近日，取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。商品房預(yù)售制在過往20年內(nèi)對(duì)中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。但不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進(jìn)行多方面探討。

從全世界范圍來看，住房預(yù)售制度并不是一個(gè)十分普遍的現(xiàn)象。以歐洲為例，即使有些國家有預(yù)售房制度，但同時(shí)伴隨的還有一套嚴(yán)格的監(jiān)管及準(zhǔn)入制度。

以英國為例，一名曼徹斯特的開發(fā)商“Investar property Group”的CEO 董浩告訴澎湃新聞（www.thepaper.cn），在英國購買期房時(shí)，買賣雙方會(huì)各有一名律師，雙方律師會(huì)直接溝通來確定所有交易細(xì)節(jié)，包括：合同、房產(chǎn)、證件、資金等，只有在律師確認(rèn)所有細(xì)節(jié)安全無誤的情況下，買賣雙方才會(huì)根據(jù)律師要求先付首付交換合同，再付全款來過戶房屋完成交易。

仲量聯(lián)行國際住宅部的負(fù)責(zé)人對(duì)澎湃新聞表示，在英國購買期房時(shí)，通常每一個(gè)項(xiàng)目都有一個(gè)付款規(guī)定的時(shí)間。“比如第一期付款是合同簽訂后一個(gè)月，第二期付款可能是半年后，或者一年后，然后最后交房時(shí)間前6個(gè)月辦單款，辦下來貸款后把剩余部分付掉。”

據(jù)澎湃新聞了解，英國期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購買協(xié)議的21天內(nèi)支付首付款，在階段付款這一過程中，6-24個(gè)月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至于購房的尾款，則是在交房時(shí)支付房款的余額部分。

有分析人士稱，英國的期房預(yù)售制中不會(huì)將所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房者及銀行身上，凡有意購房者在與房地產(chǎn)公司簽訂購房合約后，根據(jù)房屋建造進(jìn)展預(yù)付不同額度款項(xiàng)。至于需要支付幾次，基本上視開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來定。最后到交付階段時(shí)，一定要經(jīng)過房產(chǎn)公證公司的檢驗(yàn)與驗(yàn)收，以此來保障購房者的基本權(quán)利，并對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)狀況嚴(yán)加監(jiān)督。

這也是英國為了最大程度避免購房者購買到“爛尾樓”的一種舉措。

董浩表示，在投資英國預(yù)售期房時(shí)，購房者也需要注意檢查開發(fā)商的土地所有權(quán)證，建設(shè)批復(fù)許可以及開發(fā)商的過往開發(fā)歷史。只有以上的文件齊全，購房者購買的房屋才是真實(shí)有效的，而購房時(shí)律師也會(huì)幫助購房者檢查這些資料確保文件齊全。

但董浩同時(shí)強(qiáng)調(diào)，即使所有上述的資料都齊全，英國依然有一些新建項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾。“這是因?yàn)殚_發(fā)商在建設(shè)同時(shí)可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)、管理或者建筑風(fēng)險(xiǎn)等問題。這些都是不可完全預(yù)測的問題。一旦出現(xiàn)問題，通常購房者10%的定金是受保險(xiǎn)保護(hù)的。超過10%的部分，如果開發(fā)商沒有購買相應(yīng)保險(xiǎn)，購房者的10%以上的首付往往是很難追回的。這一點(diǎn)買房律師有義務(wù)調(diào)查并告知購買者。如果出現(xiàn)爛尾樓，理論上買方律師會(huì)代為向賣方律師追討已付款項(xiàng)的。”

根據(jù)Nationwide的最新數(shù)據(jù)，英國8月份的房價(jià)飆升至歷史新高，這主要是受需求旺盛和抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低的刺激。

Nationwide表示，8月份的平均價(jià)格為224123英鎊(298864美元)，高于10年前的不足17萬英鎊。

英國最大的建筑協(xié)會(huì)表示，繼7月份上漲1.8%之后，8月份房價(jià)跳漲2%，創(chuàng)下2004年2月以來最高月度漲幅。房價(jià)年增長率從7月份的1.5%躍升至上月的3.7%。

董浩介紹，在所有付款過程中，買家資金都是直接打給自己的律師，買方律師再轉(zhuǎn)給賣方律師最后到達(dá)開發(fā)商手中。“資金的中轉(zhuǎn)非常的嚴(yán)謹(jǐn)，律師也會(huì)全程確保資金安全?，F(xiàn)在英國貸款利率受降息政策利好，一般年利率都不高于3%，但是海外買家由于沒有英國信用記錄，申請(qǐng)貸款比較困難。所以一般對(duì)海外買家的建議是先現(xiàn)金買房，買房后有了地址，建立起銀行賬戶之后選擇申請(qǐng)?jiān)儋J款，這樣就可以享受貸款的紅利。” 

英國央行最新的數(shù)據(jù)顯示，7月購房抵押貸款批準(zhǔn)量達(dá)到66300件，較6月份上漲40%，略低于2019年7月記錄的67300份，與2月份的峰值相比，增幅在10%以內(nèi)。