突如其來的疫情，給中國的商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場帶來了巨大沖擊，一季度重點(diǎn)城市商辦市場幾近冰封，供需兩端受疫情影響非常嚴(yán)重。

新格局下，樓宇經(jīng)濟(jì)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)既是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，又為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展提供了空間價值鏈。新形勢下，寫字樓產(chǎn)業(yè)園如何優(yōu)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)間的配套、促進(jìn)外部產(chǎn)城的融合發(fā)展？新戰(zhàn)略下，如何在中國的產(chǎn)業(yè)體系中更好地發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、范圍效應(yīng)？這些都成為亟需解決的問題。

“樓宇經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)正在成為‘雙循環(huán)’的重要推動力量之一。”近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺在“第十六屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會暨第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇”上表示，后疫情時代新商辦、新園區(qū)、新文旅的融合發(fā)展，既對商辦行業(yè)發(fā)展具有重要推動作用，無疑對激發(fā)新的企業(yè)選址需求，提振經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信心，助力產(chǎn)業(yè)升級，帶動全國樓宇經(jīng)濟(jì)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。

全國寫字樓平均空置率超過20%

疫情之下，對商業(yè)辦公是遭遇之戰(zhàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者恒弱；對聯(lián)合辦公是爭霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝；對長租公寓是生死之戰(zhàn)，全力自救向死而生。遠(yuǎn)程辦公、居家辦公、視頻會議……在一定程度上改變了工作定義和企業(yè)定義，同時，提醒寫字樓行業(yè)樓宇規(guī)劃布局和工作場所空間利用重新思考。

“當(dāng)前從全國看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的痛點(diǎn)主要集中在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰，推動了我們的空置率走高和租金水平售價水平下調(diào)，而商業(yè)地產(chǎn)市場的低迷，疫情沖擊并非唯一因素。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱表示，除了疫情的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)同樣受到了經(jīng)濟(jì)環(huán)境、貿(mào)易爭端、供應(yīng)增加等多種因素疊加效應(yīng)的影響。

機(jī)構(gòu)發(fā)布的2020年上半年寫字樓空置率數(shù)據(jù)有點(diǎn)驚人。根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會（CORC）聯(lián)合部分會員單位統(tǒng)計，2020年上半年一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運(yùn)行。其中，上半年北京甲級寫字樓空置率達(dá)到了16.2%，比2019年上升了7.3個百分點(diǎn)；上海和深圳分別達(dá)到了20.9%和25.4%。全國寫字樓平均空置率超過20%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達(dá)30%。

甚至，有專家預(yù)計，2020年下半年寫字樓市場租金和售價將會延續(xù)下降趨勢，一線城市寫字樓空置率或超過25%，再創(chuàng)十年新低。

不過，疫情是挑戰(zhàn)，同樣是機(jī)遇。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示，疫情下人們對辦公智能化和生態(tài)化的需求為敏捷辦公的快速發(fā)展提供了更好的契機(jī)，巨大的市場機(jī)會下，敏捷辦公在做好空間運(yùn)營服務(wù)的同時，延伸出更多的價值增長空間，包括產(chǎn)業(yè)鏈條化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化、運(yùn)營輕量化、功能多元化、收益復(fù)合化等。

突如其來的疫情對包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都是一次前所未有的考驗，也進(jìn)一步加速了行業(yè)的洗牌，同時倒逼行業(yè)大變革和大發(fā)展。

記者留意到，開發(fā)商和運(yùn)營方在逐漸提高樓宇綠色健康標(biāo)準(zhǔn)，著重塑造綠色、健康、安全的工作場所，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，成為越來越多項目吸引客戶的著力點(diǎn)。而靈活調(diào)整租賃政策、租戶結(jié)構(gòu)、運(yùn)營服務(wù)等，則成為增強(qiáng)客戶黏性的重要因素。對智能化辦公生態(tài)的打造，成為商辦物業(yè)運(yùn)營中的新趨勢。

下半年有望迎修復(fù)行情

上半年，商業(yè)地產(chǎn)市場整體走弱，但是，7月中旬之后，全國主要城市商業(yè)地產(chǎn)市場看房量和訂房量兩個指標(biāo)表現(xiàn)活躍，環(huán)比增幅十分強(qiáng)勁。

對于下半年的市場表現(xiàn)，劉凱保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。在他看來，隨著我國包括旅游、餐飲、娛樂等服務(wù)業(yè)全面復(fù)蘇帶動消費(fèi)復(fù)蘇，支撐經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長，也支撐商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。同時，疫情之后客戶會更加關(guān)注樓宇健康，促進(jìn)產(chǎn)品升級，樓宇更加智慧化?？萍碱惡铜h(huán)保類服務(wù)商將更多的參與到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營方案中。

總體而言，部分專家對商辦地產(chǎn)進(jìn)行了三方面的預(yù)測：第一、預(yù)計2020年將出現(xiàn)15%以上的租金降幅；第二，預(yù)計2020年下半年有望迎來修復(fù)行情；第三、預(yù)計在2022年恢復(fù)正常水平。

這次突如其來的疫情對于商辦地產(chǎn)的整個行業(yè)，都是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗，進(jìn)一步加速商辦產(chǎn)業(yè)的行業(yè)洗牌，這次疫情全面加強(qiáng)了樓宇安全管理意識，也是安全的一票否決制的最直觀案例，在安全隱患和經(jīng)濟(jì)利益的兩難選擇中，樓宇從業(yè)者要真正從長遠(yuǎn)利益考慮樓宇經(jīng)濟(jì)的管理工作，實(shí)際上也給智慧辦公服務(wù)商提供了快速發(fā)展彎道超車的機(jī)會。

“這次疫情對整個行業(yè)來講，這個沖擊都是非常大的，無論是處在這個行業(yè)的上游、中游還是下游。而且對整個行業(yè)未來的經(jīng)營模式或者對于整個行業(yè)從業(yè)者，也帶來了很多確實(shí)是新的一些課題和思考。”中耀盛世房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理馬耀揚(yáng)表示，對于整個寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展態(tài)勢來講，未來的數(shù)字化、智能化和科技化，是必然走的一個趨勢。也就是說，這已不是簡簡單單只為企業(yè)提供一個物理空間，未來要更多的去思考企業(yè)和員工之間的關(guān)系，員工跟空間之間的關(guān)系，企業(yè)跟空間之間的關(guān)系，在這次疫情之后，相信這些都留給從業(yè)者們一些新的課題。

新冠疫情之后，商業(yè)地產(chǎn)或發(fā)生很大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產(chǎn)運(yùn)營模式，輕者勝出，資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營大行其道，專業(yè)化運(yùn)營與服務(wù)團(tuán)隊崛起、科技賦能、智慧運(yùn)營迎來窗口期。