融資新規(guī)的影響有一定的滯后期，在逐步消化前期計(jì)劃性發(fā)債后，境內(nèi)債市規(guī)?；?qū)⑦M(jìn)一步收縮。  

近一個(gè)月以來，在“三道紅線”壓力之下，特別是8月20日住建部和央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)至今，房企債券融資規(guī)模明顯收縮。  

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按發(fā)行日期來看，8月20日-9月20日，房企境內(nèi)外融資規(guī)模約992.7億元，比前一個(gè)月減少24.6%，規(guī)模收縮約四分之一。  

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，“房企融資規(guī)模收縮，主要是受到境外債市的負(fù)面拉動(dòng)，外部環(huán)境的高度不確定性導(dǎo)致今年4月后的境外債市低迷；同時(shí)，融資新規(guī)的影響有一定的滯后期，在逐步消化前期計(jì)劃性發(fā)債后，境內(nèi)債市規(guī)模或?qū)⑦M(jìn)一步收縮。”  

整體融資規(guī)模環(huán)比收縮，境內(nèi)債相對(duì)穩(wěn)定  

進(jìn)入下半年以來，我國加強(qiáng)對(duì)房企資金和融資的監(jiān)管。8月16日，中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，央行、住建部召開座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。  

據(jù)媒體報(bào)道，盡管座談會(huì)內(nèi)容未公布，但業(yè)內(nèi)人士透露是與“三道紅線”有關(guān)，12家參會(huì)企業(yè)將作為試點(diǎn)。據(jù)悉，“三道紅線”分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、第三道紅線為現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加；踩中兩道，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過10%；一道未中，不得超過15%。  

值得注意的是，在上述背景下，從8月20日至今，房企債券融資規(guī)模明顯收縮。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按發(fā)行日期來看，8月20日-9月20日房企境內(nèi)外融資規(guī)模約992.7億元，比前一個(gè)月（7月19日-8月19日）減少24.6%，規(guī)模收縮約1/4。  

具體來看，“新規(guī)”后一個(gè)月間，境外融資規(guī)模約280.9億元，較前一個(gè)月大幅降低45.6%，占比整體融資規(guī)模約28%。境內(nèi)融資相對(duì)平穩(wěn)，“新規(guī)”后一個(gè)月境內(nèi)融資規(guī)模約711.8億元，較前一個(gè)月微增0.6%。  

但是，也需注意的是，即便環(huán)比規(guī)模收縮，但同比來看，8月20日-9月20日，房企境內(nèi)外融資規(guī)模仍然較2019年同期增長了10.7%。同時(shí)，境內(nèi)融資規(guī)模較為平穩(wěn)，延續(xù)了7、8月份量增的態(tài)勢。  

另外，一些大額度的公司債券也陸續(xù)在本月獲得受理。其中，9月11日，平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司“2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行短期公司債券”獲深交所審核通過，發(fā)行規(guī)模不超過100億元（含），發(fā)行期限為不超過1年（含）；9月16日，上交所披露，融信中國旗下公司“2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券”獲上交所受理，擬發(fā)行金額不超過88.8億元（含）；9月17日，據(jù)上交所消息，信達(dá)資產(chǎn)發(fā)行的“致遠(yuǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上交所受理，擬發(fā)行金額99.98億元。  

境內(nèi)發(fā)債利率走低，美元債利率高企  

從目前的融資情況來看，境內(nèi)公司債券融資利率同比去年同期呈現(xiàn)下降態(tài)勢，而海外融資利率仍然不斷高攀，融資成本上升。  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“目前，房企融資的難度處于歷史最低水平，平均融資利潤也非常低，平均融資成本降低，票面利率集中在4%-5%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期的6%-8%。”  

在境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模走高的同時(shí)，美元債發(fā)行數(shù)量也處于高位，8月單月累計(jì)發(fā)現(xiàn)美元債高達(dá)65.6億美元，相比2019年同期的23.8億美元上漲了176%。9月中上旬繼續(xù)發(fā)行33億美元，房企密集發(fā)布大額融資，整體看，7-9月以來，房企融資刷新了歷史同期紀(jì)錄。  

相比于境內(nèi)債，最近幾筆海外融資的利率依然不斷攀升。9月18日，鑫苑置業(yè)宣布完成一筆美元票據(jù)的發(fā)行，本金金額為3億美元，利率14.5%，期限為2023年到期。  

同期，還有幾筆海外融資的利率均超過10%。比如，當(dāng)代置業(yè)在9月1日發(fā)布的2筆合計(jì)1億美元的票據(jù)，利率最高為11.95%；匯景控股于9月1日增發(fā)的2500萬美元票據(jù)，利率為12.5%；佳兆業(yè)集團(tuán)于9月3日增發(fā)一筆4億美元票據(jù)的利率為11.25%。  

房企主動(dòng)降債應(yīng)對(duì)“三道紅線”  

在“三道紅線”壓頂之下，一些“踩線”的龍頭房企也正在調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債。  

例如，恒大在本月贖回了一筆高息美元債。9月17日，中國恒大公告稱，提前贖回一筆于2020年到期票據(jù)，票據(jù)本金金額15.65億美元，利率11%。同樣，碧桂園也贖回了2021年到期的7.5億美元票據(jù)，目前，碧桂園已無任何未償還的已發(fā)行2021年到期的票據(jù)。  

億翰智庫指出，在“三道紅線”之下，為更好地控制風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)主要從開源、節(jié)流和動(dòng)態(tài)管理三個(gè)方面著手，將杠桿率維持在合理水平。其中，開源方面主要包括高周轉(zhuǎn)、引入戰(zhàn)投、拆分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市、輕資產(chǎn)等；節(jié)流方面，不冒進(jìn)，謹(jǐn)慎選擇，探尋窗口期融資機(jī)會(huì)，把握投資力度和方式，嚴(yán)控投資成本和質(zhì)量；動(dòng)態(tài)管理方面，動(dòng)態(tài)推演全項(xiàng)目現(xiàn)金流變化，掌握各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)并制定應(yīng)對(duì)措施。  

除了調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、降低融資成本外，部分龍頭房企也率先降價(jià)促銷，抓住“金九銀十”的市場機(jī)遇進(jìn)行快速回籠資金。其中，恒大、融創(chuàng)等房企已經(jīng)在全國各地展開促銷策略，恒大更是祭出了“全國樓盤7折優(yōu)惠”的大招。  

張大偉分析稱，“整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大部分房企為了應(yīng)對(duì)未來可能的市場變化，在增加一切融資手段，包括長短期、境內(nèi)外等，加快儲(chǔ)備資金。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售有所緩和，大部分企業(yè)銷售增加，也使得房企資金得到回籠緩解資金緊張。”  

同時(shí)，潘浩預(yù)計(jì)，未來隨著“三道紅線”新規(guī)影響的凸顯，房企融資或?qū)⑦M(jìn)一步收縮，在收緊節(jié)奏上預(yù)計(jì)將繼續(xù)采用階段性、選擇性等平穩(wěn)方式過渡，防止在政策升級(jí)過程中造成房企大量債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。