2020年上半年，突如其來(lái)的新冠肺炎疫情打亂了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的正常節(jié)奏，給各行各業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。面對(duì)考驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，銷(xiāo)售逐漸步入正軌。

8月25日，碧桂園發(fā)布的中期業(yè)績(jī)顯示，該公司上半年實(shí)現(xiàn)了2669.5億元的權(quán)益銷(xiāo)售額。在第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的全口徑銷(xiāo)售額排行榜中，碧桂園依然保持著行業(yè)第一的地位。

據(jù)了解，碧桂園的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)自3月以來(lái)已實(shí)現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月同比增長(zhǎng)，其中7月同比增長(zhǎng)27.52%至542.8億元。

億翰智庫(kù)表示，從現(xiàn)已公布業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)情況來(lái)看，受疫情影響，房企合約銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍同比負(fù)增長(zhǎng)，營(yíng)收增速放緩，利潤(rùn)下降。但預(yù)計(jì)標(biāo)桿企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大概率會(huì)在3季度實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，年內(nèi)逐步回補(bǔ)。

值得關(guān)注的是，在本次疫情中，三四線城市表現(xiàn)出了優(yōu)于一二線城市的銷(xiāo)售韌性。在一定程度上，印證了碧桂園深耕三四線城市的戰(zhàn)略部署獨(dú)到而精準(zhǔn)，也意味著低線市場(chǎng)的內(nèi)需釋放仍將成為該公司業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。

單月銷(xiāo)售持續(xù)正增長(zhǎng) 回款率遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平

業(yè)績(jī)公告顯示，2020年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1849.6億元，毛利潤(rùn)448.9億元，凈利潤(rùn)約為219.3億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約為146.1億元。

億翰智庫(kù)表示，年初疫情突發(fā)，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)首當(dāng)其沖，但隨著疫情負(fù)面效應(yīng)的逐步消化，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)所受影響可在年內(nèi)逐步回補(bǔ)。而企業(yè)為避免疫情的傳播，項(xiàng)目工程暫緩，原定可于上半年實(shí)現(xiàn)竣工結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目竣工延期，因此收入和利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)后移，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入、投資收益、利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩或預(yù)期減少，由于結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)的原因，部分企業(yè)出現(xiàn)利潤(rùn)率下滑。

而從近幾個(gè)月行業(yè)的表現(xiàn)來(lái)看，銷(xiāo)售已經(jīng)出現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)。以碧桂園的月度權(quán)益銷(xiāo)售額為例，除了1月、2月受到疫情影響而出現(xiàn)單月同比下跌外，3月份起，該公司的單月銷(xiāo)售均實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)，累計(jì)同比差距每月逐漸縮小，預(yù)計(jì)到8月份可實(shí)現(xiàn)累計(jì)同比持平。公司下半年將有6412億元的可售貨量，全年銷(xiāo)售有望錄得同比10%增長(zhǎng)。

嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)更為考驗(yàn)房企的財(cái)務(wù)管理水平，也更容易拉開(kāi)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)差距。從幾個(gè)關(guān)鍵的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，碧桂園行穩(wěn)致遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)在上半年得到了進(jìn)一步強(qiáng)化。據(jù)了解，上半年，該公司的綜合權(quán)益回款率仍高達(dá)94%，連續(xù)5年高于90%，當(dāng)年簽約當(dāng)年回款率（權(quán)益）為67%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。在疫情期間，碧桂園仍能取得遠(yuǎn)超行業(yè)均值的回款率，經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性可見(jiàn)一斑。

截至6月底，碧桂園賬面擁有可動(dòng)用現(xiàn)金余額2055.2億元，另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，現(xiàn)金流保持充裕狀態(tài)。

債務(wù)管理也有明顯優(yōu)化，上半年碧桂園的有息負(fù)債總額約3420.4億元，較去年底下降了7.5%?，F(xiàn)金余額對(duì)于一年內(nèi)短期有息債務(wù)的覆蓋比例接近2倍，凈借貸比率穩(wěn)定在58%水平，與去年同期相仿。

值得一提的是，得益于對(duì)融資窗口期的精準(zhǔn)把握，期內(nèi)，公司的融資成本下降 了 49個(gè)基點(diǎn)至5.85%。

國(guó)泰君安認(rèn)為，行業(yè)馬太效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)資源將更多地流往盈利能力強(qiáng)、營(yíng)運(yùn)效率高的企業(yè)。

深耕三四線城市 再迎政策風(fēng)口

市場(chǎng)的波動(dòng)也令各區(qū)域間的分化更為明顯，億翰智庫(kù)發(fā)現(xiàn)，上半年，長(zhǎng)三角區(qū)域與粵港澳大灣區(qū)的整體表現(xiàn)依舊處于全國(guó)的前列位置，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合實(shí)力強(qiáng)且產(chǎn)業(yè)支撐力足的區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)的抗波動(dòng)能力更強(qiáng)，表現(xiàn)更優(yōu)。

而碧桂園的布局重心也正是這些頗具投資價(jià)值的區(qū)域。2020年上半年，公司新獲取的土地大部分位于傳統(tǒng)銷(xiāo)售較強(qiáng)勁且經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市圈，其中，長(zhǎng)三角及粵港澳大灣區(qū)占比超過(guò)一半。

截至6月底，碧桂園在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約16698億元，潛在的權(quán)益可售貨值約6706億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約23404萬(wàn)億元。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動(dòng)趨勢(shì)。

上半年，還有一個(gè)分化的趨勢(shì)值得關(guān)注，那就是三四線城市的逆襲。根據(jù)碧桂園的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，該公司所布局的三四線城市除了疫情影響較為嚴(yán)重的2月份之外，其他月份都實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，反觀一二線城市，則出現(xiàn)不同程度的同比下降。其中，三四線城市的銷(xiāo)售自3月起平均每月同比上升11%，優(yōu)于一二線城市銷(xiāo)售同比變化水平。

由此可見(jiàn)，三四線城市的銷(xiāo)售仍然保持了較強(qiáng)的韌性。

截至6月底，碧桂園1.67萬(wàn)億元已獲取的權(quán)益可售貨值中，有超過(guò)8000億元目標(biāo)為三四線城市，充足的貨值令公司占據(jù)了分享新一輪政策紅利的有利位置。

更重要的是，經(jīng)過(guò)20多年的深耕和差異化布局，碧桂園已經(jīng)在三四線城市塑造了難以撼動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。中達(dá)證券認(rèn)為，相對(duì)于其他三四線開(kāi)發(fā)商，碧桂園在購(gòu)房流程合規(guī)性及便利性方面對(duì)購(gòu)房者提供保障，在綠化、戶(hù)型、配套、物業(yè)服務(wù)等方面具明顯優(yōu)勢(shì)，使低線市場(chǎng)購(gòu)房者對(duì)碧桂園產(chǎn)品有更強(qiáng)的購(gòu)房意愿；相對(duì)于其他品牌開(kāi)發(fā)商，碧桂園通過(guò)產(chǎn)業(yè)垂直整合、標(biāo)準(zhǔn)化方案及創(chuàng)新建造體系等方式嚴(yán)控成本及費(fèi)用支出，同時(shí)提出并落實(shí)了多項(xiàng)管理辦法促進(jìn)快速周轉(zhuǎn)和銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)了位居行業(yè)前列的ROE。對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的充分把握和獨(dú)特的護(hù)城河將持續(xù)支持公司的去化和未來(lái)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

克而瑞也表示，疫情之下，三四線城市客戶(hù)買(mǎi)好房子的意愿愈加強(qiáng)烈，疊加消費(fèi)刺激政策和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)都對(duì)三四線城市有利好。而碧桂園在三四線城市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，充裕的土地儲(chǔ)備將為其未來(lái)業(yè)績(jī)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供支撐。