上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至8月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米，環(huán)比增長0.8%，同比增長7.5%。

從數(shù)據(jù)上看，最近三個月全國百城庫存呈現(xiàn)了環(huán)比攀升的態(tài)勢，這與各地項目供應節(jié)奏加快有關(guān)。易居研究院認為，在傳統(tǒng)“金九銀十”階段，庫存數(shù)據(jù)攀升并非負面信號。這說明房企推盤主動性增加、促銷等動作節(jié)奏加快。另一方面，也說明市場房源相對充裕，有助于拉升相應城市的市場交易量。

房價方面，1-8月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15726元/平方米，同比上漲10.7%。雖然今年前8月全國百城房價漲幅同比增速曲線略有抬頭，但這或和成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。由于各類高端項目入市的門檻降低，進而容易影響成交結(jié)構(gòu)和價格。但從具體的城市看，房價過熱城市依然在減少，這充分說明地方調(diào)控政策實施精準有效。

對于后市，易居研究院認為，當前全國房地產(chǎn)市場總體處于復蘇態(tài)勢，再加上進入到傳統(tǒng)的“金九銀十”階段，各地樓盤供應增加、促銷節(jié)奏明顯加快，去庫存壓力有望進一步得到釋放。但也需要看到，近期部分城市購房政策和銀行貸款都有收緊傾向，房價依然有進一步降溫的可能。對于后續(xù)去庫存方面，既要引導合理的剛需和改善需求導入，也要嚴厲打擊各類投資投機的購房需求。對于房企來說，主動降價讓利給購房者，能夠加快項目的去庫存，進而有助于促進業(yè)績成長和相關(guān)城市房價的降溫。

百城庫存同比增8%，69城同比現(xiàn)增長

報告顯示，截至8月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米，環(huán)比增長0.8%，同比增長7.5%。供求關(guān)系方面，近3個月均呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢。根據(jù)報告，8月份100個城市新建商品住宅供應量為5748萬平方米，而成交量為5341萬平方米。

從各類城市看，二線城市的同比拉升態(tài)勢較為明顯。截至8月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為2958、24993和20487萬平方米，同比增速分別為11.7%、11.8%和2.1%。易居研究院分析認為，過去幾年房企加大了對二線城市的投資拿地，尤其是結(jié)合都市圈和城市群概念進行了投資，所以庫存數(shù)據(jù)有上升的可能。而加上近期二線城市銷售市場開始受到管控，這都有可能使得庫存同比增速擴大。

具體到各城市，報告顯示，截至8月底100個城市中有69個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象?？傮w看，庫存同比上升的城市數(shù)量更多。易居研究院分析，部分熱點城市類似杭州和成都，去年的庫存絕對規(guī)模并不高，所以今年預售證發(fā)放節(jié)奏加快的情況下，庫存數(shù)據(jù)也容易反彈。對于此類房價略偏熱的城市來說，庫存數(shù)據(jù)上升，有助于抑制房價過快的上漲。

三四線城市去化壓力較大

存銷比方面，觀察今年1-8月份數(shù)據(jù)，“倒U型”走勢較為明顯。報告顯示，8月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.9個月的時間。

從城市結(jié)構(gòu)來看，三類城市均有下行。根據(jù)報告，8月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為11.6、9.6和10.1個月。

具體到各城市，去化壓力大的城市主要為三四線。根據(jù)城市排行可以看出，8月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中，除廈門外，剩下9個城市都是三四線城市。易居研究院認為，類似包頭和日照等城市的去庫存周期比較大，但是相比上半年的表現(xiàn)，實際上也呈現(xiàn)了去化周期加快的良好態(tài)勢。若是金九銀十成色比較足，那么后續(xù)此類城市的去化壓力會得到進一步釋放。

房價過熱城市繼續(xù)減少

樓市供應量的充裕，有助于房價降溫。根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示，當前房價過熱城市繼續(xù)減少。根據(jù)易居研究院此前監(jiān)測，1-6月份房價過熱城市數(shù)據(jù)為11個，1-7月份減少到8個城市，目前逐漸減少為5個城市，這也說明最近一段時間以來的政策管控積極有效。

報告顯示，1-8月份全國5個房價位于過熱區(qū)間的城市分別是江陰、成都、珠海、銀川和蘇州。而這些城市中，包括成都和銀川已經(jīng)出臺了相應的調(diào)控措施，易居研究院預計，此類城市后續(xù)房價漲幅會進一步收窄。

雖然房價過熱城市呈現(xiàn)減少的趨勢，但前八月百城房價整體略有反彈。根據(jù)監(jiān)測，1-8月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15726元/平方米，同比上漲10.7%。

實際上，此前100城年初累計房價同比漲幅曲線已經(jīng)連續(xù)5個月下行，8月份這一數(shù)據(jù)略有反彈。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，隨著供應節(jié)奏的加快，各類高端樓盤正積極入市，其會影響成交結(jié)構(gòu)和價格折扣。但由于傳統(tǒng)“金九銀十”階段已經(jīng)到來，所以在實際過程中依然會有各類價格折扣等情況出現(xiàn)。

此外，從城市結(jié)構(gòu)上看，一線城市漲幅總體可控，二線城市漲幅略有擴大，三四線城市漲幅最大。報告顯示，1-8月份，4個一線城市新建商品住宅成交均價為45833元/平方米，同比上漲6.3%。32個二線城市新建商品住宅成交均價為15460元/平方米，同比上漲9.6%。64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12178元/平方米，同比上漲10.0%。

易居研究院認為，今年前8月一線城市房價漲幅在5%-10%的區(qū)間波動。尤其是類似深圳等政策調(diào)控后，市場炒作現(xiàn)象減少，房價反彈受到抑制。類似價格水平也說明當前一線城市房價泡沫相對小，為購房形成了較好的窗口期。而二線城市的價格漲幅略有擴大，這或和當前積極供應高端樓盤有關(guān)。但從歷史數(shù)據(jù)看，依然處于中偏高的水平。這對于二線城市強勁的潛在購房需求來說，防范價格反彈要作為一項長期的工作來開展。從三四線城市來看，今年購房政策收緊的重心在二線城市。后續(xù)一些重點三四線城市若是房價炒作較多，也需要積極落實“房住不炒”的導向，以進一步穩(wěn)定市場預期。