防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)是黨的十九大提出的實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)必須打好打贏的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一，其中防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)是重中之重。業(yè)界大都認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，因此，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制的核心內(nèi)容就是如何遏制房地產(chǎn)金融泡沫化，確保房地產(chǎn)金融安全。

多年來，各地房價(jià)之所以迅猛上漲，除了人民幣超發(fā)等原因外，一個(gè)很重要的原因是房地產(chǎn)金融化。也就是說，房地產(chǎn)成了一個(gè)投資品，炒房是最明顯的標(biāo)志，按揭貸款成了主要工具。本來，按揭貸款是為了解決購買力不足而采取的金融扶持手段，結(jié)果適得其反，成了樓市冒險(xiǎn)家的金手杖。實(shí)行房住不炒、房貸首付和利率差別化政策之后，按揭貸款回歸初心本源，有效地抑制了房價(jià)上漲。

房住不炒政策的出臺(tái)，實(shí)際具有兩方面的深遠(yuǎn)意義，它既宣示了房地產(chǎn)金融化泡沫化時(shí)代的終結(jié)，也管住了銀行資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭。據(jù)央行黨委書記、中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清透露，2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降了12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。

隨著利率市場化的推進(jìn)，去年8月份，央行發(fā)布改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制公告。隨后央行發(fā)布通知，要求自今年3月1日起到8月31日前完成個(gè)人房貸辦理LPR定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。隨著存量房貸完成利率轉(zhuǎn)換，在個(gè)人房貸需求端，已形成房住不炒、因城施策、差別化住房信貸政策等為主要內(nèi)容的房貸利率市場化形成機(jī)制。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)離不開大量資金，除開發(fā)商自有資金和自籌資金外，金融信貸是主要的資金來源。據(jù)WIND數(shù)據(jù)，2005年底時(shí)，房地產(chǎn)貸款余額為2.77萬億元，僅占總體貸款余額的14.2%。而截至2019年底，房地產(chǎn)貸款余額已達(dá)44.41萬億元，在總體貸款中已占29.0%。2019年末，個(gè)人住房貸款余額30.0萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸11.22萬億元。信貸資金占了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的29.4%。今年年初，為了應(yīng)對新冠肺炎疫情帶來的經(jīng)濟(jì)下行壓力，支持中小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)渡過難關(guān)，貨幣政策閘門松動(dòng)，深圳等城市老毛病又犯了，出現(xiàn)“房抵經(jīng)營貸”“貼息貸”等違規(guī)進(jìn)入樓市、房價(jià)再次暴漲的場景。顯然，光關(guān)注需求端是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要在企業(yè)端發(fā)力。

2020年畢竟不是2008年了！吸取了當(dāng)年“四萬億”的教訓(xùn)，管理部門的腦子是清醒的。年初，央行就有領(lǐng)導(dǎo)表示要“實(shí)施信貸資源的增量優(yōu)化和存量調(diào)整”。7月24日，國務(wù)院親自出面，在深圳召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，提出房地產(chǎn)信貸要“穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量”，并首次提出建立“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，“房地產(chǎn)金融”監(jiān)控上升到了制度層面。8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，進(jìn)一步落實(shí)國務(wù)院座談會(huì)精神，會(huì)議形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是業(yè)界所謂的“融資三紅線”新規(guī)，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。除了三條紅線，拿地銷售比不高于40%，連續(xù)3年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，需要對拿地資金來源等做出解釋。預(yù)計(jì)此項(xiàng)“新政”經(jīng)試點(diǎn)，將于2021年1月1日全面鋪開。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控，黨和政府是有定力的，一直在說要建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。“房住不炒”就是回歸住房本質(zhì)，這是長效機(jī)制的前提，有了這個(gè)前提，才會(huì)有各種配套的政策，只有堅(jiān)持這個(gè)前提，其他的配套政策才會(huì)發(fā)揮長效作用。房地產(chǎn)金融審慎管理制度，短期看，也許是為了防止房地產(chǎn)占用太多的資金，進(jìn)而影響疫情后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，長期來看，它已不再是刺激經(jīng)濟(jì)的手段，而是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要支柱。它在房地產(chǎn)和金融之間建起了一堵防火墻，兩者各安其位，防范金融風(fēng)險(xiǎn)就多了一根保險(xiǎn)帶。