“我們最近花了很大力氣研究綠城中國未來5年的戰(zhàn)略規(guī)劃，愿景是成為‘理想生活服務(wù)商’，做行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的標(biāo)桿。”8月28日下午，在綠城中國2020年中期業(yè)績說明會上，綠城中國董事局主席張亞東表示，未來，公司將積極布局重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)、“綠城+”三大業(yè)務(wù)板塊，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模盈利與品質(zhì)品牌齊頭并進(jìn)。
8月27日晚間，綠城中國交出“中考”成績單。截至6月30日，綠城中國實(shí)現(xiàn)合同銷售金額912億元，同比增長23%；總收入達(dá)到238.96億元，同比增長28.1%；股東應(yīng)占利潤20.96億元，同比上升1.9%；利潤31.30億元，同比增長1.8%。
在綠城中國上半年912億元的合同銷售額中，投資項(xiàng)目合同銷售金額約661億元（同比增長34%），權(quán)益金額約382億元（同比增長43%）；代建管理項(xiàng)目合同銷售金額約251億元，保持穩(wěn)中有進(jìn)；總體銷售回款率達(dá)95%，現(xiàn)金回流加速。
“今年上半年，綠城中國在精準(zhǔn)投資、銷售回款提速、運(yùn)營效率提升和降低融資成本方面都表現(xiàn)較好。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，總體來看，輕重并舉的經(jīng)營模式均衡了重資產(chǎn)模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)，公司保持了“穩(wěn)中有進(jìn)”的發(fā)展局面。
進(jìn)一步擴(kuò)充在長三角
及環(huán)渤海等區(qū)域的土地儲備
“上半年投資工作完成得非常有效率。”綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿表示，公司適時把握投資機(jī)會，加大投資力度。
截至6月30日，綠城中國新增土儲總建筑面積1097萬平方米，對應(yīng)新增貨值達(dá)1756億元，較去年同期大幅增加181%；通過收并購獲取的項(xiàng)目預(yù)計(jì)貨值約738億元，占比42%；預(yù)期25%的新增貨值可在年內(nèi)轉(zhuǎn)化為合同銷售額；一、二線城市的可售貨值占比75%。公司進(jìn)一步擴(kuò)充了在長三角及環(huán)渤海等核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地儲備。
“綠城中國整體上半年新拓項(xiàng)目預(yù)期凈利潤合計(jì)近180億元，新拓項(xiàng)目預(yù)期平均凈利潤率同比提升約3個百分點(diǎn)。”李駿表示。
據(jù)綠城中國執(zhí)行總裁郭嘉峰透露，截至目前，綠城中國確權(quán)新增土地貨值達(dá)2200億元。
“綠城中國新拓項(xiàng)目利潤率提升，很大原因是逆勢低價拿地。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示，今年前7個月，該公司所獲土儲平均樓面價約9031元/平方米，是自2016年來的最低值，土地成本的降低，有助于未來增厚利潤規(guī)模。
“在‘三線四檔’（按照“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得小于1倍”的觸線標(biāo)準(zhǔn)，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔）的限制下，下半年土地市場可能還有機(jī)會。”郭嘉峰補(bǔ)充道，公司奉行“穩(wěn)中有進(jìn)”的投資策略，在確保2500億元新增貨值目標(biāo)完成情況下，會關(guān)注利潤較高項(xiàng)目的投資。
截至2020年6月30日，綠城中國土地儲備總建筑面積4801萬平方米，總可售貨值約7427億元，遍布長三角、環(huán)渤海、成渝、長江中游等核心城市群，一、二線城市占比達(dá)74%，進(jìn)一步了優(yōu)化了公司在的全國布局。
除傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)外，綠城中國正全力推進(jìn)TOD、城市更新，以及產(chǎn)城融合項(xiàng)目的布局與落地。目前，綠城中國已落地TOD項(xiàng)目13個，分布在杭州、寧波、福州、佛山等多個城市。此外，小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)已確權(quán)規(guī)劃總建筑面積893萬平方米。
同規(guī)模增速相比
負(fù)債水平合理
憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)實(shí)力和中交集團(tuán)的資信支持，綠城中國債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，資金成本進(jìn)一步降低。
截至6月30日，綠城中國凈資產(chǎn)負(fù)債率為66.1%；總借貸加權(quán)平均利息成本5.2%，較2019年同期的5.4%下降20個基點(diǎn)。其中，一年內(nèi)到期債務(wù)比重較2019年末下降5.5個百分點(diǎn)，占總債務(wù)31.1%；銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）達(dá)628.49億元，達(dá)歷史新高；現(xiàn)金短債比為1.8倍，現(xiàn)金流充裕。
“同規(guī)模增速相比，綠城中國負(fù)債水平合理。”綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，上半年，公司完成境內(nèi)債券發(fā)行共145.95億元，平均利息成本僅3.54%，同比下降133個基點(diǎn)；境外通過多筆債務(wù)置換，總計(jì)7.3億美元，進(jìn)一步降低了成本，優(yōu)化久期。
“5.2%的融資成本，在民營企業(yè)中已經(jīng)算是較低的水平。”肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示，主要是在中交入主綠城后，提升了公司資信水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資水平得到不斷優(yōu)化。
“‘三線四檔’新政若出臺，會對行業(yè)起到正向作用。綠城中國過去取得好的發(fā)展是借助融資杠桿，但沒有依賴融資杠桿，大股東對綠城中國是有控制負(fù)債率要求的，綠城中國也在持續(xù)降低杠桿率。”耿忠強(qiáng)向《證券日報(bào)》記者表示，接下來，公司會充分利用經(jīng)營杠桿去驅(qū)動發(fā)展，比如與其他房企合作等，所以‘三線四檔’不會對綠城中國有影響，也不會阻止綠城中國的發(fā)展。
展望未來，綠城中國管理層表示，將進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化發(fā)展動能，堅(jiān)守以產(chǎn)品為核心，以增長為主線的發(fā)展理念，提升發(fā)展品質(zhì)，致力打造“理想生活綜合服務(wù)商”第一品牌，成為優(yōu)秀房企的品質(zhì)標(biāo)桿。
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