中國房地產(chǎn)市場行進到2020年，政府的調(diào)控手段愈加豐富，能力更成熟，房價波動幅度更小，漸趨平穩(wěn)。
在8月8日舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇“下半年與下半場：彎道機會與安全發(fā)展”六方會談上，與會嘉賓表達了上述觀點。
而在房地產(chǎn)的下半場，從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，當(dāng)激進追求規(guī)模增長、搶占地盤的發(fā)展方式已經(jīng)過時，房企開疆?dāng)U土或是彎道超車都會越來越難；同時，他們從追求規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘б妫伎既绾伟踩┰浇?jīng)濟周期。
平衡規(guī)模、效益和風(fēng)險的能力，成為房企關(guān)注的重點。
進入穩(wěn)定長周期
熬過疫情的房地產(chǎn)市場，下半年會上演什么“劇情”？從更遠的周期來看，房地產(chǎn)的下半場，房企還有無彎道超車的機會？六方會談上的房企掌舵人各抒己見。
旭輝控股董事局主席林中認(rèn)為，總體來看，今年下半年房地產(chǎn)市場以平穩(wěn)為主，量價也相對平穩(wěn)；其次，未來的房地產(chǎn)市場應(yīng)該會城市分化、結(jié)構(gòu)分化，有的城市熱一點，有的城市冷一點，但都不會出現(xiàn)大起大落。
他強調(diào)，今年應(yīng)該是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是主流，“穩(wěn)價保量”是政府政策的出發(fā)點，一城一策，會有緊有松。
中南建設(shè)董事、中南置地副總裁唐曉東也認(rèn)為，從上半年各家房企的數(shù)據(jù)來看，2020年整體銷售額應(yīng)該會看齊2019年，但量的保持不一定能帶來價的提升。“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，價格也會相對平穩(wěn)。
對下半年市場的平穩(wěn)預(yù)判，與政府的調(diào)控能力有密不可分的關(guān)系，因為隨著市場的變化，政府的調(diào)控手段越來越靈活和成熟。
金地集團助理總裁、金地商置集團高級副總裁張晉元說：“我判斷市場會比較平穩(wěn)，因為我非常相信政府的調(diào)控能力。”
他表示，過去3年應(yīng)該是最平穩(wěn)、市場最健康的3年。房企的去庫存周期是最低的，全國平均大概是12-13個月；價格也最平穩(wěn)，從全國水平來看，基本都是小幅增長。
從房企想要彎道超車的難度，也能看出市場在逐漸成熟的穩(wěn)定度。張晉元認(rèn)為，以后彎道超車會非常難，機會越來越少，因為市場已經(jīng)逐步成熟。
他分析，2008年房企前20強的榜單和現(xiàn)在相比變化非常大，2008年榜單中前20強的企業(yè)可能8家都已經(jīng)不在了。但是，近三年的top5房企除了排序，沒有變化。
龍湖集團副總裁胡若翔也表示，2018年房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)，市場告別了過去大幅波動的小周期，轉(zhuǎn)而進入了長周期。作為身在其中的企業(yè)，這個時間節(jié)點要保持克制，減少賭的心態(tài)。
唐曉東則表示，房地產(chǎn)增量市場見頂，很多時候，資源就這么多，大家一起爭奪優(yōu)質(zhì)資源的窗口變得越來越窄。在這種情況下，彎道超車是危險的。
林中總結(jié)說，地產(chǎn)行業(yè)順勢而為是事半功倍，逆勢而為是事倍功半。在平穩(wěn)增長期要取得超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，挑戰(zhàn)難度和風(fēng)險遠遠比在高速增長期大很多。房企應(yīng)該在平穩(wěn)增長、精細化的時代，找到一個有質(zhì)量的增長模式。
有質(zhì)量的增長
當(dāng)不再尋求粗暴的規(guī)模擴張，著眼于長遠發(fā)展的下半場，平衡規(guī)模增長、風(fēng)險與效益，成為房企們的必答題。
林中認(rèn)為，增長要有合理速度，以保證增長是可持續(xù)的、穩(wěn)定的、有質(zhì)量的。有質(zhì)量的增長應(yīng)該表現(xiàn)在，企業(yè)盈利能力上升、債務(wù)風(fēng)險降低、產(chǎn)品服務(wù)改善。
唐曉東分享了主要思考的三個方面。首先，穩(wěn)固基本盤，有自己深耕的區(qū)域，其次是控制經(jīng)營風(fēng)險，以及高度地重視客戶。
綠城小鎮(zhèn)集團總經(jīng)理蔣安綽認(rèn)為，高質(zhì)量的發(fā)展和追求規(guī)模既是敵人，又是朋友。他表示，有質(zhì)量的發(fā)展需要注意幾條紅線：產(chǎn)品紅線、服務(wù)紅線、財務(wù)指標(biāo)紅線。在這些指標(biāo)健康達標(biāo)的情況下，再去追求規(guī)模上的發(fā)展也是順勢而為。
張晉元則認(rèn)為，平衡規(guī)模與效益首先要對規(guī)模增長有合理的預(yù)期；其次，對盈利水平也要有合理的預(yù)期。
當(dāng)前，各大城市調(diào)控的手段都越來越豐富、成熟，房企在做利潤預(yù)期和項目研判時，要隨著市場的變化做調(diào)整。像在北京、上海，按照大部分開發(fā)商的投資標(biāo)準(zhǔn)，一般都是凈利潤10%，IRR（內(nèi)部收益率）20%，但應(yīng)該沒有一個公司能夠達到。
張晉元指出，規(guī)模增長和風(fēng)險平衡的主要手段就是控制負債率。不少高杠桿、高負債擴張的企業(yè)現(xiàn)在壓力都比較大，甚至有生存的危險。
與龍湖集團副總裁胡若翔的觀點不謀而合，張晉元認(rèn)為，還要做一些更有持續(xù)性的業(yè)務(wù)對未來規(guī)模發(fā)展進行有益補充，例如現(xiàn)在金地大概每年投資額的15%-20%，會放在持有性的物業(yè)。
在今年的疫情和行業(yè)周期之下，嘉賓們不約而同提到，規(guī)模增長要守住安全底線，如何應(yīng)對下半場的風(fēng)險，對企業(yè)安全發(fā)展至關(guān)重要。
林中認(rèn)為，下半場最大的風(fēng)險就是不確定性的風(fēng)險，每年都有預(yù)料不到的事情，包括今年的疫情。要應(yīng)對不確定性風(fēng)險，就是保有冗余，留有備手，以不變應(yīng)萬變。
與林中看法相同，金科地產(chǎn)聯(lián)席總裁方明富表示，不確定性是企業(yè)現(xiàn)在最不好把握的，面對不確定性就是要尊重市場，敬畏市場，尊重客戶，努力做好自己。
蔣安綽則表示，房企要把所有的風(fēng)險都看作最大的風(fēng)險，經(jīng)營時刻保持穩(wěn)健，所有的風(fēng)險都要注意防范。
唐曉東認(rèn)為，眾多的不確定中有一個是確定的，就是“房住不炒”的基本精神，房企要尊重政策，穩(wěn)步往前走。
張晉元表示，房地產(chǎn)的發(fā)展核心是投資驅(qū)動。除了不確定因素，最大的風(fēng)險就是投資。買地、并購一定要做更加認(rèn)真的研究、研判，避免犯更大的錯誤。
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