本報(bào)記者 劉波報(bào)道

8月份以來(lái)，各地調(diào)控頻頻收緊，房企融資和資金監(jiān)管新規(guī)醞釀，讓今年樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的銷售變得分外緊迫。進(jìn)入9月，住建部進(jìn)一步明確城市主體責(zé)任與省級(jí)監(jiān)控指導(dǎo)責(zé)任；相關(guān)監(jiān)管部門表態(tài)，明確提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，對(duì)債務(wù)規(guī)模進(jìn)行精準(zhǔn)約束，并推出“三條紅線”，更使得部分房企提前感受到了秋意。

多地樓市加碼調(diào)控

繼8月26日部分城市召開(kāi)房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，強(qiáng)調(diào)落實(shí)城市主體責(zé)任，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位后，無(wú)錫、東莞、杭州、沈陽(yáng)等多地樓市相繼頒布重磅措施，加碼調(diào)控。

8月30日，長(zhǎng)三角區(qū)域熱點(diǎn)城市無(wú)錫發(fā)布樓市調(diào)控政策，要求限制離異家庭購(gòu)房套數(shù)、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年、提高二套房首付比例至6成，防止通過(guò)“假離婚”手段獲取購(gòu)房資格，進(jìn)一步提高購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本，抑制投機(jī)炒作。

9月3日，東莞在前期“7.25”新政的基礎(chǔ)上加強(qiáng)細(xì)則管理，明確社保連續(xù)繳納不足半年的不能通過(guò)一次性補(bǔ)繳來(lái)取得購(gòu)房資格，同時(shí)對(duì)7月25日以后網(wǎng)簽的住房要求3 年限售（含贈(zèng)與）。

9月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)土地市場(chǎng)、住房貸款、稅收政策、限購(gòu)政策、無(wú)房家庭認(rèn)定等方面內(nèi)容作了進(jìn)一步明確規(guī)定。其中，要求父母投靠落戶滿3年才能買房，同時(shí)，對(duì)無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)房要求5年限售，堵住了投靠落戶炒房和優(yōu)購(gòu)炒房的漏洞。

9月6日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、沈陽(yáng)市自然資源局等聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，從嚴(yán)管控住宅用地出讓溢價(jià)率，并提出嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

地產(chǎn)分析師王東東在接受記者采訪時(shí)表示，近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展越來(lái)越呈現(xiàn)出分極化的特點(diǎn)。自黑龍江鶴崗因數(shù)萬(wàn)元一套超低價(jià)房而被冠以“流浪漢的天堂”以來(lái)，遼寧阜新、甘肅玉門老城區(qū)又接連走進(jìn)大眾視野，雖然“白菜價(jià)”的噱頭成分很大，但也從側(cè)面反映人口長(zhǎng)期凈流出的城市，其房產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡程度。

但在一、二線城市，落戶新政帶來(lái)的購(gòu)房人口基數(shù)增加，使得市場(chǎng)需求堅(jiān)挺且有強(qiáng)勁購(gòu)買力支撐，購(gòu)房需求在疫情后被大量釋放。“千萬(wàn)豪宅頃刻售罄”、“百萬(wàn)喝茶費(fèi)”、“學(xué)區(qū)房輪番跳漲”，今年以來(lái)，快速反彈的深圳樓市更是“一騎絕塵”。買方熱情空前高漲，賣方推波助瀾，催生各種投機(jī)亂象頻頻冒頭。

王東東認(rèn)為，近期針對(duì)成交量仍處于高位運(yùn)轉(zhuǎn)城市的調(diào)控升級(jí)密集頒布，可謂擲地有聲。從行政、金融、稅收等多方面精準(zhǔn)嚴(yán)控“炒房”趨勢(shì)，力度之大，堪稱歷史之最，隨著一系列新政的雷霆落地，或?qū)椴糠诌^(guò)熱樓市按下暫停鍵。

但鑒于區(qū)域和城市分化開(kāi)始顯露，從政策層面，不會(huì)從根本上“一刀切”，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的樓市做出非常嚴(yán)格的限制，會(huì)延續(xù)“一城一策”的總體思路和調(diào)控邏輯。王東東指出，將調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)逐漸“下放”到地方政府手中，以壓實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期等方面的主體責(zé)任，這種機(jī)制對(duì)提高調(diào)控的精準(zhǔn)度和及時(shí)性有很大幫助，紓困不刺激，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“三條紅線”出臺(tái)防范金融風(fēng)險(xiǎn)

作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)往的實(shí)踐中，通過(guò)階段性的高負(fù)債來(lái)實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，甚至“彎道超車”的案例始終存在。雖也有因高負(fù)債而導(dǎo)致資金鏈斷裂的個(gè)案，但該模式仍一直被視為行業(yè)內(nèi)的金科玉律，以至于對(duì)國(guó)家金融安全構(gòu)成威脅。

2020年8月20日，住建部、中國(guó)人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議為房地產(chǎn)融資劃定 “剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%”、“凈負(fù)債率不得大于100%”和“現(xiàn)金短債比不得大于1倍”的“三條紅線”。

監(jiān)管層根據(jù)觸及“三條紅線”的情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。具體以2019年6月底的有息負(fù)債規(guī)模為基礎(chǔ)，三項(xiàng)指標(biāo)全部踩線的企業(yè)歸入“紅檔”，此類房企有息負(fù)債不得增加；踩中兩項(xiàng)的企業(yè)歸入“橙檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；只有一項(xiàng)踩線房企歸入“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速為10%；全部指標(biāo)符合要求的“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的到位資金中，有近一半來(lái)自于銷售(定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款)，其余來(lái)自融資。以行業(yè)快速擴(kuò)張的2017年為例，Wind資訊統(tǒng)計(jì)，截至2017年6月30日，136家上市房企的整體負(fù)債率為78.9%。在排名前50的房企中，有超過(guò)半數(shù)的房企資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上。盡管這一指標(biāo)是未剔除預(yù)收款的，但結(jié)果仍然偏高。

今年以來(lái)，房企的資產(chǎn)負(fù)債率普遍下降，但突破“紅線”的情況仍然不少。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)50家銷售額較高的房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理，只有12家房企符合三條標(biāo)準(zhǔn)要求；踩線一條的房企有14家；同時(shí)越過(guò)兩條紅線的房企有10家；同時(shí)踩到三條紅線的房企有14家。

“過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，地產(chǎn)都與財(cái)富聯(lián)系在一起。無(wú)論是購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商，都不乏因房地產(chǎn)而實(shí)現(xiàn)財(cái)富劇增的案例。”北京某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，市場(chǎng)預(yù)期好，房子就不愁賣，房企自然也不愁融資。但近兩年，“房住不炒”的觀念在市場(chǎng)中逐漸形成共識(shí)，房地產(chǎn)的邏輯發(fā)生了顯著變化，靠一個(gè)項(xiàng)目的定金、預(yù)收款和融資，支撐一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的時(shí)代早就過(guò)去了。

翎鴻金融研究員陳風(fēng)同樣認(rèn)為，此舉首次通過(guò)量化的形式，既保證合理融資需求，又控制資金進(jìn)入樓市的規(guī)模，防范樓市成為金融風(fēng)險(xiǎn)“灰犀牛”，且從各方面來(lái)看，對(duì)超負(fù)債的管理政策保持收緊力度，將是今后的常態(tài)化手段。此外，盡管“三條紅線”的具體實(shí)施日期尚未明確，但隨著房地產(chǎn)迅速向居住屬性回歸，資金難以像過(guò)去那般大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，留給房企的時(shí)間已然不多。

在融資管理“三條紅線”規(guī)則下，后續(xù)房企難以通過(guò)舉借債務(wù)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，并且部分債務(wù)的償還也需要依靠銷售回款。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，融資新規(guī)將加速房地產(chǎn)銷售，一些達(dá)標(biāo)壓力較大的企業(yè)可能降價(jià)促銷。

房地產(chǎn)融資政策的重磅收緊看似是在近期突然間雷霆落地，事實(shí)上早在2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。此后，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺(tái)了多輪政策，地方政府也紛紛發(fā)文調(diào)控。及至2019年，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐漸落地試點(diǎn)，意味著這一輪樓市調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化階段。

陳風(fēng)表示，各級(jí)監(jiān)管部門在延續(xù)了以往的限購(gòu)、限貸等措施外，還首次推出“限售”措施，并通過(guò)對(duì)房屋持有年限，提高購(gòu)房資格的門檻，綜合運(yùn)用金融、稅收等綜合手段，遏制短期內(nèi)進(jìn)行低買高賣的炒房行為，著力從需求端調(diào)整控溫。而“三條紅線”對(duì)放棄債務(wù)規(guī)模進(jìn)行精準(zhǔn)約束，則代表樓市去杠桿的重心開(kāi)始從“C端”轉(zhuǎn)移到“B端”。

在“三條紅線”劃定后兩周，9月6日，恒大集團(tuán)突然宣布要實(shí)現(xiàn)“金九銀十”每個(gè)月1000億元的銷售目標(biāo)，還推出全國(guó)樓盤(pán)全線7折等一系列促銷。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)率先降價(jià)促銷，目的是在融資收緊的背景下，加緊擴(kuò)大市場(chǎng)份額，降低負(fù)債率。

密集的調(diào)控政策對(duì)沖房企打折促銷，對(duì)于今年“金九銀十”是否還能重現(xiàn)往年的銷售熱潮，王東東分析認(rèn)為，以目前情況來(lái)看，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR利率持續(xù)保持不變，調(diào)控政策精準(zhǔn)加碼等，似乎都不具備讓房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的外在條件。