自7月15日深圳發(fā)布樓市調(diào)控新政至今，已過去一個多月。新政一方面提高了購房準(zhǔn)入門檻，另一方面重啟了“豪宅稅”，使得此前狂熱的樓市一夜之間“入冬”。日前記者走訪市場了解到，從交易量和交易額來看，此前“高燒”的深圳樓市確實已大幅度降溫，但從價格上來看，卻未見明顯降幅，反而賣方惜售情緒更加濃厚，新房市場競爭愈發(fā)激烈。業(yè)內(nèi)人士指出，今年四季度或?qū)⒂瓉硇抡蟮牡谝粋€拐點(diǎn)。

二手房市場：

業(yè)主越發(fā)惜售

新政實施后的一個多月，不少購房者都感覺到，放出來的房源比之前更少了。“我每天都在刷各大房產(chǎn)中介平臺的APP，關(guān)注的幾個樓盤每天都是那幾套，一個月來都沒什么新房源。”新政之前沒買成房子的吳女士，這一個月來仍在密切關(guān)注樓市的動態(tài)，繼續(xù)尋找合適的房子。

吳女士所言非虛，以此前被盛傳的南山前海“神盤”諾德假日花園為例，記者在貝殼APP上看到，整個樓盤僅有20套房源正在出售。“現(xiàn)在放盤量的確比新政前更少了，即使有新增，價格都會吊起來賣。”負(fù)責(zé)前海片區(qū)的房產(chǎn)中介小李對記者表示，現(xiàn)在業(yè)主的心態(tài)也在觀望，不需要換房不急用錢的，都不誠意放盤出售。此外，小李告訴記者，有些業(yè)主還在期待深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年的“大禮包”，屆時房價又可以漲一波。

“業(yè)主一方面害怕賣了買不回來，一方面又害怕市場會崩，所以但凡有新掛出來的房源，價格都比較高。”小李告訴記者，以他代理的一套房子為例，新政后以1280萬掛出來，一段時間后沒有人響應(yīng)，就索性不賣了，撤盤放租，租金還高于市場價。

從價格上來看，除了急用錢的業(yè)主會大幅降價出售外，大部分業(yè)主的議價空間都不大。“誠心賣的業(yè)主，價格空間會比以前多，比如新政前有5~10萬的空間，現(xiàn)在就10~20萬，因為誠意賣的業(yè)主本身也不會把價格掛得很高。”小李說。

從成交量來看，卻是實打?qū)嵉南陆盗恕Ｉ钲诜康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后的第二周，深圳二手房成交量一度下跌8成。“現(xiàn)在已經(jīng)8月中了，我們公司的成交業(yè)績才1000多萬，上個月都破7000萬了。”深圳某房地產(chǎn)中介平臺經(jīng)紀(jì)人小羅告訴記者。

事實上，成交量下降的同時，也出現(xiàn)了兩極分化。由于新政對總價在750萬以上的房子征收豪宅稅，致使這部分商品房的稅費(fèi)大幅提高，但750萬以下和144平方米以上的商品房卻不受影響，因此，這兩類商品房依舊正常交易。

一手房市場：

開發(fā)商加快推盤節(jié)奏

新房市場方面，其緊俏程度有增無減。對新房來說，新政影響最大的是入戶不滿三年的購房者，不少人因此一夜之間失去了房票。在深工作多年后，張峰去年開始謀劃在深圳買房，因此去年把戶口遷到了深圳，但“7·15”新政實施，張峰失去了購房資格。據(jù)不完全統(tǒng)計，新政至少影響30%的意向購房群體。

此前朋友圈曾流傳一份深圳新房蓄客量的情況說明，華潤城四期、龍光玖悅臺、華強(qiáng)城等熱點(diǎn)盤，新政后目標(biāo)客戶量整體都下降了40%以上。還傳聞光明網(wǎng)紅盤勤誠達(dá)正大城在新政后有三分之二的誠意登記客戶失去名額。

二手房價格居高不下，部分新房價格因政府限價而成為購房者爭搶的“香餑餑”。表面上看，新政使得許多人失去了購房資格，從而使新房市場競爭沒那么激烈。但事實上，新房搖號方式的變化和購房者結(jié)構(gòu)的變化，使得新房市場迎來更多競爭對手。“當(dāng)時收到通知說我沒有搖號資格，我還不信，說要62分以上，原來大家分?jǐn)?shù)都那么高。”原本打算參加華強(qiáng)城市花園（一期）積分搖號的鐘鑫（化名）在收到信息后表示很是失落。

記者從一些中介人士處了解到，一些被高房價和高稅費(fèi)擋在門外的購房者，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場，而這部分購房群體中不乏在深圳居住長達(dá)十年以上的購房者，甚至有不少深圳本地人，若按積分搖號的方式，這部分人具備很強(qiáng)的競爭力。

新房市場如此緊俏，除了一二手房價格倒掛的原因之外，供需失衡是根本癥結(jié)。深圳住建局方面此前表示，2020年深圳計劃入市商品房69350套，其中住宅50618套，而據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳合計成交16727套新房住宅，也就是說，下半年還將有3萬多套新住宅入市。記者也從深圳一房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)人士處了解到，公司也正在抓緊推出旗下樓盤，加快節(jié)奏開放樣板間。

業(yè)內(nèi)人士：

四季度或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折點(diǎn)

記者留意到，新政之下，不少購房者將目光轉(zhuǎn)移至深圳周邊的惠州、東莞、中山、南沙等地區(qū)。“我們打算在南沙買一套，房子很大很舒服，離深圳也不遠(yuǎn)。”在深圳樓市新政中失去了購房資格的張智近期看中了廣州南沙的一套房子，因為家人也在廣州，因此打算全款買下，周末可以回去陪伴家人。

新政之下，像張智這樣的臨深購房者不在少數(shù)。記者了解到，原本只是深圳周邊的東莞、惠州、中山等城市的樓市因為某些企業(yè)的入駐，以及交通的建設(shè)而日漸熱起來，但這波樓市行情之下，連平時較少深圳客關(guān)注的廣州南沙、黃埔都開始升溫。比如，就在7月19日，廣州南沙恒大陽光半島首次開盤接受認(rèn)籌，現(xiàn)場有上千名深圳客組團(tuán)認(rèn)籌。在價格上，還有一些臨深樓盤備案價格創(chuàng)下新高，如位于惠州的金山湖華潤萬象天匯最新備案價最高達(dá)到20271元，相比5月初的最高備案價18903元，短短兩個多月漲幅近10%。

據(jù)記者了解，臨深購房群體主要分為兩類：一類是手里有閑錢的投資者，另一類則是在深圳沒有購房資格或者買不起的剛需客。“除非有閑錢購買，不然真的不建議，會占用貸款名額，日后不好出手，進(jìn)退兩難。”房產(chǎn)中介小盧對記者表示，雖然自己也有代理一些深圳周邊新盤，但也建議購房者謹(jǐn)慎購買。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹也表示，臨深購房，自住肯定沒有問題；投資的話，先考慮二手房交易活躍的區(qū)域，否則恐怕會一直站崗。

何倩茹對記者表示，新政在當(dāng)前所體現(xiàn)出來的效果，可以用“比較好”來形容，“炒風(fēng)明顯被壓制住了，剛需客雖然受到的限制較少，但也陷入了觀望狀態(tài)，房價開始趨穩(wěn)，市場進(jìn)入冷靜期。”何倩茹說。

雖說剛需客受到政策的限制較少，但這一劑政策的“猛藥”，卻讓不少剛需客即使持幣也難以“上車”。何倩茹分析，由于限購條件收緊，部分業(yè)主擔(dān)心賣房后不能重新購買，封盤的業(yè)主變多，導(dǎo)致二手房市場放盤量較此前減少，供需不平衡的情況進(jìn)一步惡化。她預(yù)計，未來半年，由于有價格優(yōu)勢，新房市場將受到更多購房者的關(guān)注，尤其是網(wǎng)紅盤，去化率都將非常理想。二手房市場則將繼續(xù)沉寂，但總價較低的深圳東部二手房市場關(guān)注度或?qū)⒏哂谖鞑?。此外，今年第四季度會是第一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，政策的消化期或?qū)⒔Y(jié)束，成交量有望回升，而農(nóng)歷新年則會是第二個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。總體來看，樓市更長期的變化，要看這兩個轉(zhuǎn)折點(diǎn)的實際變化才能進(jìn)一步作出判斷。