9月6日，沈陽發(fā)布的最新的樓市政策，從供應(yīng)端和需求端雙管齊下穩(wěn)定市場，其中包括禁止首付貸、提高二套房首付、提高增值稅免征門檻，還提出嚴(yán)控土地溢價(jià)率，推出“限房價(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競配建、競自持”兩種土地規(guī)則。

在業(yè)內(nèi)人士看來，沈陽調(diào)控政策收緊似乎早有預(yù)警。7月24日召開房地產(chǎn)工作座談會以及8月26日住建部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會上，沈陽都位列其中，被約談的根源在于不斷上漲的房價(jià)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，7月沈陽新建商品住宅環(huán)比上漲了0.8%，同比上漲了9%。新京報(bào)記者查詢國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)發(fā)現(xiàn)，沈陽自2016年3月新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)上漲53個(gè)月。

控房價(jià)：禁止首付貸、二套房首付50%

9月6日，沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“沈八條”），這是沈陽房產(chǎn)局、自然資源局、城鄉(xiāng)建設(shè)局等9部門為了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展而聯(lián)合發(fā)布的通知。

對于沈陽的“沈八條”，貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，這是針對即將到來的“金九銀十”做好政策準(zhǔn)備，未雨綢繆地對市場進(jìn)行調(diào)控管理。

新政的內(nèi)容涉及土地出讓、土地使用效率、公開房源及房價(jià)、房價(jià)管理、二套房首付比例、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限等。尤其是從供應(yīng)端與需求端兩端共同調(diào)控以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房價(jià)的目標(biāo)，可謂雙管齊下。

針對購房者，沈陽提出嚴(yán)格執(zhí)行首套商品房首付比例不低于30%，第二套商品住房首付比例提高到50%。而此前沈陽第二套商品住房首付比例為40%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。同時(shí)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

而在銷售方面，沈陽將要嚴(yán)格整治“未許先售”行為，把握商品住房項(xiàng)目入市節(jié)奏，房企自取得商品房預(yù)售許可之日起10日內(nèi)，須一次性公開全部準(zhǔn)售房源和銷售價(jià)格。

與此同時(shí)，沈陽主管部門將實(shí)時(shí)監(jiān)測商品住房銷售價(jià)格運(yùn)行情況，項(xiàng)目價(jià)格變化較大的，及時(shí)約談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求企業(yè)說明原因。對于上述違規(guī)的企業(yè)項(xiàng)目將被暫停項(xiàng)目網(wǎng)簽系統(tǒng)，整改后才予以恢復(fù)。

潘浩進(jìn)一步分析稱，沈陽政策加大二套房首付比例，調(diào)整稅收，這是在加高炒房成本，降低炒房帶來的房價(jià)增長風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)從政策上杜絕房企捂盤惜售的可能，以起到穩(wěn)定房價(jià)走勢的作用。

控地價(jià)：推“限地價(jià)、競配建、競自持”土地規(guī)則

此次沈陽不僅對房價(jià)上漲進(jìn)行管控，土地是此次沈陽新政重點(diǎn)管控的內(nèi)容，在“沈八條”中占了５條。

沈陽提出嚴(yán)格住房用地出讓溢價(jià)率管控。采取“限房價(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競配建、競自持部分不計(jì)入商品住房開發(fā)建設(shè)成本。

為此，沈陽將制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目競配建管理辦法，加強(qiáng)全過程監(jiān)管，保障競配建設(shè)施與商品房建設(shè)同步設(shè)計(jì)、同步審批、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付使用。

對于未按規(guī)定實(shí)施開發(fā)建設(shè)的房企，將禁止該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，及其實(shí)際控制人參股的其他企業(yè)參與拿地開發(fā)。

針對已出讓的住房用地，建設(shè)管理部門應(yīng)要求房企根據(jù)土地出讓合同提報(bào)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，包括項(xiàng)目開工時(shí)間、竣工時(shí)間，分期開發(fā)的要明確每期開工、竣工時(shí)間。而對于建設(shè)進(jìn)程緩慢或未按分期計(jì)劃實(shí)施的項(xiàng)目，約談企業(yè)主要負(fù)責(zé)人。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽8月無成交住宅用地，今年1月-8月住宅用地成交同比下滑4.4%，在4月-7月則保持10%以上的增長，這也是導(dǎo)致８月土地市場成交規(guī)?；芈涞脑颉６谕恋匾鐑r(jià)率方面，沈陽今年1月-8月僅為17.3%，較去年同期減少4.8個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于全國一二線城市（共45城）平均水平1.1％。

從土地?cái)?shù)據(jù)來看，潘浩認(rèn)為，沈陽市土地市場相對穩(wěn)定，土地溢價(jià)率逐步調(diào)控至合理范圍內(nèi)。

沈陽新房價(jià)格持續(xù)上漲，“沈八條”并非突如其來

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，“沈八條”的出臺并非突如其來。今年8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，其中沈陽、成都、唐山、常州等城市相關(guān)負(fù)責(zé)人參加，并表示將全面貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，切實(shí)履行好房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，進(jìn)一步完善和落實(shí)調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，在此前的7月24日舉行的房地產(chǎn)座談會上，來自包括沈陽、北京、上海、廣州、深圳等10個(gè)城市政府部門相關(guān)負(fù)責(zé)人參會。對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，鑒于此前沈陽已是重點(diǎn)關(guān)注對象，那么此次出臺樓市新政并不意外。

沈陽之所以引起管理層的關(guān)注，源于不斷上漲的房價(jià)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，7月沈陽新建商品住宅環(huán)比上漲了0.8%，同比上漲了9%。同時(shí)，新京報(bào)記者查詢國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的月度70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)發(fā)現(xiàn)，沈陽自2016年3月以來，新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)上漲53個(gè)月。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，截至上周，2020年沈陽新建商品住宅（統(tǒng)計(jì)口徑為：普通住宅、別墅、公寓，下同）均價(jià)達(dá)到11820元/平方米，而去年同期為10459元/平方米，上漲13%。

事實(shí)上，近期部分房價(jià)上漲過快的城市不斷對此前的調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”，比如沈陽本次調(diào)控中的內(nèi)容也是對之前政策的有效補(bǔ)充。再比如東莞進(jìn)一步明確了購房資格、限轉(zhuǎn)時(shí)間等。而杭州調(diào)整了無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，堵死假離婚、親屬投靠炒房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年7月-8月調(diào)控政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，包括杭州、東莞等10多個(gè)城市紛紛出臺調(diào)控政策,為樓市降溫，預(yù)計(jì)未來還將有多個(gè)城市出臺房地產(chǎn)收緊政策。