距離8月31日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）轉(zhuǎn)換“最后期限”越來(lái)越近，多家銀行已經(jīng)開(kāi)啟存量房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換工作。

“這次轉(zhuǎn)換是系統(tǒng)自動(dòng)操作的，客戶如果不操作即默認(rèn)自動(dòng)轉(zhuǎn)換。”工商銀行一位工作人員告訴記者。

但這也不代表消費(fèi)者沒(méi)有選擇權(quán)。各銀行均明確，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。需要注意的是，已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。

“考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)度過(guò)高速增長(zhǎng)時(shí)期，潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率明顯下滑，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)進(jìn)入中速甚至中低速，加息可能性不大，預(yù)計(jì)政策利率和LPR均將以回落為主。長(zhǎng)期來(lái)看，選擇LPR應(yīng)該比固定利率更劃算。”盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員王靜文對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

一位銀行業(yè)內(nèi)部人士認(rèn)為，雖然無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)LPR的具體走勢(shì)，但市場(chǎng)化利率和總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境好，LPR可能走高，但同時(shí)大家還款能力也會(huì)增強(qiáng)，反之亦然，因此從抗風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，選擇LPR利率可能更好一些。

批量轉(zhuǎn)換進(jìn)入最后時(shí)刻

8月31日是央行定的LPR轉(zhuǎn)換的截止時(shí)間。在此之前銀行需要弄完所有的存量貸款業(yè)務(wù)的利率轉(zhuǎn)換工作。

8月12日，工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲(chǔ)銀行5家國(guó)有銀行均發(fā)布公告稱，將于8月25日起，將符合轉(zhuǎn)換條件的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款，批量轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)。

另一國(guó)有銀行交通銀行的動(dòng)作更快，7月20日就發(fā)布了房貸定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換的公告，于8月21日對(duì)尚未轉(zhuǎn)換者統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率加減點(diǎn)方式。

房貸轉(zhuǎn)換后的利率計(jì)算方式為“重定價(jià)日最近一期5年期以上LPR+固定點(diǎn)數(shù)”。

舉例而言，若某客戶的房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮10%，按照現(xiàn)在執(zhí)行的利率水平4.9%計(jì)算，轉(zhuǎn)換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規(guī)定，在個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換期間均錨定2019年12月的LPR，即4.8%。因此，加點(diǎn)值=5.39%-4.8%=0.59%或59個(gè)基點(diǎn)。加點(diǎn)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

若某客戶在前幾年利率較低時(shí)貸款買了房，當(dāng)時(shí)與銀行簽的合同是基準(zhǔn)利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么加點(diǎn)值就是3.92%-4.8%（2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR）=-0.88%，即負(fù)88個(gè)基點(diǎn)。

王靜文表示，LPR機(jī)制下，房貸利率由LPR加點(diǎn)方式?jīng)Q定，而LPR會(huì)跟隨MLF利率浮動(dòng)，所以LPR機(jī)制下的房貸利率就由原來(lái)的固定利率制變成了浮動(dòng)利率。對(duì)于定價(jià)日的選擇，若要盡快享受利率下行帶來(lái)的房貸成本節(jié)約，可選擇貸款日對(duì)應(yīng)日調(diào)整。

根據(jù)央行近日發(fā)布的《2020年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，截至6月末，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換進(jìn)度已達(dá)55%。其中，存量企業(yè)貸款轉(zhuǎn)換進(jìn)度為76%。

據(jù)銀行人士介紹，LPR還款方式會(huì)隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境浮動(dòng)，而選擇固定利率，包括還款總額及每個(gè)月還本付息的金額都是固定的。選擇不轉(zhuǎn)化的客戶大致分為這樣幾類：一是貸款時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)利率較低，且部分客戶享受了8折、9折等優(yōu)惠；二是有些客戶本身貸款金額不高或所需還款余額不多；三是部分客戶預(yù)期未來(lái)經(jīng)濟(jì)上行后，利率也會(huì)隨之上浮，擔(dān)心選擇LPR定價(jià)會(huì)承受不起加點(diǎn)部分。而選擇轉(zhuǎn)換LPR的客戶一般是貸款時(shí)利率較高，且預(yù)期之后利率仍將下行的客戶。

事實(shí)上，早在2019年12月30日，央行就發(fā)布公告稱，要求全國(guó)所有的存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，從2020年3月1日至2020年8月30日結(jié)束。這次轉(zhuǎn)換工作的主要原文描述是：

“自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。”

當(dāng)時(shí)政策的精神實(shí)際上是“在協(xié)商基礎(chǔ)上督促客戶完成換錨”，而現(xiàn)在則是統(tǒng)一默認(rèn)進(jìn)行調(diào)整，若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過(guò)相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

LPR利率仍有下行空間

自2019年8月份LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革后，LPR利率一直呈下調(diào)穩(wěn)定趨勢(shì)。3月3日開(kāi)始，受疫情沖擊，美國(guó)率先啟動(dòng)降息，全球降息背景下，中國(guó)的市場(chǎng)利率也處在實(shí)際下行通道中。

其中，5年期以上LPR利率已3次下調(diào)，累計(jì)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，LPR定價(jià)下的房貸利率亦隨之下行。融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年8月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.47%；2020年使用LPR利率，7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.26%。

6月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，進(jìn)一步通過(guò)引導(dǎo)貸款利率和債券利率下行、發(fā)放優(yōu)惠利率貸款、實(shí)施中小微企業(yè)貸款延期還本付息、支持發(fā)放小微企業(yè)無(wú)擔(dān)保信用貸款、減少銀行收費(fèi)等一系列政策，推動(dòng)金融系統(tǒng)全年向各類企業(yè)合理讓利1.5萬(wàn)億元。

但這之后，央行降息的靴子遲遲沒(méi)有落地。7月20日公布的LPR利率也已持續(xù)4個(gè)月不再下降，5年期以上LPR利率仍保持在4.65%。這令部分市場(chǎng)人士對(duì)利率下行的趨勢(shì)產(chǎn)生了疑慮。

在中信證券首席固定收益分析師明明看來(lái)，LPR改革后存貸款利率均有下行，但二季度貸款利率下行有限。二季度金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率僅僅下行2個(gè)基點(diǎn)，均小于MLF和LPR的下行幅度，預(yù)計(jì)后續(xù)LPR下行難度較大，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換仍然是降成本的主要來(lái)源。

不過(guò)，更多業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，LPR利率仍有下行空間。

王靜文認(rèn)為，LPR根據(jù)MLF利率決定，MLF為央行的政策利率，主要根據(jù)經(jīng)濟(jì)的冷熱情況調(diào)整。比如從去年下半年到今年，由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行加上疫情沖擊，央行已經(jīng)三次下調(diào)MLF利率共計(jì)35個(gè)基點(diǎn)。相應(yīng)的，一年期LPR已經(jīng)下調(diào)46個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)。考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)度過(guò)高速增長(zhǎng)時(shí)期，潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率明顯下滑，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)進(jìn)入中速甚至中低速，加息可能性不大，預(yù)計(jì)政策利率和LPR均將以回落為主。

光大銀行分析師周茂華則表示，LPR下行將推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利，主要驅(qū)動(dòng)因素為央行降準(zhǔn)、銀行降低負(fù)債成本、MLF利率下行等。另外，需要考慮銀行不良率滯后的影響。綜合考慮國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)及以上這些因素，下半年LPR預(yù)計(jì)下行空間為10個(gè)至15個(gè)基點(diǎn)。