作為中國(guó)改革開(kāi)放的前沿城市，深圳的房?jī)r(jià)和改革舉動(dòng)一樣受人關(guān)注。

在“7·15”樓市調(diào)控政策發(fā)布一個(gè)半月后，深圳市住房和建設(shè)局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)張學(xué)凡關(guān)于深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”的講話，再次引發(fā)深圳下一步樓市調(diào)控方向的熱議。

8月28日，張學(xué)凡在深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評(píng)價(jià)發(fā)布會(huì)（下稱(chēng)“發(fā)布會(huì)”）上有個(gè)演講，提出新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來(lái)深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

為此，深圳提出一個(gè)大規(guī)模建房行動(dòng)。張學(xué)凡表示，大規(guī)模建房行動(dòng)包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬(wàn)公共租賃住房的發(fā)展目標(biāo)，每年公共租賃住房建設(shè)10萬(wàn)套，深圳將通過(guò)五年甚至八年的補(bǔ)短板，力爭(zhēng)使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。

張學(xué)凡介紹，深圳還有一個(gè)目標(biāo)就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。

張學(xué)凡透露的信息，在業(yè)界引起熱烈討論。今年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，也是深圳獲批中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)一周年。業(yè)界認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)走向有風(fēng)向標(biāo)意義，這意味著深圳樓市格局會(huì)面臨巨變。

如何學(xué)習(xí)“新加坡模式”

新加坡從1964年開(kāi)始推行“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中等收入和低收入階層購(gòu)買(mǎi)建屋發(fā)展局興建的組屋，建立起與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家以公共租賃或房租補(bǔ)貼為主截然不同的住房保障制度。截至2016年，高達(dá)82%的公民居住在組屋里，住房自有率和組屋自有率均在90%以上。

過(guò)去40年間，深圳GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）從1.69億元增長(zhǎng)至2.69萬(wàn)億元，猛增超萬(wàn)倍。

2019年，深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6.25萬(wàn)元，居各經(jīng)濟(jì)特區(qū)之首。常住人口約1344萬(wàn)，40年來(lái)，常住人口增長(zhǎng)約42倍。同期，北上廣人口增長(zhǎng)在1-2.5倍之間。

但與此不協(xié)調(diào)的是，深圳人均居住面積27.8平方米，還沒(méi)有達(dá)到國(guó)家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線，主要原因就是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右。

另外，根據(jù)深圳市住建局今年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地的22.6%，低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限。

一方面是人口和經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，另一方面是用地受到很大限制，于是，深圳成為中國(guó)諸多城市中，新房供應(yīng)和人口增長(zhǎng)最為尖銳的城市之一，這導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)一直高居不下。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年,深圳市商品住宅成交均價(jià)為55821元/㎡，是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均價(jià)在6.5萬(wàn)/㎡左右波動(dòng)。

為了從根本上解決這一矛盾，深圳在不斷嘗試解決途徑。

加大供應(yīng)是途徑之一。2019年，深圳房地產(chǎn)投資額達(dá)到3059億元，是2014年1069億元的2.86倍。2019年全年深圳房地產(chǎn)增加值達(dá)到2285億元，比2014年的1324億元增長(zhǎng)73%。

張學(xué)凡在此次發(fā)布會(huì)上指出，“房住不炒”定位是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的根本遵循。堅(jiān)持“房住不炒”定位，使住房回歸民生屬性，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想，是建設(shè)民生幸福標(biāo)桿城市的必要前提。

“長(zhǎng)效機(jī)制可以有很多條措施，其中最重要的是建立起覆蓋全社會(huì)的穩(wěn)定住房供應(yīng)體系。”張學(xué)凡表示，這個(gè)體系的核心是大力發(fā)展公共住房。我們的目標(biāo)是讓將來(lái)深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。“新加坡模式”對(duì)建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制具有借鑒作用。

資深地產(chǎn)評(píng)論人朱羅紀(jì)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“新加坡模式”的頂層設(shè)計(jì)理念是很不錯(cuò)的，我們學(xué)習(xí)的方向應(yīng)在“神”不在“形”，更多的應(yīng)該學(xué)的是新加坡在住房問(wèn)題方面的解決思想，應(yīng)真正是把住房當(dāng)做民生用品看待，不能讓住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為金融市場(chǎng)。

“深圳學(xué)習(xí)新加坡模式，并不意味著照搬。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，如果我們導(dǎo)入新加坡模式，會(huì)在很大程度上解決深圳的這個(gè)不均衡發(fā)展問(wèn)題。但新加坡模式需要試驗(yàn)，要盡可能解決這個(gè)新模式帶來(lái)的新問(wèn)題，減少新問(wèn)題帶給市場(chǎng)的震動(dòng)。

途徑：提高城市居住用地比例

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)住房模式也經(jīng)歷過(guò)幾個(gè)不同時(shí)期。

90年代末，東南亞金融風(fēng)暴給我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了巨大的沖擊，再加上住房條件改善的需要，成為房地產(chǎn)業(yè)走向市場(chǎng)化的一個(gè)契機(jī)。

“從1998年房改之后，中國(guó)的住房模式實(shí)際上走向了‘GDP模式’、‘經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)模式’。”朱羅紀(jì)認(rèn)為，在“GDP模式”下帶來(lái)的房?jī)r(jià)過(guò)高、人均住房面積不足等問(wèn)題，合理的解決辦法是通過(guò)提高重點(diǎn)城市居住用地比例，增加商品房供應(yīng)量，同時(shí)配以需求管制，以此來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

宋丁也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表達(dá)了相似的看法，他認(rèn)為，深圳過(guò)去20年更多的是市場(chǎng)化模式，在大大促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了一些弊病，比如，房?jī)r(jià)不斷高漲、供需結(jié)構(gòu)性失衡等。

“而目前深圳市場(chǎng)上仍需要有更多品種、更多形式的住房，特別是保障住房。”宋丁表示，類(lèi)似于深圳這樣的大城市，大量人口進(jìn)入，在住房供應(yīng)方面不能完全滿足市場(chǎng)需要。通過(guò)這樣一些模式來(lái)保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持房住不炒，本著這樣一個(gè)大的原則，各類(lèi)有利的探索都是可以展開(kāi)的。

張學(xué)凡在上述發(fā)布會(huì)上表示，在“十四五”期間，深圳在用地供應(yīng)上會(huì)做一些調(diào)整，住宅用地占建設(shè)用地的比例從“十四五”開(kāi)始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%。

未來(lái)深圳房?jī)r(jià)：均價(jià)走低，單價(jià)保持

深圳學(xué)習(xí)“新加坡模式”，保障性住房比例增多，商品房比例減少，深圳房?jī)r(jià)未來(lái)將會(huì)何去何從？

新加坡目前已形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場(chǎng)和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構(gòu)成的住房體系。

同時(shí)，新加坡模式”中，規(guī)定申請(qǐng)組屋必須要提交真實(shí)合法的材料，如有弄虛作假會(huì)被罰款甚至監(jiān)禁6個(gè)月。此外，該類(lèi)房產(chǎn)還要求5年內(nèi)不允許出售，即使5年之后流入市場(chǎng)交易，還需當(dāng)?shù)卣块T(mén)審核批準(zhǔn)，只能賣(mài)給有購(gòu)買(mǎi)組屋資質(zhì)的購(gòu)房者，此類(lèi)規(guī)定基本上杜絕了炒房的可能性。

“未來(lái)大量的保障性住房入市，該類(lèi)房產(chǎn)包括人才住房、安居商品房等，其價(jià)格肯定是低于市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格，甚至一半都不到。由此可以預(yù)判，未來(lái)深圳房產(chǎn)均價(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯下降，但是這并不代表商品房市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)下跌。”宋丁對(duì)此表示，供給側(cè)和需求側(cè)都在擠壓深圳商品房市場(chǎng)，實(shí)際上商品房供需仍是維持平衡的。在這種情況下，商品房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的下跌的情況，反而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好的情況下，可能還會(huì)緩慢上漲。

與此同時(shí)，在“新加坡模式”下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要注意哪些方面？

宋丁表示，在該趨勢(shì)下，未來(lái)房企在商品房這塊的操作空間將會(huì)收窄，保障性住房的任務(wù)將增加。但同時(shí)，政府對(duì)于介入保障性住房建設(shè)的房企也有一定要求，由于保障性住房公益成分多一些，收益隨之將會(huì)收窄，對(duì)于小型房企來(lái)說(shuō)承建該類(lèi)項(xiàng)目壓力較大，未來(lái)可能?chē)?guó)有房企或者一些超大型、使命感較強(qiáng)的房企會(huì)積極進(jìn)入。

“但這也會(huì)使得參與深圳未來(lái)商品房建設(shè)的房企可能面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”宋丁認(rèn)為，“目前全國(guó)房企都積極涌入深圳市場(chǎng)，但隨著保障性住房比例增大，商品房比例便會(huì)縮小，也意味著一些企業(yè)可能要被淘汰出局。