(jiān)管。未來，失去高杠桿加持的長租公寓行業(yè)準(zhǔn)入水平也將隨之提高，行業(yè)分化或?qū)⒉粩嗉觿 ?/div>
“高進低出”“長收短付”下的資金擴張
與共享單車和網(wǎng)約車的“打法”類似，部分長租公寓企業(yè)通過資本投入，以期快速實現(xiàn)地區(qū)或行業(yè)的市場壟斷地位，通過獲得議價權(quán)來獲取較高收益率。
家住北京市朝陽區(qū)的李偉（化名）向記者談起他在2018年的租房經(jīng)歷。他表示，當(dāng)時在中介推薦下使用了類似分期貸款的形式，一次性付了全年的房租。而在后來一次與房東的偶然交談中他發(fā)現(xiàn)，中介與房東約定的是按照季度進行支付。
不難計算，利用租戶與房東之間租金收-付的時間差對資金進行，中介有更多資金進行周轉(zhuǎn)。
類似這樣“長收短付”的經(jīng)營方式在長租公寓行業(yè)屢見不鮮。近年來隨著長租公寓領(lǐng)域興起，部分長租公寓企業(yè)為了實現(xiàn)資金積累和規(guī)模的快速擴張，選擇采取收-支時間差形成資金池，以期獲得更多的經(jīng)營資金。
不僅如此，企業(yè)搭配“高收低出”（即用高于區(qū)域市場的價格從房東處收集房源，用低于收房價格的租金將房屋便宜租給租客）經(jīng)營，來實現(xiàn)房源快速的集納和拓客。隨著市場規(guī)模的不斷擴大，企業(yè)利用時間差積累資金“雪球”也會越滾越大。
由此，僅通過“高進低出”“長收短付”的這一配套措施，部分長租公寓企業(yè)便形成一套圍繞租戶“租金”的經(jīng)營模式，沉淀出海量“資金池”。這些資金通常會用于直接投入，或投資金融項目獲得收益后實現(xiàn)再擴張。
此外，為了保證此類操作穩(wěn)定性、降低資金風(fēng)險，企業(yè)通常會引入“租金貸”產(chǎn)品，將風(fēng)險進一步分散至千千萬萬個租客身上。換言之，用個人信用保證租金在合同期限之內(nèi)的穩(wěn)定。
對于這樣的運營模式，西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登在接受采訪時表示，長租公寓企業(yè)采用此類經(jīng)營策略的目的是最大化自身利益，從商業(yè)運營角度具有一定合理性，但這同樣對租賃市場的房屋運營效率以及對風(fēng)險的應(yīng)對能力要求較高。
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