8月以來，關(guān)于監(jiān)管層將設(shè)置“三道紅線”、 將房企分為“紅橙黃綠”四檔，據(jù)此來收緊房企融資的消息頻頻傳出，與此同時(shí)多個(gè)部門釋放收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資閥門的政策信號(hào)。去杠桿、降負(fù)債、預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展成為房企或早或晚將面臨的一道必考題。

8月23日，住建部和央行兩部門終于釋放出一些確定的信息。

按照通告，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于8月20日在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，參加會(huì)議的房企包括12家，包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

參會(huì)房企中三家踩“三道紅線”

按照此前報(bào)道的版本，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，意在通過管控房企有息負(fù)債增長情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。

中國指數(shù)研究院對(duì)三道紅線進(jìn)行了解釋。紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

按照華創(chuàng)證券以及申萬宏源研究等機(jī)構(gòu)整理的數(shù)據(jù)，12家房企中，恒大、融創(chuàng)、綠地3家房企踩“三道紅線”處紅色檔；陽光城、中梁控股踩“二道紅線”為橙色檔；碧桂園、萬科、新城控股踩“一道紅線”處黃色檔；華僑城、中海、保利、華潤并未踩線處于綠色檔。數(shù)據(jù)來源：廣發(fā)證券、華創(chuàng)證券

數(shù)據(jù)來源：廣發(fā)證券、華創(chuàng)證券

澎湃新聞（www.thepaper.cn）了解到，此次12家與會(huì)企業(yè)被要求其定期報(bào)送財(cái)務(wù)情況，“會(huì)上沒有明說試點(diǎn)，但我們理解應(yīng)該類似。”一名知情人士表示，融資“三道紅線”新規(guī)將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。

參會(huì)房企：能適應(yīng)融資新規(guī)、去年就開始降杠桿

近期，正值房企半年報(bào)季，多家房企管理層也談及了對(duì)“房企融資新規(guī)”的看法。

8月28日，作為參會(huì)房企，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在中期業(yè)績會(huì)上談及對(duì)于重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測(cè)和管理規(guī)定時(shí)表示，“我們對(duì)自己的適應(yīng)能力有信心，萬科會(huì)認(rèn)真研究，盡快適應(yīng)相關(guān)的規(guī)定。萬科保持現(xiàn)金為王，上半年現(xiàn)金短債比在2倍及以上，公司已經(jīng)連續(xù)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。哪怕今年受到了疫情和市場(chǎng)變化的帶來挑戰(zhàn)，上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然為正。當(dāng)然對(duì)重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測(cè)和管理規(guī)定會(huì)不斷細(xì)化，萬科也會(huì)跟蹤細(xì)化的要求”。

按照萬科中期業(yè)績，截至6月末，萬科持有貨幣資金 1942.9 億元，凈負(fù)債率為 27.0%；經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入226.1億元，且經(jīng)營性現(xiàn)金流已超過11年持續(xù)為正；持有貨幣資金1942.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和968.2億元；凈負(fù)債率27.0%，較去年年末下降6.85個(gè)百分點(diǎn)，而且有息負(fù)債以中長期負(fù)債為主，一年以上有息負(fù)債占比超六成。

融創(chuàng)中國新政總裁汪孟德也提到，“這項(xiàng)政策還是一個(gè)積極正面的政策，主要方向就是穩(wěn)存量、控增量，在保證穩(wěn)定的前提下，穩(wěn)步降低杠桿。這個(gè)政策不是針對(duì)某一類企業(yè)，是對(duì)整個(gè)行業(yè)的所有企業(yè)，目前實(shí)施細(xì)則還未公布，作為融創(chuàng)來說已經(jīng)走到前面。”汪孟德稱，“融創(chuàng)從2019年開始一直在穩(wěn)定整體負(fù)債增加凈資產(chǎn)，降低杠桿；調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本；調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。加快推進(jìn)杠桿率的降低，在未來三年的安排中作為重要的一個(gè)措施，將會(huì)落實(shí)在三年規(guī)劃里。”

在具體的指標(biāo)上，汪孟德提到，負(fù)債率肯定會(huì)持續(xù)快速下降，目前的凈負(fù)債率是149%，在今年年底爭(zhēng)取有比較大的一點(diǎn)的幅度下降，目前是在120%，明年控制到100%以下。

多家房企管理層：關(guān)注政策動(dòng)向并主動(dòng)降杠桿、減負(fù)債

目前，新政細(xì)則尚未落地，多家房企管理層表示將重點(diǎn)關(guān)注政策動(dòng)向并主動(dòng)降杠桿、減負(fù)債。

綠地香港控股有限公司董事會(huì)秘書雷雨表示，“綠地香港5年前就已主動(dòng)降杠桿，減負(fù)債，優(yōu)結(jié)構(gòu)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為50%，國家紅線是70%；凈負(fù)債率是38%，國家紅線是100%；現(xiàn)金短債比達(dá)到1.86，國家紅線是1；處于綠色通道。從‘345’新規(guī)可以看出，在房地產(chǎn)政策相對(duì)謹(jǐn)慎的背景下，對(duì)頭部企業(yè)和國企會(huì)有所傾斜。”

弘陽地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官申廣平則認(rèn)為，“對(duì)弘陽來講，我們認(rèn)為三道紅線對(duì)我們來講是有機(jī)會(huì)的”，因?yàn)楫?dāng)前弘陽這道線當(dāng)中，相對(duì)而言我們都還是比較健康。第二個(gè)，從融資規(guī)模增速的控制，我們分成五檔的控制來講，我們覺得弘陽以我們今天的財(cái)務(wù)策略，我們一直以來是有財(cái)務(wù)約束下的規(guī)模增長的情況，所以我們還是有信心說隨著公司的發(fā)展，都能滿足三道紅線規(guī)定。同時(shí)，我們也會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持在有財(cái)務(wù)約束下的規(guī)模利潤和杠桿的平衡增長。

旭輝控股董事局主席林中也提到，此前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)房住不炒、分城施策、租售并舉等一系列調(diào)控舉措，此時(shí)出臺(tái)“三條紅線”政策，會(huì)防止未來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一系列金融風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)秀的企業(yè)，是實(shí)施均衡發(fā)展的戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)穩(wěn)健以及堅(jiān)持長期主義的企業(yè)會(huì)受益這種政策。然而對(duì)于依靠高財(cái)務(wù)杠桿啊，盈利能力弱的企業(yè)，影響可能就會(huì)稍微大一點(diǎn)。

綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)針對(duì)最近的融資新政也表示，綠城中國對(duì)于“三道紅線”新政也很關(guān)注，操作細(xì)則目前還沒有出臺(tái)，但這個(gè)細(xì)則將會(huì)對(duì)于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展起到正向作用。綠城中國這幾年發(fā)展借助了融資杠桿但沒有依賴，此前已經(jīng)對(duì)負(fù)債規(guī)模進(jìn)行了主動(dòng)控制，大股東對(duì)于我們的負(fù)債也有嚴(yán)格要求，截至6月底凈負(fù)債率是66%，現(xiàn)金短債比為1.8，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)趨好，接下來會(huì)進(jìn)一步提升經(jīng)營效率，推動(dòng)綠城中國高質(zhì)量增長。