日前，住建部和央行聯(lián)合召開重點房企座談會。會后新聞稿指出，為落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房企融資的市場化、規(guī)則化和透明度，在廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。近期，圍繞規(guī)則和房地產(chǎn)市場的討論持續(xù)升溫。

第一財經(jīng)記者走訪了多家參與會議的房企高層和監(jiān)管部門后獲悉，會上央行領導闡述了融資規(guī)則出臺的背后邏輯和未來取向。將房地產(chǎn)政策與財政政策、貨幣政策共同作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟周期工具，短期看刺激效果明顯，但長期副作用很大。中央明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激的手段。企業(yè)應該也需要準確把握好政策取向，認識到穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)市場具有重要的宏觀層面意義。建立房地產(chǎn)金融管理長效機制，題中應有之義就是政策的規(guī)則化和透明化，重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則是這一努力的組成部分，座談會也是監(jiān)管部門與企業(yè)行業(yè)加強溝通、交流互動管理思路的具體體現(xiàn)。

第一財經(jīng)記者從知情人士處獲悉，房企對新規(guī)的關注點差別較大，會上代表性的訴求主要集中在：土地儲備如何估值、多元化經(jīng)營是否區(qū)分，以及規(guī)則何時向行業(yè)推廣等問題上。對此，央行和住建部一一進行了回應。

知情人士透露，新規(guī)則明年起將逐步覆蓋更多的重點房地產(chǎn)企業(yè)。

不用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟是長期政策基調(diào)

從整個中國房地產(chǎn)市場發(fā)展看，2008年以來，經(jīng)歷了幾輪房價上漲周期，2009年、2013年、2016年，都是房價大幅躍升的時期。

回顧這些發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，將房地產(chǎn)政策與財政政策、貨幣政策共同作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟周期的工具，的確每次對經(jīng)濟下行都產(chǎn)生了一定的抵消作用，但帶來的成本都是房地產(chǎn)價格的大幅度跳升，歷史教訓深刻。

十九大以來，中央確定了房地產(chǎn)市場的基本方針政策——“房子是用來住的，不是用來炒的”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”“堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性”。

過去2~3年，中美貿(mào)易摩擦、疫情沖擊產(chǎn)生的經(jīng)濟下行壓力下，中央始終保持戰(zhàn)略定力，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，疫情沖擊下也沒有拿房地產(chǎn)來對沖經(jīng)濟下行壓力。

但在經(jīng)濟仍然面臨較大壓力的背景下，這樣的房地產(chǎn)政策到底能堅持多久？是不是會放松房地產(chǎn)調(diào)控？是否還會將房地產(chǎn)政策與財政政策、貨幣政策共同作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的工具？房地產(chǎn)企業(yè)、銀行、地方政府等利益相關方都在等待、觀望、博弈。

下半年，房地產(chǎn)開發(fā)商剛剛從疫情沖擊中回暖，新規(guī)出臺將給行業(yè)帶來多大影響，牽動市場神經(jīng)。

綜合各方觀點來看，新規(guī)的制定出臺仍然是基于房地產(chǎn)金融管理長效機制的思路，堅持市場化、規(guī)則化、透明化的取向，激勵和約束并重，有利于企業(yè)準確把握長期政策基調(diào)和政策取向，對市場形勢和行業(yè)發(fā)展做出正確的判斷，有利于 “穩(wěn)預期”。

新規(guī)將有助于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和金融安全

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了一些突出特點。比如，行業(yè)集中度明顯提高、負債率高且增速較快、單家企業(yè)負債規(guī)模大等。

數(shù)據(jù)顯示，2019年末，上市或發(fā)債的300余家房企平均資產(chǎn)負債率為77.4%，較2015年末增長5.3個百分點，不少大型房企杠桿率還在高位攀升。房地產(chǎn)行業(yè)整體負債率高且增速快的特征十分明顯。

從金融行業(yè)的視角看，房地產(chǎn)與金融是一對孿生兄弟，房地產(chǎn)貸款占整個銀行業(yè)貸款的三分之一，長期的共生互利關系將兩個行業(yè)緊緊捆綁在一起。房地產(chǎn)金融風險歷史上一度成為最重要的金融風險點之一。

業(yè)內(nèi)專家對第一財經(jīng)記者表示，在高杠桿、高負債的背景下，目前的房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個“悖論”：一是盡管杠桿率已經(jīng)非常高，很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然加速擴張，金融機構也愿意繼續(xù)“借錢”給高杠桿房企；二是與其他行業(yè)追求存貨高周轉率相比，房地產(chǎn)行業(yè)普遍追求存貨的低周轉，企業(yè)手中的土地儲備越來越多。

兩個“悖論”反映出房企和金融機構對于房價繼續(xù)上漲的預期：只要房價繼續(xù)上漲，加杠桿囤地就有利可圖。但高負債背后則對應著高利率。

據(jù)市場機構統(tǒng)計，2019年，80家代表性房企平均融資成本7.5%，不少高杠桿房企境外發(fā)債利率長期在10%以上。這意味著，每年房價上漲的幅度需要高于利息的資本化率，否則高融資成本很難維系。

這一舊邏輯在過去幾輪房價上漲周期中也被反復驗證。在“房住不炒”和“三穩(wěn)”基調(diào)下，原本依賴房價持續(xù)快速上漲的高杠桿、高負債模式面臨較大風險，這也引發(fā)市場對于上述行業(yè)慣用邏輯能否繼續(xù)成立的懷疑。

一位接近監(jiān)管人士在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，房地產(chǎn)企業(yè)負債對應著金融機構的資產(chǎn)，可以由房地產(chǎn)行業(yè)主管部門從企業(yè)端加強管理，也可以由金融主管部門從金融機構融資的角度進行管理。新規(guī)則通過引導和約束金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，并通過與企業(yè)的持續(xù)溝通和交流，引導其更加關注自身的財務穩(wěn)健性指標和負債水平，按照審慎穩(wěn)健經(jīng)營的方向，主動調(diào)整負債規(guī)模和杠桿率。

據(jù)記者了解，座談會上相關領導表示，房價的過快上漲，推高生產(chǎn)要素成本，嚴重侵蝕經(jīng)濟的長期競爭力，還會撕裂社會，造成嚴重社會不公平，激化社會矛盾，阻礙社會階層的垂直流動。穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)市場具有重要的宏觀層面意義，有益于實體經(jīng)濟、居民個人、金融機構，也有益于房地產(chǎn)企業(yè)自己。

房地產(chǎn)融資規(guī)則化、透明化，設計了科學合理的過渡期安排

將房地產(chǎn)金融調(diào)控政策規(guī)則化、透明化是新規(guī)出臺的另一目的。

第一財經(jīng)記者獲悉，會上央行領導表示，過去對房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策并不那么透明，多數(shù)時間是通過對銀行窗口指導的方式進行，企業(yè)有時也十分困惑。中央明確提出“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”以來，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身也有較強的調(diào)整意愿，但出于政策可能變動以及行業(yè)競爭等考慮，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還處于觀望狀態(tài)，既不利于企業(yè)正常經(jīng)營活動的安排，也容易陷入多方博弈的局面。

目前，監(jiān)管部門設置“三道紅線”，根據(jù)各家房企財務狀況，按照踩線條數(shù)不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理，每降一檔，企業(yè)有息負債規(guī)模增速閾值的上限增加5%，即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負債增速分別不超過5%、10%、15%。這一規(guī)則被市場總結為“三線四檔5%”新規(guī)。

業(yè)內(nèi)人士表示，融資管理規(guī)則為企業(yè)安排了過渡期，對市場的影響有限，有助于企業(yè)穩(wěn)妥有序逐步降低杠桿水平。

參會的知情人士對記者透露，房企對新規(guī)的關注點差別較大，會上代表性的訴求主要集中在土地如何估值、多元化經(jīng)營是否區(qū)分，以及規(guī)則何時向行業(yè)推廣等問題上。

以恒大為代表的土地儲備較多的企業(yè)，希望將持有的按成本計價的大量土地增值部分計入資產(chǎn)，體現(xiàn)企業(yè)真實償債水平。

對此，央行相關人士回應，規(guī)則計算主要基于經(jīng)審計且公開披露的財務報表，土地由誰估值，按照什么標準估值，會計準則及審計都有明確的規(guī)定。依據(jù)會計準則和財務報表，能夠保證規(guī)則的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企業(yè)財務報表違反會計準則要求，依照相關法律法規(guī)，也會有相應的處理。

此外，“規(guī)則的目的之一是通過合理約束高杠桿企業(yè)負債行為，引導企業(yè)加快開發(fā)，避免囤房囤地行為，如果對土地增值的處理不遵循會計準則，相當于釋放了鼓勵企業(yè)囤積土地以待升值的信號，與規(guī)則初衷不符。”央行人士稱。

而綠地、陽光城等地產(chǎn)以外多元化經(jīng)營較多的企業(yè)，希望核算時能夠把城市更新、教育等其他業(yè)務的負債剔除出來，不納入有息負債管理。

央行和住建部回應，房企多元化有各種各樣的考慮。無論從目的還是操作性考慮，規(guī)則計算的依據(jù)都是企業(yè)的財務報表。如果按照會計準則，相關領域不納入合并報告，規(guī)則適用時也將遵循同一原則。同時，規(guī)則對于符合住房制度改革方向的領域也有相應的激勵措施，對企業(yè)內(nèi)部設立的住房租賃法人，符合國家住房租賃政策導向的，就可以從合并報表有息負債中剔除。

一些負債指標較好的企業(yè)則更關心“三線四檔5%”新規(guī)是否以及何時推廣至全行業(yè)，擔心15%的規(guī)模限制會打破現(xiàn)有競爭格局，給規(guī)則適用以外的企業(yè)反超機會。

對此，央行和住建部表示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度很高，高負債問題也主要集中在重點企業(yè)，規(guī)則針對重點企業(yè)，依據(jù)則主要是會計報表，推廣至全部11萬余家房地產(chǎn)企業(yè)既不現(xiàn)實也無必要，但明年起將逐步覆蓋更多的重點房地產(chǎn)企業(yè)。對于適用規(guī)則的企業(yè)，未來有望擁有更大的融資靈活性。

實際上，規(guī)則本身也是各方意見的反映，體現(xiàn)了行業(yè)整體對于未來發(fā)展方向的預期。近期，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，融創(chuàng)已經(jīng)對政策有了判斷，提前進行準備；龍湖集團董事長吳亞軍回應員工對融資新政的討論時表示，國家過去幾年“控房價、降桿桿、啟動內(nèi)需、實現(xiàn)雙循環(huán)”的一系列宏觀政策的落實和清晰化、可操作化，有利于行業(yè)健康發(fā)展。

知情人士對第一財經(jīng)記者透露，會上央行領導表示，建立房地產(chǎn)金融管理長效機制，題中應有之義就是政策的規(guī)則化和透明化，重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則就是這一努力的組成部分。目前，相關部門正在加快推進住房租賃市場頂層設計，完善住房租賃金融政策體系，支持“租購并舉”。這些新的政策，在執(zhí)行過程中，也會與市場不斷溝通、評估、校正和完善。