“我下半年要鼓勵和鞭策各集團(tuán)，一定要盡量完成定的各項(xiàng)目標(biāo)。”8月17日，在2020年中期業(yè)績發(fā)布會上被問到下半年工作計(jì)劃時，中國奧園集團(tuán)董事會主席郭梓文如是表示。
盡管表述上顯得頗為謹(jǐn)慎，但在上半年疫情的影響下，奧園還是為投資者拿出了一份差強(qiáng)人意的成績單，為達(dá)成全年目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。
報(bào)告期內(nèi)，奧園實(shí)現(xiàn)營業(yè)額為282.4億元，同比增長19%；毛利潤實(shí)現(xiàn)82.8億元，同比增長18%；核心凈利潤為28.3億元，同比增長14%，核心凈利潤率10%；股東應(yīng)占核心凈利潤為24.5億元，同比增長21%，股東應(yīng)占核心凈利潤率8.7%。
同時，奧園在前7個月實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售約604.2億元，已經(jīng)完成全年銷售額目標(biāo)1332億元的46%。中國奧園執(zhí)行董事、營運(yùn)總裁馬軍表示，公司下半年銷售貨值達(dá)1700億元，有信心完成全年銷售目標(biāo)。
凈負(fù)債率在目標(biāo)線下
半年度業(yè)績盡管保持住了向上的態(tài)勢，相較過往，奧園的部分業(yè)績指標(biāo)也出現(xiàn)了減弱的現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年間，奧園的營收同比增速均保持在60%以上，高于今年上半年逾19%的增速；上半年29.3%的毛利率也較上年同期微降了0.5個百分點(diǎn)。
在物業(yè)銷售方面，奧園前6個月的合約銷售額共約508.7億元，較2019年同期下滑約5.15%。不過，奧園7月單月以95.5億元的成績將前7個月的銷售額提高至604.2億元，同比微增約0.23%。
對于下半年目標(biāo)的推進(jìn)，奧園管理層表示，“全年有2200億元的可售資源，按較為保守的60%去化率計(jì)算，有信心完成全年目標(biāo)。”
凈負(fù)債率方面，數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，奧園的凈負(fù)債率約為79.8%，同比上漲15.6個百分點(diǎn)。奧園管理層表示，公司內(nèi)部對凈負(fù)債率并未設(shè)定嚴(yán)格的要求，“有些機(jī)構(gòu)會有以90%來約束，我們覺得80%左右是個比較合理的水平，（目前的凈負(fù)債率）在公司的目標(biāo)線下”。
此外，奧園的有息負(fù)債達(dá)到1030.5億元，其中短期負(fù)債約為475億元，占比約為46%。奧園管理層表示，公司下半年到期的債務(wù)約200多億元，截至6月底，其現(xiàn)金余額約694億元，同時尚未使用的授信余額約943億元，短債壓力不大。
未來三五年項(xiàng)目和貨值翻番
今年上半年，土地市場的火熱吸引了眾多房企的視線，平素里傾向于收并購的奧園也頻繁出現(xiàn)在土地市場上。
據(jù)披露，奧園今年上半年通過招掛拍方式獲取的土儲占比達(dá)30%，相比2019年末的19%有明顯增加。同時，奧園還在上半年拿下了京漢股份29.99%股份，成為其單一最大股東并取得其控制權(quán)，由此獲得約120萬平米的土儲。
報(bào)告期內(nèi)，奧園通過多元化的拿地方式新增項(xiàng)目44個，新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米（收并購項(xiàng)目占63%），新增可售貨值約832億元。
截至6月末，奧園的土儲總建筑面積達(dá)到約4874萬平方米，權(quán)益占比78%，總貨值約5015億元；同時，其共擁有逾50個不同階段的舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外貢獻(xiàn)可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%。由此計(jì)，奧園計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值達(dá)到約11602億元，可滿足未來四至五年的發(fā)展。
盡管目前總體土儲豐富，奧園未來仍有納儲的需求。
“當(dāng)前整體的土地儲備是一萬多億，但今年下半年還是要按固定預(yù)算對優(yōu)質(zhì)土地進(jìn)行合理吸納。”奧園管理層坦言，“舊改項(xiàng)目整體的推進(jìn)節(jié)奏會有變數(shù)，所以在收并購、招拍掛方面，拿地需求仍然存在。”
馬軍表示，未來會對具備豐富土地的公司和資產(chǎn)包進(jìn)行長期密切的跟蹤。此外，招拍掛的占比將會有所降低。
就下半年拿地計(jì)劃，奧園管理層表示，今年拿地金額將會控制在350億-400億元，下半年拿地重點(diǎn)會放在珠三角、長三角，以及中西部核心城市，預(yù)計(jì)未來三五年項(xiàng)目和貨值會翻一番。
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