近月來，衢州、福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)預(yù)售下，房企借高杠桿帶來的風(fēng)險在資金緊張的背景下尤為突出，從質(zhì)量問題到合同糾紛，從延期交房到整體減配，甚至出現(xiàn)開發(fā)商跑路，在建樓盤多年爛尾難處理等多種問題。

在此背景下，上述人士表示，在加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管的同時，應(yīng)逐步減少預(yù)售項目比例，試點現(xiàn)房銷售，這樣不僅可以最大程度減少上述糾紛，也可以抑制企業(yè)無限制高杠桿擴(kuò)張，降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險。

預(yù)售擴(kuò)張 爛尾項目頻出

一面是高漲的房價，一面是擱置數(shù)年的爛尾樓。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房企急速擴(kuò)張資金高度承壓。同時，由于市場增長較快，預(yù)售監(jiān)管不到位的背景下，爛尾項目頻現(xiàn)。

近月來，昆明“別樣幸福城”爛尾項目引來眾多關(guān)注，在爛尾6年后，業(yè)主不得不住進(jìn)仍是水泥塊的房子，自己造樓梯，拉電線，開始了工地般的生活。而究其爛尾原因，是開發(fā)商將12棟樓1255套房源的近10億元預(yù)售款挪作他用。

人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板也顯示，2014年郴州市汝城縣蓮郡嘉苑項目，按合同約定應(yīng)于2017年底交房，但項目至今仍處停工狀態(tài)，沒有一棟樓可以滿足交房條件。對此，郴州市委網(wǎng)信辦回復(fù)稱，根據(jù)協(xié)議約定，當(dāng)時縣指揮部只代收了房款的30%，并按照樓層建設(shè)情況撥付給了開發(fā)商，剩余的商品房購房款由開發(fā)商自行管理。目前，開發(fā)商自身經(jīng)營不善，導(dǎo)致建設(shè)資金緊張。

西安市雁塔區(qū)愛馬仕西西公館項目業(yè)主反映，2014年購買該房到現(xiàn)在仍未能入住，相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱，經(jīng)了解，愛馬仕西西公館項目于2018年10月整體封頂，但由于開發(fā)單位陜西浙華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資金問題，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)。目前正在通過訴訟途徑解決遺留問題，待訴訟結(jié)果確定后，重新啟動項目建設(shè)。

河南省鶴壁市淇濱區(qū)金瀾國際小區(qū)業(yè)主反映，該項目巨額建設(shè)資金挪用致資金鏈斷裂，項目于2014年主體封頂，停工爛尾至今，涉及多達(dá)10038戶業(yè)主。

事實上，不僅僅是小型房企，今年年初，出現(xiàn)資金鏈危機(jī)的泰禾集團(tuán)旗下項目也出現(xiàn)擅自挪用預(yù)售款資金問題。北京院子二期業(yè)主反映，預(yù)售項目資金被挪用致項目停工。

對此，北京朝陽區(qū)房管局回復(fù)稱，根據(jù)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》第十三條規(guī)定，“項目預(yù)售過程中，購房款應(yīng)直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預(yù)售資金”，因泰禾公司曾在銷售房屋過程中違反了上述規(guī)定，該局多次要求整改并暫停網(wǎng)簽。據(jù)悉泰禾目前已完成部分整改，

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律事務(wù)專業(yè)委員會秘書長康俊亮表示，預(yù)售資金監(jiān)管制度的核心是通過第三方對預(yù)售資金的使用進(jìn)行監(jiān)管的方式，確保預(yù)售資金用于預(yù)售項目的工程建設(shè)，保證預(yù)售項目順利完工，不出現(xiàn)爛尾等損害購房人合法權(quán)益的情形。但預(yù)售資金監(jiān)管以預(yù)售項目網(wǎng)簽為前提，如待售項目在未取得預(yù)售許可的情況下銷售，或取得銷售許可未辦理網(wǎng)簽的情況下銷售，行政主管部門就無法及時有效的掌握項目要銷售的情況，也就無法實施預(yù)售資金監(jiān)管，在這種情況下，潛在的交易風(fēng)險就很大。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，開發(fā)商有資金快速回籠，及擴(kuò)大規(guī)模，賺取更多利益的需求。開發(fā)商為了快速回籠資金，往往會采用預(yù)售的方式，而在項目徹底完工之前，預(yù)售回來的資金其實是不能挪作他用的。很多開發(fā)商不愿意眼睜睜看著錢放在那里，會選擇挪用監(jiān)管資金做其他投資或者其他用途。此外，很多小型房企此前還涉及P2P等小貸問題，資金多用于補(bǔ)窟窿。

“此前立法上懲罰力度不夠大，立法上的處罰和開發(fā)商違反資金監(jiān)管所獲取的巨額利益不成正比。而開發(fā)商是逐利的，當(dāng)違法成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于可能獲取的利益的時候，很多開發(fā)商會選擇違法挪用。”王玉臣說。

負(fù)債高企 資金壓力大增

的確，與巨大的債務(wù)壓力相比，處罰對于房企來說只是九牛一毛，“找錢”成為眾多房企的主要課題。8月20日，廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司宣布擬發(fā)行2020年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過15億元，期限為3+N年。

募集說明書顯示，本期票據(jù)募集資金擬用于償還債務(wù)融資工具，不用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不用于金融行業(yè)及相關(guān)任務(wù)，不用于購買理財。

實際上，截至募集說明書簽署之日，廈門建發(fā)代償債券余額760.81億元，其中超短期融資券待償還余額85億元，中期票據(jù)及永續(xù)中票待償還余額212.5億元，定向債務(wù)融資工具代償還余額93億元，公司債待償還余額307.55億元，企業(yè)債待償余額10億元，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品待償還余額52.76億元。

此前，8月13日，華南城宣布已于12日完成發(fā)行于2021年到期的2億美元，利率為11.5%優(yōu)先票據(jù)。同日，旭輝控股集團(tuán)公告，于12日該公司及附屬公司擔(dān)保人就票據(jù)發(fā)行與初始買方訂立購買協(xié)議。達(dá)成若干完成條件后，公司將發(fā)行于2023年到期的12億元，利率為5.85%優(yōu)先票據(jù)。

在房企債務(wù)壓力下，融資動作加速。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億，在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計已經(jīng)發(fā)行債券811支合計融資額高達(dá)6242億。

“特別是最近幾天，房企密集發(fā)布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

“現(xiàn)在對于企業(yè)來說資金流是最重要的。”一位房企人士表示，今年下半年和明年房企面臨著超過1.5萬億元債務(wù)需要歸還，對于本已資金鏈緊張的房地產(chǎn)行業(yè)來說，壓力從未減少，這也是為什么越來越多房企不惜高息發(fā)債融資。

張大偉表示，整體看，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售有所緩和，大部分企業(yè)銷售增加，但為了應(yīng)對未來可能的市場變化，加快儲備資金，房企抓緊窗口期增加一切融資手段，盡量大額度融資。雖然部分企業(yè)融資成本低于6%，但也有企業(yè)融資成本超過13%。

事實上，此前的問題房企泰禾的半年報顯示，今年上半年，泰禾集團(tuán)先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按時兌付。截至8月15日，泰禾已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從近18個月新增發(fā)債與到期債務(wù)關(guān)系看，2019年期間新增發(fā)債相較于到期債務(wù)走勢基本有1個月延遲，而進(jìn)入2020年后兩者走勢基本一致，即償債高峰也是發(fā)債高峰趨勢加強(qiáng)。從現(xiàn)有債券規(guī)模統(tǒng)計看，自2020年8月到2021年上半年有4個單月到期規(guī)模超千億，房企償債壓力不斷增強(qiáng)，發(fā)債需求將長期保持高位。”

取消預(yù)售制呼聲再起

近日，丹陽市住建局指出，為了有效降低預(yù)售商品房交付風(fēng)險、防范化解矛盾，8月18日起，丹陽市范圍內(nèi)開展新建商品房預(yù)售資金第三方托管工作。

據(jù)悉，預(yù)售資金第三方托管模式，是由政府提供專業(yè)的第三方資金托管平臺，購房者、開發(fā)企業(yè)和托管機(jī)構(gòu)共同簽訂商品房預(yù)售資金托管三方協(xié)議，約定將預(yù)售商品房的貸款資金匯入第三方托管賬戶，托管機(jī)構(gòu)再根據(jù)托管項目的工程進(jìn)度節(jié)點，按照正負(fù)零、完成主體結(jié)構(gòu)1/2、完成主體結(jié)構(gòu)封頂、完成工程竣工驗收運作表簽發(fā)、完成初始登記等五個節(jié)點，分別進(jìn)行有條件分期受限支付，確保預(yù)售項目托管賬戶資金的安全。

8月中旬，衢州市《關(guān)于加強(qiáng)衢州市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》，將加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理。要求商品房建設(shè)項目地下空間及地上部分合計工程造價的130%作為商品房預(yù)售資金重點監(jiān)管對象，資金額度為每一支付節(jié)點時至商品房交付條件具備時剩余工程造價的130%。

福州方面，《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》指出，新建商品房項目的預(yù)售資金監(jiān)管額度原則上不高于項目工程總造價的1.2倍。

對開發(fā)商提取預(yù)售款的節(jié)點與工程施工進(jìn)度掛鉤，《辦法》規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)封頂前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的60%；項目竣工驗收前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的85%；項目交付使用前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的95%；新建商品房項目在辦理完《工程竣工驗收備案表》后，監(jiān)管銀行終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

王玉臣表示，由于對資金監(jiān)管不到位而引發(fā)的問題越來越多，例如爛尾樓的發(fā)生往往源于開發(fā)商挪用監(jiān)管資金。隨著地方維穩(wěn)、維權(quán)事件增多，地方政府逐漸發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管風(fēng)險，促使更多地方政府加快對預(yù)售資金監(jiān)管的完善。

王玉臣認(rèn)為，下一步應(yīng)進(jìn)一步完善立法，增強(qiáng)監(jiān)管資金公開化、透明化，加強(qiáng)違規(guī)房企處罰力度。另一方面，此前海南全面進(jìn)入現(xiàn)房銷售制度，這是個很好的信號，下一步逐步減少預(yù)售項目比例，試點現(xiàn)房銷售。這樣不僅可以最大程度減少上述糾紛，也可以抑制企業(yè)無限制高杠桿擴(kuò)張，降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險。

事實上，有消息人士稱，監(jiān)管層已有實行現(xiàn)房銷售的想法。日前，住建部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會時，有監(jiān)管層人士表示，預(yù)售制度是過去房子緊缺時期的背景下所采取的政策，現(xiàn)階段現(xiàn)房供應(yīng)已足夠，那么預(yù)售制度存在是否合理，下一步將加強(qiáng)對此方面的討論。

此外，王玉臣建議，購房者購房時必須對開發(fā)商及開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，尤其是股東公司進(jìn)行基本的審查。看開發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司以往是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。“現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)，這些核實即使不通過專業(yè)律師的配合也可以實現(xiàn)。比如可以在中國裁判文書網(wǎng)上輸入開發(fā)商的名稱，查找關(guān)于開發(fā)商的相關(guān)判決，進(jìn)而查看是否存在上述問題。比如可以在天眼查或企查查上查看開發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司的概況，尤其是關(guān)注法律風(fēng)險及行政處罰欄。”