近日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。若房企融資收緊，對(duì)房企將有何影響？未來房價(jià)會(huì)如何走？有業(yè)內(nèi)人士分析，融資收緊必將加速行業(yè)洗牌，預(yù)計(jì)房企可能采取降價(jià)跑量、加快建設(shè)周期、拆分上市、轉(zhuǎn)讓等措施。未來房價(jià)依然將穩(wěn)妥發(fā)展，部分企業(yè)或會(huì)針對(duì)自身情況進(jìn)行降價(jià)促銷。

監(jiān)管再度出手給樓市“降溫”。住建部、央行于8月20日在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。

重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則已形成

前述座談會(huì)指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

記者注意到，在“7·24房地產(chǎn)工作座談會(huì)”上，也提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

而近期房企融資出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計(jì)已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計(jì)融資額高達(dá)6242億元。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示：“這是繼7月24日‘房地產(chǎn)工作座談會(huì)’召開不足一個(gè)月后，又一次高規(guī)格的房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)。兩次座談會(huì)，都提到堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，實(shí)現(xiàn)‘三穩(wěn)’預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和就業(yè)有著至關(guān)重要的影響，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定器，總體來看，政策調(diào)整與房地產(chǎn)漲落密切相關(guān)。”

將加速行業(yè)洗牌，現(xiàn)金流或更依賴銷售回款

記者注意到，對(duì)于房企融資管理規(guī)則的具體內(nèi)容，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行官方網(wǎng)站并未披露。“目前暫未收到融資將收緊的相關(guān)通知。”一位房企高管向記者表示。

有銀行相關(guān)人士表示，近幾年房地產(chǎn)融資一直是受到嚴(yán)控的。而此次新規(guī)主要監(jiān)管的是重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其上市公司，對(duì)他們的融資可能會(huì)形成約束，尤其是對(duì)負(fù)債率比較高的企業(yè)是利空。對(duì)中小型企業(yè)或者沒列入監(jiān)控和試點(diǎn)的企業(yè)影響不大，本來這些企業(yè)融資就已被收緊。據(jù)了解，此次參會(huì)的重點(diǎn)房企主要以TOP20房企為主。

央行發(fā)布的《2020年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，今年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低于各項(xiàng)貸款增速0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上季末低0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)23個(gè)月回落；上半年增加2.99萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個(gè)百分點(diǎn)。

丁祖昱分析，一旦融資新規(guī)落地，將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對(duì)頭部房企是利好，對(duì)高負(fù)債的房企則影響較大，必將加速行業(yè)洗牌。

中原視點(diǎn)分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負(fù)債率、改善融資結(jié)構(gòu)，又要沖全年業(yè)績， 回款能力將是房企持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)房企可能采取降價(jià)跑量、加快建設(shè)周期、拆分上市、轉(zhuǎn)讓等措施。

其中，由于房企現(xiàn)金流更依賴銷售回款。銷售方面，促銷力度可能會(huì)加大，促銷活動(dòng)可能會(huì)增加，預(yù)計(jì)房企在“金九銀十”加大促銷力度的概率會(huì)明顯增大，而降價(jià)幅度則受制于成本因素和行業(yè)監(jiān)管；房企可能會(huì)加快施工進(jìn)度，工程質(zhì)量和施工安全值得關(guān)注。

此外，有條件的房企，可能會(huì)選擇像分拆物業(yè)上市等變通方法拓展資金來源；部分房企可能采取轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)等舉措開源，降低資金壓力。

分析 房價(jià)將受連帶反應(yīng)

融資收緊是否意味著房子要降價(jià)了？中原視點(diǎn)分析，一線城市和熱門二線的房價(jià)依然將穩(wěn)妥發(fā)展。從政策層面看，“房住不炒”的政策定位，是為了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，無論房企融資政策如何調(diào)整，實(shí)際都是為了確保房價(jià)市場的穩(wěn)定。

其次，房企融資再度收緊，房企拿地?zé)崆槎唐趦?nèi)或降溫，沖擊激進(jìn)房企拿地?cái)U(kuò)張，影響部分房企的正常拿地儲(chǔ)備，尤其在那些房價(jià)、地價(jià)預(yù)期不穩(wěn)的城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價(jià)的決定因素很多，如果融資難度加大，房企一般而言會(huì)采取降價(jià)促銷的方式。不過，今年一些城市的預(yù)售管理有所放松，很多高價(jià)項(xiàng)目會(huì)入市，所以成交結(jié)構(gòu)會(huì)變，單純來說房價(jià)會(huì)因此下跌，可能性并不大。只是，一些企業(yè)還是會(huì)針對(duì)自身情況進(jìn)行降價(jià)促銷。

對(duì)于普通買房人而言，中原視點(diǎn)表示，融資收緊并不涉及個(gè)人房貸部分，但網(wǎng)傳的融資新規(guī)，或?qū)⒃诙唐趦?nèi)抑制房價(jià)上漲態(tài)勢(shì)，新房成交價(jià)格面臨一定的下行壓力。