近日，取消商品房預售制度呼聲再起。商品房預售制在過往20年內對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。但不可否認的是，預售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風險等。對于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進行多方面探討。

“以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴”的海南于今年3月發(fā)布樓市新政，明確“新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度”，成為首個一省范圍內推行現(xiàn)房銷售的地方。

今年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，《通知》提出改革商品住房預售制度，規(guī)定新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。

雖然此前部分城市對“現(xiàn)房銷售”有過各種嘗試，但明確改革商品房預售制度，在一省范圍內實行現(xiàn)房銷售，海南還屬首個。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長霍巨燃提到，海南省因商品住房實行預售制度引發(fā)的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素，實施現(xiàn)房銷售制度是為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題。

“海南可以認為是全國首個發(fā)布省級現(xiàn)房銷售政策的，通過現(xiàn)房銷售的模式可以防范各類爛尾樓的出現(xiàn)，更好的保障購房者的權益，同時也可以約束房企激進拿地的行為。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說道。

在海南宣布改革預售制度背后，海南自2018年1月開啟斷腕“去地產(chǎn)”，彼時，海南省省長沈曉明指出，未來五年海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠，并在之后逐步加碼樓市調控，并于同年4月22日實行全域限購。

對于商品房預售制度的探討由來已久，在海南之前，也有部分城市有對“現(xiàn)房銷售”有所探索。

作為改革的先行者，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會曾于2018年9月21日下發(fā)《關于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關意見的緊急通知》，《通知》指出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。

盡管彼時廣東省房協(xié)相關人士表示通知僅征求意見，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究，但市場對于商品房預售制度的討論再次熱烈。

不過，2018年10月，廣東中山合計推出14宗住宅用地，所有宅地均明確了現(xiàn)房銷售的出讓條件。

在特定地塊中嘗試“現(xiàn)房銷售”的還有杭州。

2017年3月，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政:當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售（即現(xiàn)房銷售）；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養(yǎng)老設施的程序。不過，溢價率達50%需現(xiàn)房銷售的政策執(zhí)行4個月后在后續(xù)的土地出讓公告中悄然取消。

彼時，媒體報道稱，出讓公告中取消溢價率達50%這一規(guī)定，是因為該政策在3月24日出臺之后，大部分土地出讓結果顯示，溢價率已經(jīng)超過50%，這使得這條限制線的設置沒有意義了。但是，溢價率超過70%之后競拍自持這一條需要繼續(xù)堅持，這是因為，這一政策導向的目的有兩個：一、為了鼓勵發(fā)展杭州市的房屋租賃市場；二、抑制房價，抑制地價。

“取消預售制度實際上是鼓勵有實力的開發(fā)企業(yè)去拿地。取消預售對開發(fā)商而言，資金要求比較高，也可以控制地價的上漲。與此同時，實力強的開發(fā)商后續(xù)‘爛尾’等風險也相對較低。但是從今年疫情期間各地發(fā)布的政策來看，鼓勵現(xiàn)房銷售還是適當調整預售門檻，背后還需考慮的是房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力比較大，還是會允許調整預售門檻。”嚴躍進說。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，在當前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，推行現(xiàn)房銷售制度將是一大趨勢，這對于樓市的穩(wěn)定、健康發(fā)展將起到促進作用。另外，隨著相關制度和法規(guī)的逐步完善和升級，房地產(chǎn)交付的標準也將進一步優(yōu)化，精裝修交付在未來或將也會成為一個趨勢。

但是，張波也提到，就房地產(chǎn)市場的實際情況來看，現(xiàn)房制度施行的擴圍，也不應操之過急?，F(xiàn)在如果一刀切要求所有在售將售項目全部轉成現(xiàn)房銷售，對于房企來說存在非常大的資金壓力，不利于樓市的穩(wěn)定。從現(xiàn)實情況看，短期內現(xiàn)房銷售制度在國內范圍內快速、整體鋪開，也是不現(xiàn)實的，大概率將是小范圍優(yōu)先試點，并逐步有序、穩(wěn)定、合理全面推行開來。

在業(yè)內人士看來，當前，中國對房地產(chǎn)不斷地深入調控，對房企的資金要求不斷提升，未來現(xiàn)房制度會在更多的地區(qū)鋪開，更多的企業(yè)將加入執(zhí)行的行列。對于房企本身來說，在地產(chǎn)領域的開發(fā)要求會逐步提升；對于居民而言，現(xiàn)房銷售制度的施行，將讓大家的購房需求得到更好的保障，這是可以預見的。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂的觀點認為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，預售制度解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，加快城鎮(zhèn)住房建設，盡快改善住房質量，可以說是中國城鎮(zhèn)化建設中的助推劑。但在行業(yè)規(guī)模發(fā)展的過程中，預售制度的弊端逐步凸顯，預售制度成就了高周轉的企業(yè)，同時也出現(xiàn)延遲交房、產(chǎn)品質量差甚至爛尾的現(xiàn)象，侵害了購房者的權益。預售制度也在一定程度上會加快地產(chǎn)泡沫的形成。在預售制度下一些中小房企才得以存活，也潛在助長了一些中小城市的無序地產(chǎn)開發(fā)，特別是2014年爆發(fā)的庫存危機中，三四線中小城市爛尾項目、房企攜款跑路等現(xiàn)象很多。

許小樂稱，對于目前國內部分大中城市而言，地產(chǎn)開發(fā)基本完成量的增長，后面進入質量的增長階段，政府及購房者對于產(chǎn)品質量要求越來越高，預售制度并不利于這一趨勢的發(fā)展。未來地產(chǎn)市場成熟的城市可能逐步實行現(xiàn)房銷售。而對于城鎮(zhèn)化較低、城鎮(zhèn)化進程較緩慢的一些新興城市或區(qū)域，為加快城市建設開發(fā)，鼓勵房企進入等，預售制度還是有利的。“我個人認為，預售制服并非要取消，而是需要加強預售至交付環(huán)節(jié)市場監(jiān)管，強化對延期交付、虛假承諾的管理力度也能解決上述問題。”