在“三道紅線”傳出后，房企的債務(wù)問題引人關(guān)注。如果以“三道紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，按照財(cái)報(bào)周期中最新的2020年中報(bào)，據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，選取的50家樣本上市房企中，有5家企業(yè)處于“綠色檔”，27家企業(yè)踩中一條紅線，10家中踩兩紅線，7家全染紅。

“三道紅線”高壓下，融資監(jiān)管收緊，房企償債壓力有多大？下半年如何降低高負(fù)債？

超30%房企凈負(fù)債率過百

按照媒體報(bào)道，“三道紅線”即剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過70%，凈負(fù)債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不低于1。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

具體來看，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

“三道紅線”中，第一個(gè)是“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”，從2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，50家上市房企中，多數(shù)房企杠桿使用力度較大，企業(yè)多以外部資本推動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模的增長。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，僅有7家企業(yè)雙向剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%，7家房企中有3家央企，1家國企，以及3家具有穩(wěn)健財(cái)務(wù)特征的民營房企；剩余的43家房企中，有34家房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率介于70%-80%之間，有8家房企大于80%。

“房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率過高，對(duì)房企而言同樣代表的是資本債務(wù)結(jié)構(gòu)失衡，風(fēng)險(xiǎn)偏高。這樣的企業(yè)越多，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也將成倍放大。將剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率高于70%作為紅線的劃分標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為具有一定的風(fēng)險(xiǎn)提示意義，有助于提示房企降低負(fù)債，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”億翰智庫數(shù)據(jù)研究報(bào)告指出。

在第二個(gè)指標(biāo)凈負(fù)債率方面，50家上市房企平均值為94.2%，與2019年94.1%基本持平，超過100%的企業(yè)有16家，其中建發(fā)國際集團(tuán)的凈負(fù)債率最高，達(dá)到247.7%，萬科凈負(fù)債率最低，為27.0%。

雖然平均值變化不大，但是從50家樣本企業(yè)具體分析，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，上半年，在市場出現(xiàn)機(jī)會(huì)的情況下，凈負(fù)債率偏低的房企凈負(fù)債率反而有了一定的上漲。與此同時(shí)，高負(fù)債企業(yè)著力降負(fù)債，加強(qiáng)銷售回款，控制投資力度，從現(xiàn)金流入和流出兩個(gè)端口優(yōu)化財(cái)務(wù)質(zhì)量，降低凈負(fù)債率。

此外，在現(xiàn)金短債比方面，50家上市房企的平均值為1.56，較2019年底的1.72有所下降，其中11家房企現(xiàn)金短債比小于1，60%企業(yè)分布1-2之間。

億翰智庫研究報(bào)告指出，整體上，多數(shù)房企的短期償債壓力較小，不過需要注意的是，房企的貨幣資金中有一部分資金的使用是受到限制的，如果受限制資金規(guī)模過高，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際可動(dòng)用的貨幣資金不足以覆蓋短期有息負(fù)債，如中南建設(shè)196億元的貨幣資金中有85.5億元的受限制資金，扣除該資金后，企業(yè)的現(xiàn)金短債比由1.19下降到0.83。

7家房企“三道紅線”全染紅

綜合“三道紅線”來看，有7家房企全部染紅，處于“紅色檔”，分別為藍(lán)光發(fā)展、華發(fā)股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股、中國恒大。諸如藍(lán)光發(fā)展，剔除預(yù)收款后的負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為71.3%、105.7%、0.79，富力地產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)分別為78.2%、176.7%、0.5，融創(chuàng)中國為82.2%、149%、0.86。

有10家房企踩中兩條紅線，處于“橙色檔”，分別為華僑城A、大悅城、金科股份、佳兆業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)、榮盛發(fā)展、首開股份、陽光城、建發(fā)國際、中南建設(shè)。雖然處于“橙色檔”，但是具體分析來看，部分企業(yè)距離“紅色檔”僅一步之遙，諸如金科股份、華僑城A、首開股份的現(xiàn)金短債比為1.01、1.07、1，距離“三道紅線”中現(xiàn)金短債比不低于1的基準(zhǔn)線很是接近，需要注意。

而處于“黃色檔”的企業(yè)最多，有27家房企踩中一條紅線，這些企業(yè)多數(shù)是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，多數(shù)企業(yè)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比處于安全值內(nèi)，不過招商蛇口、迪馬股份短期債務(wù)需要關(guān)注，現(xiàn)金短債比均低于1，還有中國金茂，由于未公布預(yù)收款的具體數(shù)據(jù)，因此，未測算剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，但是其現(xiàn)金短債比為0.83，明顯低于1。

監(jiān)管大棒與過渡期降負(fù)債

“三道紅線”直指房企融資命門，但仍存一定緩沖期。據(jù)媒體報(bào)道，目前12家房企試點(diǎn)實(shí)施，正式實(shí)施日期是2021年1月1日。

在9月14日舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地產(chǎn)融資規(guī)則前后差不多醞釀了將近兩年的時(shí)間，前期廣泛征求意見，形成了對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。從微觀的層面來說，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營行為，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

潘功勝指出，在這個(gè)規(guī)則制定過程中，我們也充分考慮企業(yè)和市場的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)了科學(xué)合理的過渡期安排。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，目前“三道紅線”在12家房企試點(diǎn)，并未全面實(shí)施。這給了高負(fù)債企業(yè)以緩沖時(shí)間，如果能夠運(yùn)用好“金九銀十”傳統(tǒng)的營銷節(jié)點(diǎn)，加大營銷與銷售回款，并加快股權(quán)融資以及表外融資的力度，就能優(yōu)化現(xiàn)金流。”

由此看來，接下來的幾個(gè)月，無論是降價(jià)銷售積極回款還是拓寬融資渠道，降負(fù)債都將成為房企的工作重心。在年中業(yè)績發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)管理層表示，年初計(jì)劃在年內(nèi)把凈負(fù)債率控制在185%以內(nèi)。從目前來看，年中已經(jīng)降至約177%，完成年初目標(biāo)，預(yù)計(jì)年末下降至160%左右。恒大高層表示，將通過分拆資產(chǎn)上市降負(fù)債。融創(chuàng)中國高層表示，目前融創(chuàng)的凈負(fù)債率是149%，爭取在今年年底有更大幅度的下降，目標(biāo)是明年將凈負(fù)債率控制到100%以下。

在實(shí)際行動(dòng)上，包括恒大在內(nèi)的部分房企，已經(jīng)在“金九銀十”期間啟動(dòng)降價(jià)促銷措施，加速銷售與回款。另有不少企業(yè)加大融資力度，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬全國房企境內(nèi)外融資全面井噴，境內(nèi)債券發(fā)行超過304.8億元，同比2019年同期的207.1億元上漲了47%。此外，8月美元債累計(jì)發(fā)行高達(dá)65.6億美元，相比2019年同期8月的23.8億美元上漲了176%。9月中上旬繼續(xù)發(fā)行33億美元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場傳聞?wù)咦兓?，大量房企井噴融資，過去幾個(gè)月海外資本市場動(dòng)蕩，基本封死內(nèi)地房企業(yè)外融資可能性，海外融資明顯減少，少數(shù)融資也面臨高價(jià)可能性。但著6月海外疫情的部分緩解和國內(nèi)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發(fā)布。

此外，在拓寬融資通道上，股權(quán)類融資增多，諸如富力地產(chǎn)配發(fā)新股，恒大分拆物業(yè)、汽車板塊上市。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，股權(quán)融資將成為房企下一步融資所采取的重要手段。

未來，“三道紅線”試點(diǎn)擴(kuò)圍是大概率事件，各大企業(yè)提前優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，勢在必行。潘功勝表示，下一步，我們將會(huì)同住建部以及其他的相關(guān)管理部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。