今年以來，受新冠肺炎疫情影響，境內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)寬松，融資成本走低，但企業(yè)融資分化加劇。9月21日，億翰智庫發(fā)布的“2020年中期40家典型房企融資成本”研究成果顯示，融資成本分化依然嚴(yán)峻。其中，20家房企的融資成本低于6%，中海最低，僅為4.01%；另有6家房企的融資成本高于8%。

未來，在嚴(yán)格的融資環(huán)境以及“三道紅線”的預(yù)期壓力下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分房企負(fù)債規(guī)模增長將放緩，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企有利于繼續(xù)發(fā)揮低成本融資優(yōu)勢(shì)。

融資成本“馬太效應(yīng)”凸顯

今年上半年，房企融資成本普遍下降。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，房企信用債發(fā)行總規(guī)模 3282億元，同比基本持平，平均利率為 4.3%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

而從億翰智庫對(duì)2020年上半年40家典型房企融資成本的統(tǒng)計(jì)排行來看，40家典型房企平均融資成本為6.33%，較2019年的6.46%下降0.13個(gè)百分點(diǎn)。在40家房企中，共有29家企業(yè)融資成本相比2019年底下降，8家房企融資成本上漲，3家未變。

相比之下，藍(lán)光發(fā)展和中梁控股融資成本下降最為明顯。其中，藍(lán)光發(fā)展融資成本下降了0.62個(gè)百分點(diǎn)，為8.03%；中梁控股融資成本上半年為8.9%，較2019年下降了0.50個(gè)百分點(diǎn)。在億翰智庫分析人士看來，中梁控股融資成本下降的主要原因是2020年新增境外融資渠道，境內(nèi)非銀行借款規(guī)模下降，與此同時(shí)公司長短期償債能力增強(qiáng)。

在典型的40家房企中，除了大部分房企融資成本下降外，還有3家房企融資成本與2019年持平，例如中國奧園和佳兆業(yè)。值得關(guān)注的是，有8家房企融資成本較2019年有所上升，其中德信融資成本上升較為明顯，上半年融資成本8.92%，較2019年8.40%上升了0.52個(gè)百分點(diǎn)。

通過梯隊(duì)更容易看出房企融資成本的“馬太效應(yīng)”進(jìn)一步凸顯。對(duì)此，億翰智庫將40家典型房企分為三個(gè)梯隊(duì)。

第一梯隊(duì)（融資成本小于等于6%）中的20家房企財(cái)務(wù)穩(wěn)健，長短期償債能力較強(qiáng)，上半年融資成本較2019年全部下降，平均下降0.19個(gè)百分點(diǎn)。其中，碧桂園上半年的融資成本為5.85%，相比2019年末下降了49個(gè)基點(diǎn)。值得一提的是，在第一梯隊(duì)的20家房企里就有12家是國企。

第二梯隊(duì)（融資成本介于6%和7%之間）共有8家房企，平均融資成本為6.63%；其中，正榮、雅居樂等5家房企的融資成本較2019年有所下降；新城控股與華發(fā)股份兩家企業(yè)融資成本上升；中駿集團(tuán)融資成本與2019年持平。

而第三梯隊(duì)（融資成本在7%以上）共有12家房企，公司財(cái)務(wù)杠桿相對(duì)偏高，導(dǎo)致長短期償債能力偏弱，融資成本相對(duì)偏高。

負(fù)債規(guī)模增長或放緩

事實(shí)上，融資成本直接影響企業(yè)的盈利能力。而融資成本的高低，除了受融資結(jié)構(gòu)影響外，還與償債能力有關(guān)，也就是說，公司的財(cái)務(wù)杠桿在一定程度上會(huì)影響融資成本水平。

根據(jù)億翰智庫2020上半年發(fā)布的50家A+H股代表性上市房企的凈負(fù)債率表現(xiàn)，上述前兩個(gè)梯隊(duì)除部分國企外，凈負(fù)債率均低于94.2%的均值；第三梯隊(duì)的11家房企中有5家房企凈負(fù)債率過百。

眾所周知，此前，多數(shù)房企在發(fā)布2020年上半年業(yè)績(jī)的同時(shí)，都提出要降低有息負(fù)債規(guī)模，提升公司長短期償債能力。其中，中國金茂的資金杠桿率相較2019年底有所下降，但仍提出未來還將逐步控制負(fù)債。泰禾更是提出將加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，通過多種渠道籌集資金，積極解決債務(wù)問題。

億翰智庫認(rèn)為，未來在嚴(yán)格的融資環(huán)境以及“三道紅線”的預(yù)期壓力下，部分房企負(fù)債規(guī)模增長將放緩，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企有利于繼續(xù)發(fā)揮低成本融資優(yōu)勢(shì)。此外，下半年房企依然注重通過加快銷售回款、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以保障企業(yè)資金流安全，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化和資信評(píng)級(jí)的上升，最終推動(dòng)融資成本的下行。

中指研究院進(jìn)一步分析，2020 年上半年，受疫情等因素影響，國內(nèi)流動(dòng)性相對(duì)寬松，房地產(chǎn)企業(yè)迎來融資窗口期，但與此同時(shí)，政府強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持“房住不炒”的定位。在這樣的背景下，未來房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過確?，F(xiàn)金流安全，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，審慎進(jìn)行各項(xiàng)投資等舉措，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)現(xiàn)綜合融資成本的進(jìn)一步下行。