個人住房貸款定價基準(zhǔn)，選擇LPR還是固定利率？這一選擇題雖然在8月末完成，且LPR轉(zhuǎn)換率超過92%，但“有房一族”中仍有人在糾結(jié)：要不要在年底前反悔，改為固定利率？
LPR連續(xù)5個月不變
9月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。兩個期限品種報價均與上個月持平，至此LPR已連續(xù)5月保持不變。
9月份LPR不變，之前已有所跡象。
由于LPR報價與MLF(中期借貸便利)利率掛鉤，因此市場關(guān)注央行MLF操作利率時也包含對LPR報價的預(yù)判。
9月15日，為維護(hù)銀行體系流動性合理充裕，央行開展6000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對9月17日MLF到期的續(xù)做)，此次MLF操作中標(biāo)利率為2.95%，與前次操作持平。
“央行本次續(xù)做MLF的價格并未調(diào)降，預(yù)示了本期LPR報價下調(diào)的可能性降低。”有業(yè)內(nèi)人士分析，MLF的超額續(xù)做也說明了央行傾向于通過MLF操作階段性向銀行體系補(bǔ)充中長期流動性，緩解銀行體系中長期流動性偏緊的壓力。
防范過量流動性進(jìn)入地產(chǎn)等
“本期LPR保持不動符合預(yù)期”，民生銀行首席研究員溫彬向中新網(wǎng)表示，近期隨著經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)回升，市場利率經(jīng)歷了較明顯的上升過程。為維護(hù)市場預(yù)期穩(wěn)定，LPR保持不動，繼續(xù)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程形成支撐，同時防范資金空轉(zhuǎn)套利或過量流動性進(jìn)入房地產(chǎn)市場等領(lǐng)域。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份商品房銷售額96943億元，增長1.6%，實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。8月，70城的各線城市新房價格環(huán)比漲幅略微擴(kuò)大；二手房價格除了二線城市漲幅回落，一線和三線城市的環(huán)比漲幅均現(xiàn)擴(kuò)大。
為給樓市降溫，7-8月房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，從上半年的全面寬松，開始出現(xiàn)收緊趨勢，各地在7-8月累計(jì)出臺政策次數(shù)達(dá)60多次。
“得益于國內(nèi)疫情防控得力，疫后經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)，今年前8月固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增速基本回正，8月社會消費(fèi)品零售總額同比增速也首次轉(zhuǎn)正。利率沒有進(jìn)一步下調(diào)的必要，同時也為應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)衰退、海外疫情以及國際局勢的不確定性保留政策空間。”貝殼研究院認(rèn)為。
樓市升溫背后，房貸市場利率連降9個月
雖然LPR報價保持不變，但全國首套房、二套房貸款平均利率已經(jīng)連續(xù)9個月下調(diào)。
“自去年12月起，數(shù)據(jù)便由升轉(zhuǎn)降。”融360研究院最新報告顯示，41個重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，9月份，全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，環(huán)比下降1個基點(diǎn)。
“9月雖然整體房貸利率水平仍然略降，但越來越多的城市房貸利率下行趨勢已現(xiàn)拐點(diǎn)，且二套房比首套房的利率拐點(diǎn)更為顯著。”融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦說。
貝殼研究院21日發(fā)布的《9月重點(diǎn)城市主流房貸利率簡報》也指出，隨著我國貨幣政策寬松力度逐漸減弱，其監(jiān)測的36城平均主流房貸利率下降速度逐步放緩，9月基本止降。
“其中，首套利率5.21%，二套5.51%，首套利率環(huán)比持平，二套利率微幅下降。與此同時，銀行放款速度也觸底拉長，9月監(jiān)測的36城房貸平均放款周期39天，環(huán)比延長1天。”
“房貸放款周期拉長的現(xiàn)象需要注意，這可能會影響一些購房者貸款的辦理等。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
“房貸利率與銀行放款周期的變動對購房者的買房決策影響是微小的。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，比如300萬元的購房商業(yè)貸款，貸款25年，貸款利率5.39%，還款方式以等額本息計(jì)，若利率下降5個基點(diǎn)，月供減少不到90元，影響較小。
許小樂稱，房貸利率低位趨穩(wěn)意味著在未來短期內(nèi)，在兩個不同的時點(diǎn)購房，利率水平不變，月供相同。放款周期的延長則拉長了購房者的買房周期。
房貸利率下行放緩，定價方式還有一次選擇機(jī)會
“雖然影響較小，而且LPR連續(xù)5個月沒變，但我還是想要自己選。”有“房貸族”說。
8月12日，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行五家國有銀行同時發(fā)布公告，將于8月25日起對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個人住房貸款，按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價方式。這意味著不換的要自己申請，不申請的就默認(rèn)轉(zhuǎn)LPR定價。
9月15日，央行發(fā)布報告稱，金融機(jī)構(gòu)絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準(zhǔn)定價，存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換已于2020年8月末順利完成，轉(zhuǎn)換率超過92%。
但“被”完成轉(zhuǎn)換的“有房一族”中，可能還有人心里在犯嘀咕：到底哪個好？我能反悔嗎？
需要注意的是，銀行公告中還有一句關(guān)鍵的話：批量轉(zhuǎn)換完成后，若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
也就是說年底前還有1次機(jī)會，將房貸利率轉(zhuǎn)回原定價方式，也可轉(zhuǎn)換為固定利率。但定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
LPR和固定利率兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇取決于自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。
央行此前解釋稱，如果認(rèn)為未來LPR會下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好；如果認(rèn)為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。
僅有1次的反悔機(jī)會，你要用嗎？
問題的關(guān)鍵就在于，LPR未來在你房貸期限內(nèi)會怎么走？
“這取決于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場供求等因素，具體要看報價行的市場化報價。”央行貨幣政策司司長孫國峰8月25日在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上指出，隨著LPR改革推動貸款利率下降的潛力進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)后續(xù)企業(yè)貸款利率還會進(jìn)一步下行。
中短期看，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家顏色認(rèn)為，在常態(tài)化貨幣政策背景下，緩解長期流動性緊張，央行的主要手段是超量續(xù)做MLF，并伴隨常規(guī)化的、以逆回購為主要形式的短期流動性調(diào)節(jié)。在我國經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)改善的情況下，年底之前基本不存在降準(zhǔn)降息的可能性。
“四季度銀行壓降結(jié)構(gòu)性存款的壓力仍然較大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展中還需要較大力度的信貸支持，為緩解銀行體系的中長期流動性壓力，在通過MLF調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，在適當(dāng)時點(diǎn)結(jié)構(gòu)性降準(zhǔn)的可能性仍然存在并且必要。”溫彬認(rèn)為。
所以，年底前的最后一次“二選一”，如果是你，怎么選？
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