融資收緊信號明顯，成為房企必須面對的棘手問題，恒大、融創(chuàng)等多家房企均表示下半年要控制拿地規(guī)模，進一步降低負債
今年以來的疫情影響并沒有阻擋房企拿地熱情。
多家研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億創(chuàng)歷史新高；新增貨值超千億房企達到23家；第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。
不過，近期住建部和央行聯(lián)合召開重點房企座談會，明確提出形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，再加上此前的“三條紅線”傳聞，融資收緊信號明顯。這也成為近期房企中期業(yè)績會上的焦點話題和接下來必須面對的棘手問題，恒大、融創(chuàng)等多家房企均表示下半年要控制拿地規(guī)模，進一步降低負債。
業(yè)內(nèi)人士認為，融資收緊已成為房企“懸頂之劍”，同時中央多次強調(diào)“房住不炒”，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調(diào)控，預計短期土地市場熱度仍會有所下降。
多數(shù)房企拿地不輸去年
1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升，多數(shù)房企拿地不輸去年。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規(guī)模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。
中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，1-8月50大房企合計拿地金額高達17045億元，同比上漲5%，創(chuàng)歷史新高。
從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看，1-8月，恒大、碧桂園、融創(chuàng)位列TOP3，其中恒大和碧桂園年內(nèi)新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內(nèi)新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。另外，六成新增貨值集中于銷售20強房企，強者恒強的格局未變。
分陣營來看，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，TOP11-20房企拿地最積極，拿地銷售比同比增長3.1個百分點至51.2%，為各陣營最高；TOP21-30房企拿地銷售比漲幅最高，同比增長9.3個百分點至46.9%。多家房企逆勢拿地擴儲動作明顯，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，奧園、融信、越秀、濱江前8個月月均拿地金額較去年增加一倍以上。更有房企在8月單月市場略有降溫的背景下仍加碼拿地，如仁恒置地8月拿地額占前8月總額之比超過50%，華發(fā)、越秀和建業(yè)在30%以上。
對于今年以來房企拿地熱度不減的原因，華創(chuàng)證券認為，上半年流動性總量寬松的環(huán)境下，整體融資環(huán)境改善，房企拿地積極性提升。一季度商品房開發(fā)貸余額同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然維持兩位數(shù)增長；從土拍市場的表現(xiàn)來看，今年 4 月 100 大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在 15-20%，高于去年同期水平，表明疫情并沒有給房企拿地造成太大的影響，其融資環(huán)境反而因貨幣政策的放松而有所改善，房企拿地的積極性也隨之提高。
多家房企擬控制拿地規(guī)模降負債
土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關(guān)注。“7.24”國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會明確提出，要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。“8.20”住建部央行重點房企座談會又明確提出，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。再加上此前“三條紅線”傳聞，房企融資收緊的信號更加強烈。
所謂“三條紅線”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同，會按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規(guī)模年增長速度。盡管該內(nèi)容未得到官方證實，但是被業(yè)內(nèi)理解為與“8.20”重點房企座談會提出的融資新規(guī)內(nèi)容基本一致。
華創(chuàng)證券根據(jù) 2019 年年報數(shù)統(tǒng)計，30 強房企中有 9 家房企觸及了三條紅線，5 家觸及兩條紅線，11 家觸及一條紅線，這意味著新政一旦全面實施，多數(shù)房企融資端將面臨較大的融資收縮壓力。
在近期的房企中期業(yè)績會上，“三條紅線”成為備受關(guān)注的焦點話題，而“降負債”成為接下來多家房企必須應(yīng)對的棘手問題，方法除了加強銷售回款，還要控制拿地規(guī)模。
年初就已經(jīng)提出“高增長、控規(guī)模、降負債”戰(zhàn)略目標的恒大，在2020中期業(yè)績會上明確提出，下半年為進一步降負債，會嚴格控制土地規(guī)模，實現(xiàn)土地儲備負增長。力爭平均每年減少大概3千萬平方米左右。
去年已經(jīng)在積極控杠桿降負債的融創(chuàng)，在2020年中期業(yè)績發(fā)布會上再次強調(diào)，降杠桿是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)就表達了今年要謹慎拿地的態(tài)度。今年上半年融創(chuàng)已經(jīng)在控制拿地節(jié)奏。融創(chuàng)董事局主席孫宏斌在中期業(yè)績會上表示，今年公開的土地市場總體偏熱，原因還是有些公司的土地儲備量不夠，資金又松一點。現(xiàn)在是土地市場風險最大的時候。
去年年中開始實施減少拿地策略的富力也表示，未來一段時間內(nèi)，由于降負債的要求，總體拿地策略仍不會發(fā)生變化。“由于我們有大量的舊城改造項目在結(jié)轉(zhuǎn)當中，所以招拍掛方面接下來會放慢一點，集中的招拍掛都是短平快的項目。大型的、一百多億的我們盡量不參與，大多數(shù)都是控制在10億元價格左右的。”富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉說。
下半年土地市場或降溫
上半年，針對房價地價過熱的情況，多地已經(jīng)收緊了調(diào)控政策。從8月重點城市土地市場看，已經(jīng)出現(xiàn)了降溫的跡象。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月，40個典型城市土地成交建筑面積5386萬平方米，環(huán)比下降18%；土地出讓金收入為3005億元，環(huán)比下降18%；移動平均土地成交均價為5874元/平方米，環(huán)比下跌2.8%；土地成交溢價率為13.6%，與7月相比下降2.7個百分點，為今年來首次回落。
對于8月土地市場整體呈現(xiàn)量價齊跌的原因，克而瑞研究中心認為，一方面杭州、南京、南寧等熱點城市高價優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，帶動平均樓板價下降，溢價率也延續(xù)7月的下行趨勢；另一方面，中央多次重申“房住不炒”，南京、廣州南沙更是出臺“地價觸頂后搖號”新政，嚴格的政策調(diào)控意在控制土地市場的熱度。
“房企拿地擴張很大程度上依賴于融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進程度，使得地市的周期波動性減弱，起到‘穩(wěn)地價’的作用。” 易居研究院研究員王若辰說，二季度40城土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續(xù)，8月份已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點，隨著調(diào)控政策的收緊，預計未來幾個月40城地市量價將繼續(xù)有所回落。
對于融資新規(guī)的影響，華創(chuàng)證券指出，“三條紅線”規(guī)定是從供給端的角度切入，對新增開發(fā)項目數(shù)量進行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產(chǎn)市場，使土拍市場降溫。
易居企業(yè)集團 CEO丁祖昱也認為，隨著監(jiān)管層對房企設(shè)置的“三道紅線”逐步落地，融資收緊已成為房企“懸頂之劍”，特別是土地市場火爆的城市管控力度會加大，如信托融資等類似表外融資也可能會收緊。同時中央多次強調(diào)“房住不炒”，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調(diào)控。預計短期土地市場熱度仍會所下降。
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