隨著土地市場(chǎng)交易量和房企融資不斷創(chuàng)出新高，逐漸走出疫情影響的樓市是否能夠再現(xiàn)“金九銀十”成為頗受輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，除個(gè)別城市外，新房市場(chǎng)出現(xiàn)量漲價(jià)穩(wěn)的“金九銀十”或是大概率事件，而二手房市場(chǎng)仍將以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

復(fù)蘇

一邊是單月成交量不斷創(chuàng)出新高的土地市場(chǎng)，一邊是境內(nèi)外融資量的持續(xù)攀升，樓市正在快速復(fù)蘇。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，50個(gè)大中城市年內(nèi)賣地收入超過2.66萬億元，比2019年同期上漲19.7%，其中8月單月出現(xiàn)14個(gè)城市賣地收入超過百億元，最高的上海達(dá)到379億元，綠地、中海、碧桂園8月拿地資金都超過百億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，在經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇、資金相對(duì)寬松的環(huán)境下，房企拿地積極性提高，多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，特別是廈門等地再次出現(xiàn)歷史最高的總價(jià)百億元地塊，使得土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，說明疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，導(dǎo)致部分企業(yè)為了追求市場(chǎng)規(guī)模積極拿地。

8月房企境內(nèi)外融資全面井噴。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月房企境內(nèi)債券融資單月超過659億元，同比2019年同期上漲5.1%。房企融資難度處于歷史最低水平，平均融資成本票面利率集中在4%-5%左右，遠(yuǎn)低于去年同期的6%-8%，但企業(yè)融資成本分化嚴(yán)重，部分企業(yè)融資成本低于6%，也有企業(yè)融資成本超過13%。

張大偉說，8月土地成交和房企融資都創(chuàng)新高，在9月和10月，樓市將受到調(diào)控、信貸、供應(yīng)量等因素影響，新房市場(chǎng)大概率會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”，市場(chǎng)整體表現(xiàn)比7月和8月好。

近期，包括杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京、長(zhǎng)春、海口、無錫等10多個(gè)城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策為樓市降溫。

張大偉說，地方政府出臺(tái)很多調(diào)控措施，表明房地產(chǎn)調(diào)控最寬松的2020年上半年已過去，未來或?qū)⒂谐^30個(gè)城市會(huì)收緊力度不同的政策，但這是一輪歷史上收緊力度最弱的調(diào)控潮，對(duì)市場(chǎng)影響不大。

總部在南方的某房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，公司管理層對(duì)樓市的下一步走向持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，將著力于保持較好的現(xiàn)金流，因此，會(huì)在未來幾個(gè)月里加大資金回籠的力度。

張大偉分析說，今年情況特殊，開發(fā)商擔(dān)心疫情影響四季度，新房市場(chǎng)9月和10月的供應(yīng)量會(huì)大量增加。

分化

雖然新房市場(chǎng)持續(xù)向好，但二手房市場(chǎng)或?qū)㈦y有漲勢(shì)。8月，個(gè)別前期漲幅較大的城市，在實(shí)施調(diào)控收緊的措施后，成交大幅下調(diào)，比如深圳，自7月15日“深八條”出臺(tái)后，8月二手房成交量環(huán)比下降超過5成，成交均價(jià)環(huán)比下跌9.8%。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，8月研究院監(jiān)測(cè)的全國重點(diǎn)城市業(yè)主漲價(jià)占比低位持續(xù)下降，房源交易時(shí)間仍然保持100天的長(zhǎng)周期。這被認(rèn)為將導(dǎo)致二手房市場(chǎng)很難開啟改善型換房鏈條。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂向中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者指出，過去三年，二手房市場(chǎng)都沒有出現(xiàn)“金九銀十”，貝殼研究院重點(diǎn)監(jiān)控的全國18個(gè)城市9、10兩個(gè)月的成交量均比上月下降，環(huán)比降幅在5%-10%左右。今年的調(diào)控政策更加精準(zhǔn)，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR利率連續(xù)4個(gè)月保持不變，上半年應(yīng)對(duì)疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整。再加上近期，住建部召開重點(diǎn)房企融資座談會(huì)、城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類指導(dǎo)，未來市場(chǎng)熱度較高的城市將會(huì)大概率調(diào)控加碼，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)過熱的情況。

“新房市場(chǎng)受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)售房的小行情，價(jià)格不僅難以上漲，反而可能小幅下降，而二手房市場(chǎng)‘金九銀十’仍然很難出現(xiàn)，未來兩個(gè)月，二手房市場(chǎng)的成交量將出現(xiàn)季節(jié)性回落，但絕對(duì)規(guī)模仍將超過去年同期。”他說。

受到成交不斷回暖的影響，樓市已逐漸走出疫情影響，全年表現(xiàn)與去年同期持平。貝殼研究院提供給中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者的研究報(bào)告顯示，研究院監(jiān)控的全國重點(diǎn)城市的土地、二手房市場(chǎng)在8月已基本完成疫情沖擊后的修復(fù)，累計(jì)成交均實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。其中新房市場(chǎng)，受到居住用地供應(yīng)量的增加，帶動(dòng)成交量恢復(fù)，1-8月的累計(jì)成交量已趕超去年同期。而8月重點(diǎn)城市的鏈家二手房市場(chǎng)卻出現(xiàn)季節(jié)性回落，成交總量環(huán)比下降5.2%，同比增長(zhǎng)34%，但1-8月成交量較去年同期增長(zhǎng)0.68%。