在土地開發(fā)資源“天花板”下，城市更新成為盤活存量土地的重要手段。倡導(dǎo)城市更新，告別大拆大建，已成為大城市發(fā)展的必然選擇，同時也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點。

日前，以“城市更新與后開發(fā)時代的中國房地產(chǎn)業(yè)”為主題的易居論壇在上海舉行。與會者深入研討后開發(fā)時代城市更新面臨的機遇和挑戰(zhàn)，并分享相關(guān)案例的經(jīng)驗與不足。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳表示，目前以舊城改造為主的城市更新將迎來新的發(fā)展機遇，城市更新的推進在路上。對于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一種說法，即后開發(fā)時代，關(guān)于“后”有兩種理解，一種是指一個階段過去了，另外一種是前后之分，我們現(xiàn)在是相對于房地產(chǎn)增量大開發(fā)時期已經(jīng)進入了后開發(fā)階段，競爭力重點在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運營和資產(chǎn)管理等。對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的變化，要用創(chuàng)新、適度超前的眼光去看待，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合研究的價值會更高。

城市更新需要構(gòu)建新模式

易居房地產(chǎn)研究院院長助理、綜合研究中心總經(jīng)理崔霽在論壇上分享《城市更新當(dāng)前面臨的機遇和挑戰(zhàn)》報告時表示，我國早在2007年啟動了老舊小區(qū)改造，但之前重心聚焦棚戶區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒棚改，成為惠民生、擴內(nèi)需的重要手段。

按照住建部最新公布的數(shù)據(jù)，截至2020年7月底，今年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.22萬個，占年度目標(biāo)任務(wù)（3.9萬個）的56.4%，較6月末提高了16個百分點；涉及居民442.74萬戶，占年度目標(biāo)任務(wù)（約700萬戶）的62.7%，較6月末提高了15.6個百分點。

崔霽提到，目前老舊小區(qū)改造還面臨一些挑戰(zhàn)：一是巨大的資金缺口，對于完善類和提升類改造，居民出資意愿低、社會資本積極性不足、政府財政壓力大，沒有形成有效的商業(yè)模式；二是在改造中涉及不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益調(diào)整，一旦協(xié)調(diào)不好，往往造成工期停滯或重復(fù)改造等問題；三是缺乏長效管理機制，改造效果很難保持，導(dǎo)致后續(xù)管理很難推進，物業(yè)公司積極性不高；四是上海等城市的舊改區(qū)域大多位于風(fēng)貌保護區(qū)，限高、容積率無法突破，而新建的低密度住宅又面臨限價政策的難題。

對此，崔霽提出對策建議：一是城市更新商業(yè)模式未形成，建議構(gòu)建良性的投資循環(huán)；二是各方利益平衡比較難，體制機制創(chuàng)新有待突破，如針對上海舊改，建議完善對于毛地的疊加政策，一方面通過市場融資，另一方面依托整個區(qū)域的滾動式開發(fā)，吸引社會資本參與。在土地、規(guī)劃等政策支持基礎(chǔ)上，疊加限價適當(dāng)放開等政策，突破改造瓶頸；三是運營缺乏長效機制，建議轉(zhuǎn)變思路，以產(chǎn)業(yè)升級驅(qū)動城市更新，以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新激活城市再生，實現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。

房企靠現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)模式不可持續(xù)

“從城市發(fā)展進程來看，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)步入頂峰，但城市群推進仍會給一定區(qū)域的房地產(chǎn)帶來快速發(fā)展新機遇。對于房企，完全依靠現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)模式是不可持續(xù)的。” 華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星說道。

胡金星指出，未來房地產(chǎn)業(yè)會更注重以房地產(chǎn)資產(chǎn)為核心，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵會更加豐富。從國外發(fā)展經(jīng)驗看，城市更新存在一些問題，主要是城市不同主體的相關(guān)利益不對等。因此，授予權(quán)利不對等群體一定權(quán)利讓其參與進來，這是解決城市更新體制或機制方面需要改進的。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭提到，目前我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)一些特征，一是從購地量、新開工量及賣房量的歷史指標(biāo)分析看，新房市場規(guī)模已經(jīng)見頂并且正在構(gòu)筑頂部；二是根據(jù)上半年央行報告，我國城鎮(zhèn)戶均住房1.2套，同時統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2019年城鎮(zhèn)人均建筑面積38.8平方米，這兩個指標(biāo)基本達到日本等國水平，反映我國已經(jīng)進入不缺房甚至局部過剩的階段，存量市場逐步壯大，未來會有越來越多城市的二手房交易量超過新房。針對后開發(fā)時代房企經(jīng)營模式的應(yīng)對，他建議：一是房企在轉(zhuǎn)型期須防范與應(yīng)對風(fēng)險，去庫存，?，F(xiàn)金流；二是重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，如代建、管理、租賃等業(yè)務(wù)；三是聚焦與深耕城市群、都市圈、中心城市；四是關(guān)注新經(jīng)濟高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地區(qū)和城市以及陽光地帶。

政策和法律法規(guī)亟待完善

錦和集團副總裁蔣雷霆在論壇上介紹了近年來公司參與的城市更新項目并且提出兩方面建議：一是從政府規(guī)劃角度看，對層高較高的工業(yè)廠房解決規(guī)范化插層，提升物業(yè)價值。二是針對老舊商辦及酒店類物業(yè)所剩土地批租年限不多的情況，建議政府相關(guān)部門考慮對使用年限適當(dāng)續(xù)期，提升市場吸引力，這樣能保障基金或外資收購的活躍度。

萬科上海區(qū)域投資與合作開發(fā)部總經(jīng)理黃超俊結(jié)合自身實踐提出建議：一是對重點片區(qū)實施一地一策方案，并且有更靈活方式進行調(diào)整；二是針對資金來源困難，政府在政策和法律法規(guī)層面有所支持；三是土地政策沒有賦予開發(fā)主體聯(lián)動的權(quán)利，造成開發(fā)主體前期代價較大，政策能否調(diào)整，如包括跟國資公司聯(lián)動等；四是城市更新不僅僅是更新土地本身，還包括城市治理方式的變化，如何在改造后更好地維護。

易居沃頓研修基地執(zhí)行秘書長馬彥文結(jié)合相關(guān)案例研究表示，城市更新還存在幾方面問題。一是制度限制，如REITs出臺緩慢主要是資源不對等、權(quán)利不對等，只有少數(shù)人能參與；二是開發(fā)資產(chǎn)價值錯估，現(xiàn)在是以土地開發(fā)招拍掛進行資產(chǎn)價格評估，不是以運營價值評估；三是企業(yè)投資經(jīng)營慣性，基本還是大開發(fā)的投機思想。針對城市更新的特點，他提出幾點建議：一是利益主體多，要盤點自身段位和資源把控度，明確角色定位；二是周期長，體現(xiàn)在板塊價值的輪動周期、開發(fā)周期、盈利周期都存在不確定性，要做好項目定位及提升運營能力；三是復(fù)雜程度高，商業(yè)模式需要重新評估，社會效益要進行監(jiān)管，主體利益要更加均衡；四是資金量大，不能因為資金量大而放松對項目品質(zhì)的要求，城市更新也需要高質(zhì)量發(fā)展，要在保護中更新，在更新中保護。

城市更新撬動巨大內(nèi)需空間

上海電氣集團企業(yè)改革辦副主任舒治剛結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展的情況談到，每個行業(yè)都會有周期性發(fā)展階段，在每個階段尋求生存和發(fā)展尤為重要。城市更新目前最主要的還是需要政府的支持，城市更新最大的目標(biāo)是要保工業(yè)用地底線，要在存量中求增量，在傳承中求變革，在創(chuàng)新中求效益，其中構(gòu)建良好的商業(yè)模式是發(fā)展的重要基礎(chǔ)。城市更新將撬動巨大內(nèi)需空間。

華師大副教授崔裴認(rèn)為，今年《民法典》新設(shè)立居住權(quán)，對于城市更新擴大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，居住權(quán)是很好的法律工具，但需要地方政府具體落實跟進。如一些老舊廠房或商辦轉(zhuǎn)養(yǎng)老項目，由于企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題導(dǎo)致老人權(quán)益無法保障，從長遠角度看如果能將這類養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅，就可以設(shè)立居住權(quán)，能給予老人更多保障。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進談到，目前城市更新對土地利用提出了新的要求。在外部環(huán)境嚴(yán)峻的情況下，中央提出經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，還是需要土地市場來支持，如果更多企業(yè)要落實內(nèi)循環(huán)的話，用地政策肯定要調(diào)整，除了增量以外，存量肯定要做，不光要解決住房問題，還要解決企業(yè)在十四五規(guī)劃下的用房用地，接下來城市更新將扮演比較好的角色。

中國物業(yè)管理協(xié)會名譽副會長、原上海市住建委巡視員龐元認(rèn)為，存量開發(fā)上涉及土地使用年限的問題，探索此類問題，有利于土地二級市場的建立和發(fā)展。包括城市空間規(guī)劃、城市土地資源配置等在內(nèi)的城市更新內(nèi)容，正成為各地編制“十四五”規(guī)劃中的一個重點。從去年以來，上海市委市政府一直強調(diào)加大舊區(qū)改造力度，近期市政府領(lǐng)導(dǎo)提出要關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)單位地價產(chǎn)出率、城中村改造等。對于城市而言，舊區(qū)改造是個永恒的命題，上海多年來探索形成了系列舊區(qū)改造的推進機制，為城市更新走出新路子。