最新1年期LPR和5年期以上LPR依然“原地踏步”，連續(xù)4個月維持不變。近期有消息稱部分房企融資將面臨更加嚴(yán)格的限制。對此，多位分析人士指出，預(yù)計涉房融資將在大體穩(wěn)定的前提下，精準(zhǔn)控制資金流向，嚴(yán)防風(fēng)險，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
房貸價穩(wěn)額度足
由于8月31日是存量房貸利率“換錨”的最后期限，因此，最新一期LPR報價備受關(guān)注。六大行此前均已發(fā)布相關(guān)公告，對于符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的，明確了批量轉(zhuǎn)換LPR的規(guī)則。
央行改革完善LPR形成機(jī)制已有一年時間，期間房貸利率參考的5年期以上LPR經(jīng)歷了3次下調(diào)，共計下調(diào)20個基點(diǎn)。受此影響，多地房貸利率也都下調(diào)，信貸成本有所降低。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來1年期LPR仍有下降的空間，但對于中長期LPR走勢，則難以判斷。
中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，中長期LPR走勢受到經(jīng)濟(jì)形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，目前難以預(yù)測。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂也指出，中長期LPR走勢難確定，故對于存量浮動利率貸款在采取固定利率與參照LPR定價的選擇上，貸款者應(yīng)根據(jù)自身對于風(fēng)險的偏好情況及當(dāng)前房貸情況做出判斷。
有房產(chǎn)中介對記者表示，此前在特殊時期申請到7折、8折房貸利率的客戶，由于其執(zhí)行的房貸利率顯著低于目前“LPR+點(diǎn)數(shù)”模式下的定價，可以考慮不選擇轉(zhuǎn)換LPR。
除了房貸成本保持穩(wěn)定，記者了解到，目前各大城市房貸額度充足，銀行發(fā)放房貸速度普遍要快于去年。多位銀行信貸人士表示，目前銀行房貸額度充裕，一般房本送抵后5天即可批貸，批貸后2-3周內(nèi)即可放款。
在保證剛性住房信貸需求的同時，近期北京多家銀行也加強(qiáng)了房屋二抵貸業(yè)務(wù)的審批，加強(qiáng)資金流向監(jiān)管。
所謂房屋二抵貸，指的是將尚未還清按揭貸款的房子，再一次拿去抵押申請經(jīng)營貸，一般可以貸到的額度是房屋的評估價乘以一個折扣，再減去剩余未還清的按揭金額。由于北京的房價整體較高，房屋二抵仍能夠貸出不少資金，同時在目前信貸資源整體傾向中小企業(yè)的情況下，不排除這類貸款能拿到更低的利息。
北京某股份制銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理對記者表示，銀行收緊房屋二抵貸業(yè)務(wù)，主要是為了避免部分資金流入樓市和股市。
房企多渠道融資
房企融資方面，針對近期關(guān)于房企融資或有硬性標(biāo)準(zhǔn)約束等消息，記者詢問了多位地產(chǎn)界人士，這些人士均表示所屬公司并未接到相關(guān)通知，目前企業(yè)融資一切正常。有業(yè)內(nèi)人士分析，不排除是部分激進(jìn)的公司存在被窗口指導(dǎo)的可能性。去年年底至今，房企融資渠道順暢，成本不斷降低，不排除未來政策會出現(xiàn)調(diào)整。但前述人士指出，在目前流傳的標(biāo)準(zhǔn)下，預(yù)計半數(shù)以上的上市房企融資都會受到限制，因此這些政策暫時還不會全面鋪開。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，在歷史同期處于高位。今年以來，房企累計已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計融資額高達(dá)6242億元。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，8月18日至8月20日，至少有7家上市房企發(fā)布公告，擬發(fā)債募集資金，其中不乏一季度末資產(chǎn)負(fù)債率較高的房企。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，近期房企融資依然在井噴。首先，隨著海外疫情有所緩解和國內(nèi)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，融資窗口打開，近期有多家房企發(fā)行美元債及票據(jù)。其次，從整體數(shù)據(jù)看，境內(nèi)融資仍是最主要渠道，7月單月房企融資超過700億元，而且呈現(xiàn)利率降低、數(shù)量增加的趨勢。最后，房企仍在通過一切融資手段，盡量大額度融資。
張大偉指出，企業(yè)間融資成本分化嚴(yán)重，部分企業(yè)融資成本低于6%，而也有企業(yè)融資成本超過13%。整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張。大部分房企為了應(yīng)對未來可能的市場變化，加快儲備資金。對于杠桿率比較高的企業(yè)來說，最近融資壓力則有所增加，預(yù)計未來這些企業(yè)將通過加快回款、分拆資產(chǎn)上市等方式緩解融資壓力。
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