9月24日，高力國(guó)際在北京亞洲金融大廈發(fā)布了第三季寫字樓市場(chǎng)調(diào)查顯示，62%的企業(yè)選擇了維持現(xiàn)有辦公面積，也有40%企業(yè)降低未來(lái)辦公租賃預(yù)算；北京甲級(jí)寫字樓三季度空置率繼續(xù)攀升到17.5%。

值得關(guān)注的是，因?yàn)楦嘈马?xiàng)目入市和市場(chǎng)租金下調(diào)，為企業(yè)提升辦公環(huán)境和降低租賃成本提供了更好的時(shí)間窗口。

供需失衡仍是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)核心問(wèn)題

今年三季度，供需失衡依然是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的核心問(wèn)題。據(jù)高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君介紹，三季度新增供應(yīng)約12萬(wàn)平方米，季度凈吸納量約4.2萬(wàn)平方米，剔除自用面積之后的實(shí)際市場(chǎng)凈吸納量約為1.6萬(wàn)平方米，為今年首次轉(zhuǎn)正。需求復(fù)蘇依然比較弱。北京甲級(jí)寫字樓三季度空置率繼續(xù)攀升到17.5%，環(huán)比上漲約1%，租金繼續(xù)下降2.6%至每月每平方米357元。

高力國(guó)際對(duì)近百家企業(yè)進(jìn)行的摸底調(diào)查顯示，在未來(lái)租賃需求上，62%的企業(yè)選擇了維持現(xiàn)有面積，也有40%的企業(yè)未來(lái)辦公租賃預(yù)算有所降低。

由此可見(jiàn)，絕大多數(shù)的企業(yè)都選擇了維持現(xiàn)有的辦公面積。即使企業(yè)的業(yè)務(wù)疫情后有所增長(zhǎng)，企業(yè)選擇擴(kuò)租或增加預(yù)算的比例都不高。也就是在疫情常態(tài)化后，企業(yè)在租賃選擇上更偏謹(jǐn)慎，維持現(xiàn)狀，是當(dāng)前企業(yè)辦公租賃需求的主旋律。

事實(shí)上，在當(dāng)前租金下行且持續(xù)高供應(yīng)的環(huán)境下，企業(yè)在市場(chǎng)面臨了更多的選擇，有更好的機(jī)會(huì)去選擇性價(jià)比更高的辦公樓，因此目前有搬遷意愿的企業(yè)占比達(dá)到了34%。如果進(jìn)行細(xì)分，在當(dāng)前租約1年以內(nèi)到期的企業(yè)中，有搬遷意愿的比例更是達(dá)到了62%，而這里面有58%的企業(yè)目前在乙級(jí)寫字樓中辦公。

究其原因，一是當(dāng)甲級(jí)寫字樓下調(diào)租金時(shí)，對(duì)于低級(jí)別的樓宇明顯產(chǎn)生了更高的性價(jià)比和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較好的乙級(jí)樓宇租戶有意愿進(jìn)行搬遷；二是乙級(jí)樓宇中普遍多是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的中小企業(yè)，疫情的影響反映到其辦公需求層面是在三季度，企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況調(diào)整下一階段的經(jīng)營(yíng)策略，不排除一些企業(yè)會(huì)搬遷并縮減面積到更便宜的產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公。

自貿(mào)區(qū)為寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的需求增長(zhǎng)極

被訪企業(yè)中，不同性質(zhì)的企業(yè)受到疫情影響程度有所不同，因此租賃需求和預(yù)算的變化也各有不同，其中國(guó)有企業(yè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，因?yàn)橐咔閷?duì)于國(guó)有企業(yè)的業(yè)務(wù)影響有限，租賃需求以維持現(xiàn)狀為主，其中86%選擇維持面積，并有半數(shù)企業(yè)預(yù)計(jì)維持預(yù)算。

外資企業(yè)受到全球疫情持續(xù)擴(kuò)散的影響，業(yè)務(wù)受到較大沖擊，62%的外資企業(yè)選擇降低租賃預(yù)算。而在租賃面積需求上，38%的外資企業(yè)預(yù)計(jì)縮減面積，并有54%企業(yè)選擇維持現(xiàn)有面積。

民營(yíng)企業(yè)在疫情后擴(kuò)租的意愿相對(duì)更強(qiáng)，計(jì)劃擴(kuò)租的比例為26%。不過(guò)，這些擴(kuò)租意愿較強(qiáng)的民企大部分都集中在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，包括在線教育、在線社交、在線辦公、線上營(yíng)銷等。

值得關(guān)注的是，高力國(guó)際調(diào)查結(jié)果顯示，被訪企業(yè)在辦公選址時(shí)最看重的還是成本因素，租金和搬遷成本分別位于第一和第四位，分別達(dá)到82%和36%。其次，項(xiàng)目周邊的交通情況和硬件設(shè)施也排名較高，分別在第二和第三位，分別達(dá)到67%和41%。

高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海稱，由于目前整體北京寫字樓市場(chǎng)依然為租戶市場(chǎng)，所以大部分對(duì)于租金敏感的租戶都可以在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下獲得更多的談判空間。

“自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項(xiàng)新政將會(huì)是未來(lái)幾年北京寫字樓市場(chǎng)的重要變量，也將會(huì)為北京寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的需求增長(zhǎng)極。”嚴(yán)區(qū)海預(yù)計(jì)，自貿(mào)區(qū)所規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的區(qū)域，將會(huì)成為此次服務(wù)業(yè)改革和對(duì)外開(kāi)放的橋頭堡，必將成為此次新政最為受益的區(qū)域。