一家之言

房地產(chǎn)調(diào)控需要從主要調(diào)節(jié)買方市場轉(zhuǎn)為買賣雙方都進(jìn)行調(diào)控。

日前住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)悉，此次明確的房企融資管理新規(guī)是：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。這也是此前在業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”。此外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

這次會議透露的房企融資監(jiān)管新規(guī)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的新思路。

首先，以往房地產(chǎn)調(diào)控從需求端入手，比如通過政策性限購、調(diào)整房地產(chǎn)首付貸款比例、調(diào)整房貸利息和房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收等方式，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的買方市場。但作為市場化較高的房地產(chǎn)行業(yè)，有賣才有買，賣買雙方?jīng)Q定了市場的穩(wěn)定發(fā)展。如果只從買方市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，而對賣方市場放松調(diào)節(jié)，讓調(diào)控效果大打折扣，同時增加了房企的負(fù)債率和整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩等問題，也不利于形成房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。因此，房地產(chǎn)調(diào)控需要從主要調(diào)節(jié)買方市場轉(zhuǎn)為買賣雙方都進(jìn)行調(diào)控，務(wù)求調(diào)控實效。

其次，房地產(chǎn)市場在堅持“房住不炒”的前提下，從供給端入手調(diào)控，更有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場調(diào)控“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目的，特別是監(jiān)管新規(guī)劃出的“三條紅線”，既是監(jiān)管約束指標(biāo)，又是預(yù)期引導(dǎo)指標(biāo)，有相對明顯的調(diào)控效果。

天風(fēng)證券根據(jù)2019年財務(wù)數(shù)據(jù)，按照三條標(biāo)準(zhǔn)對銷售額較高的50家房企進(jìn)行了劃分。其中同時踩到“三條紅線”的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企有12家。

顯然，這些踩紅線的房企將要對照新規(guī)要求，逐步降低自身的財務(wù)杠桿，以達(dá)到合規(guī)經(jīng)營的目的。這樣就硬性倒逼房企更加積極主動地去降杠桿、去庫存。從目前透露的信息來看，如果有的房企上述三項指標(biāo)全部“踩線”，不能再到金融或者債券市場融資，有息負(fù)債不得增加；若指標(biāo)中兩項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；若只有一項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

對于已經(jīng)符合融資新規(guī)條件的房企，今后就會按照新規(guī)要求融資拿地開發(fā)房產(chǎn)，體現(xiàn)了“三條紅線”預(yù)期引導(dǎo)作用。更進(jìn)一步，在監(jiān)管紅線指標(biāo)約束和預(yù)期引導(dǎo)下，一些房企以后不能拿銀行貸款或者負(fù)債取得的資金不加約束地到處“攻城略地”，防止以所謂“新地王”為炒作噱頭等影響購房行為和預(yù)期，約束意味強(qiáng)烈。

最后，在房企融資監(jiān)管“三條紅線”的約束下，還倒逼一些房企將房地產(chǎn)商品銷售作為主攻方向，真正推動房企回歸開發(fā)和銷售產(chǎn)品的“實體”功能，實現(xiàn)降杠桿的同時，增加市場供給。特別是對財務(wù)杠桿過高的房企，就會推動房企通過多種營銷手段促進(jìn)商品房銷售以增加企業(yè)現(xiàn)金流。這對購房者來說，就會得到降低購房成本的紅利，特別是首套剛需購房者將首先嘗鮮，這正符合房地產(chǎn)調(diào)控的目的。

當(dāng)然，供給端對房企融資行為進(jìn)行監(jiān)管的同時，消費端的調(diào)控措施仍需同步跟進(jìn)，雙管齊下，形成調(diào)控合力。比如對擁有多套住房的購房者嚴(yán)格執(zhí)行限購等政策，防止買方市場的炒作行為。

□木?。ㄘ斀?jīng)評論人）