經(jīng)歷了一個(gè)多月漫長(zhǎng)的梅雨季后，上海終于入夏，連帶著樓市也火熱了起來(lái)。
7月，13個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目超半數(shù)認(rèn)籌率達(dá)100%，新房市場(chǎng)平均認(rèn)籌率突破150%。更有高潮迭起，兩大新盤(pán)接連上演搶房大戰(zhàn)，刷新去年以來(lái)上海新房認(rèn)籌紀(jì)錄。
進(jìn)入8月，上海樓市的熱度尚未散去，27個(gè)項(xiàng)目摩拳擦掌等待入市，五大項(xiàng)目上演“撞車(chē)式”認(rèn)籌，又給這個(gè)盛夏添了把火。
1 7月認(rèn)籌率破150%
據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，7月，上海地區(qū)共有16個(gè)新盤(pán)3284套房源入市，較6月的19個(gè)新盤(pán)3771套房源、5月的21個(gè)新盤(pán)超4000套房源、4月的29個(gè)新盤(pán)超7800套房源，推盤(pán)節(jié)奏再度放緩。
推盤(pán)數(shù)量減少對(duì)應(yīng)的供應(yīng)面積也相應(yīng)下跌。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上海樓市供應(yīng)繼續(xù)呈下滑態(tài)勢(shì)，供應(yīng)面積為40.2萬(wàn)平方米，環(huán)比減少22.4%。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，7月是傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)波動(dòng)屬正常，預(yù)計(jì)8月上半月以盤(pán)整（上下小幅波動(dòng)）為主，下旬或有部分項(xiàng)目提前入市，搶占“金九”先機(jī)。
供應(yīng)的減少并未減退市場(chǎng)高漲的認(rèn)籌情緒。
《國(guó)際金融報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，16個(gè)新盤(pán)中有13個(gè)已經(jīng)取證，涉及的2729套房源共收獲4195組客戶(hù)出資認(rèn)籌，平均認(rèn)籌率高達(dá)153.72%，創(chuàng)下自2018年以來(lái)月度平均認(rèn)籌率最高紀(jì)錄。
一片形勢(shì)大好下，也有酩悅都會(huì)、葛洲壩玉蘭花園和
十里江灣三個(gè)項(xiàng)目因認(rèn)籌數(shù)較低，經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意采用不公開(kāi)搖號(hào)方式開(kāi)盤(pán)。
2 十人搶一房再現(xiàn)
153.72%認(rèn)籌率的背后是過(guò)半新盤(pán)認(rèn)籌率超100%的強(qiáng)力支撐。
其中，有兩大新盤(pán)創(chuàng)下2019年以來(lái)單個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率冠亞軍新高。
7月9日，浦東洋涇板塊的尚海酈景·馨瀾開(kāi)盤(pán)推出了94套房源，最終收獲915組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)973.4%，“十進(jìn)一”的概率不僅再現(xiàn)2018年十人搶一房的盛況，也躋身2018年以來(lái)單個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌榜第三名。
尚海酈景·馨瀾作為內(nèi)環(huán)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約9.7萬(wàn)元/平方米，戶(hù)型以82-114平方米剛需型2-3房為主，總價(jià)段在744萬(wàn)-1149萬(wàn)元之間，購(gòu)房者不足800萬(wàn)即可上車(chē)內(nèi)環(huán)2房，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。
此外，項(xiàng)目還有交通利好加持。小區(qū)距離現(xiàn)有的6號(hào)線民生路地鐵站不足一公里，且右側(cè)民生路上有在建的軌交18號(hào)線，300米外有在建的14號(hào)線，兩軌交交匯在昌邑路站。
事實(shí)上，尚海酈景樓盤(pán)成名已久。早在2016年項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，其便創(chuàng)造了當(dāng)年上海樓市“雙冠”（銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額）紀(jì)錄以及全國(guó)成交金額TOP 1樓盤(pán)紀(jì)錄。
二度開(kāi)盤(pán)的普陀內(nèi)環(huán)項(xiàng)目中海匯德里盛況繼續(xù)。
7月15日，位于普陀武寧板塊的中海匯德里開(kāi)盤(pán)推出88套少量房源，最終收獲了746組客戶(hù)認(rèn)籌，847.73%認(rèn)籌率不僅超過(guò)一期，更秒殺去年新盤(pán)市場(chǎng)的認(rèn)籌第一的福晟錢(qián)隆廣場(chǎng)（647%），成為2019年以來(lái)認(rèn)籌率第二高盤(pán)，僅次于尚海酈景·馨瀾。
與前者頗為相似的是，中海匯德里也是以?xún)r(jià)取勝，其推出了83-145平方米3-4房，總價(jià)段在832萬(wàn)-1329萬(wàn)元間，且?guī)аb修交付，這也意味著800萬(wàn)+便可上車(chē)內(nèi)環(huán)3房。
不難發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)項(xiàng)目推出的房源數(shù)均未過(guò)百，基數(shù)小亦容易獲得較高認(rèn)籌率。
此外，匯城南街里、古北金鷹府一期、森蘭星河灣、祥源西康路989、四季都會(huì)曉風(fēng)來(lái)5個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率均達(dá)到100%，市場(chǎng)追捧度較好。
尤其是匯城南街里推出231房源，收到了667組有效認(rèn)籌，近300%的認(rèn)籌率也超過(guò)此前大熱的浦東碧云尊?。?80%）和翠湖天地（272%）。
有現(xiàn)場(chǎng)消息傳出，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，231套房源叫到387號(hào)便實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，這也意味著，后面近300組客戶(hù)尚未等到叫號(hào)便已經(jīng)喪失選房資格。
也有森蘭星河灣位于森蘭國(guó)際社區(qū)，區(qū)域內(nèi)改善盤(pán)居多，推出的156-239平方米3-4房，采用裝修交付，目前已基本售罄……
認(rèn)籌火熱亦傳導(dǎo)至交易端。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上海新建商品住宅成交面積82.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1.1%。盧文曦認(rèn)為，7月作為傳統(tǒng)樓市交易淡季，樓市成交不降反升有些超出市場(chǎng)預(yù)期。出現(xiàn)這一情況一方面與市場(chǎng)需求韌性有關(guān)；另一方面，7月以來(lái)多幅住宅地塊溢價(jià)率持續(xù)走高，有的甚至超過(guò)44%，提振市場(chǎng)信心。
3 郊區(qū)依然未“脫貧”
一房難求的火爆仍難掩遠(yuǎn)郊盤(pán)的認(rèn)籌“危機(jī)”。
從7月入市產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，遠(yuǎn)郊盤(pán)依舊是供應(yīng)主力，16個(gè)新盤(pán)中，有11個(gè)新盤(pán)位于外環(huán)外區(qū)域。除森蘭星河灣和四季都會(huì)曉風(fēng)來(lái)外，其余9個(gè)新盤(pán)或認(rèn)籌率不足100%，或因認(rèn)籌數(shù)較低而不公開(kāi)搖號(hào)，在火爆的7月新房市場(chǎng)略顯成色不足。
其中，僅奉賢、崇明兩個(gè)區(qū)便有6個(gè)遠(yuǎn)郊新盤(pán)推出，供應(yīng)面積分別達(dá)到6.7萬(wàn)平方米和6.3萬(wàn)平方米，兩個(gè)區(qū)的供應(yīng)占比超三成。
熱追新盤(pán)優(yōu)勢(shì)總是驚人相似，“落寞”項(xiàng)目卻各有各的不足。
以奉賢南橋新城板塊的銀河麗灣為例，該項(xiàng)目本次推出了59套房源，即便是這一小基數(shù)的房源依然未能實(shí)現(xiàn)快速去化，項(xiàng)目最終收獲41組認(rèn)籌，認(rèn)籌率69.49%。
這一認(rèn)籌表現(xiàn)或與其得房率低有直接關(guān)系。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項(xiàng)目172.41平方米的房源，實(shí)際使用面積僅125.56平方米，這意味其公攤面積近50平方米，得房率約為72.8%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平。
同時(shí)，該項(xiàng)目在價(jià)格上亦不占優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，銀河麗灣住宅項(xiàng)目最早于2012年入市，先后推出219套和212套住宅，新房均價(jià)約1.84萬(wàn)元/平方米；隨后是5年空檔期，后才于近三年陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，均價(jià)翻了一番升至目前的3.7萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目本次推出了205平方米4房大戶(hù)型，毛坯交付，這與區(qū)域內(nèi)選擇眾多的3.6萬(wàn)-3.7萬(wàn)元/平方米且裝修交付的新房相比，并無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
再如崇明陳家鎮(zhèn)板塊本月推出的中信泰富仁恒海和院和東灘云墅，兩項(xiàng)目均有疊墅產(chǎn)品推出，互為競(jìng)品。
崇明以自然生態(tài)美、環(huán)境宜居度高著稱(chēng)，島上陸續(xù)開(kāi)發(fā)不少疊墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，同區(qū)域內(nèi)競(jìng)品較多，加上購(gòu)房需求不足，認(rèn)籌率普遍不高。
4 8月供應(yīng)量回升
7月上海樓市的熱度尚未散去，8月又有一波浪潮即將來(lái)襲。
據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，8月上海地區(qū)預(yù)計(jì)將有27個(gè)新盤(pán)超5200套房源（19個(gè)項(xiàng)目公示數(shù)據(jù)）入市，較7月的16個(gè)新盤(pán)3284套房源、6月的19個(gè)新盤(pán)3771套房源、5月的21個(gè)新盤(pán)超4000套房源，供應(yīng)量回調(diào)明顯，創(chuàng)下近4個(gè)月來(lái)新高。
“一般而言，7月是樓市的淡季，但上海二手房成交了2.8萬(wàn)套，比6月份還高一些，新房方面也在供應(yīng)減少的情況下成交量上浮，整個(gè)市場(chǎng)淡、旺季落差并不明顯。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦指出，開(kāi)發(fā)商需要趁市場(chǎng)情緒好的時(shí)候加速推盤(pán)，以期彌補(bǔ)上半年疫情帶來(lái)的銷(xiāo)售缺口。
從區(qū)位來(lái)看，27個(gè)新盤(pán)分布在上海11個(gè)大區(qū)，松江和閔行各有5個(gè)項(xiàng)目入市，浦東新區(qū)和青浦各推出了3個(gè)，徐匯、奉賢和金山各有2個(gè)，黃浦、普陀、寶山和嘉定各有1個(gè)，虹口、楊浦、靜安、長(zhǎng)寧暫無(wú)項(xiàng)目推出。
從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，本月高端豪宅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，依舊是遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)占主導(dǎo)。
內(nèi)環(huán)項(xiàng)目?jī)H有綠地海珀外灘一個(gè)。作為滬上樓市鼠年頭陣，綠地海珀外灘今年3月首開(kāi)均價(jià)13.8萬(wàn)元/平方米，推出的203套房源，收獲323組客戶(hù)認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)159%。而后經(jīng)過(guò)兩天的在線選房，203套房源被選走176套，去化率86.7%，這一認(rèn)籌率和去化率，無(wú)疑提振了市場(chǎng)信心。
此次加推116-290平方米戶(hù)型共67套，但目前第二期房源尚未取證。
27個(gè)待入市項(xiàng)目中有13個(gè)已經(jīng)取證，分別為
陽(yáng)光城青溪水岸、尚匯豪庭三期、金玥灣、佘山璽樾二期、璟雲(yún)里、東苑古北尚公館、旭輝江山都會(huì)、虹廬灣、御瀾博翠、保利錦上、長(zhǎng)風(fēng)瑞仕璟庭、國(guó)貿(mào)·鳳凰原和中集金地美蘭城。
其中，奉賢金匯板塊
陽(yáng)光城青溪水岸、徐匯田林板塊的尚匯豪庭三期、金山新城板塊的金玥灣、松江新城板塊的佘山璽樾二期4個(gè)項(xiàng)目已率先開(kāi)盤(pán)，除
陽(yáng)光城青溪水岸未公開(kāi)搖號(hào)外，其余3個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率分別為209.03%、96.94%、25.2%。
5 五盤(pán)同期打擂
供應(yīng)量大不可避免的會(huì)出現(xiàn)同一時(shí)期內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目“撞車(chē)”認(rèn)籌?！秶?guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅8月5日-10日期間，滬上就有五大新盤(pán)同期認(rèn)籌。
按照規(guī)定，上海市不支持購(gòu)房者在認(rèn)籌時(shí)段內(nèi)（自項(xiàng)目認(rèn)籌開(kāi)始至搖號(hào)結(jié)果公布），至兩個(gè)及以上項(xiàng)目同時(shí)認(rèn)籌。
所幸，這次擺在面前的選擇題并不難解，5個(gè)同期打擂的項(xiàng)目競(jìng)品屬性并不強(qiáng)，目標(biāo)客群也存在差異。
認(rèn)籌金最高的項(xiàng)目是位于中內(nèi)環(huán)間的長(zhǎng)風(fēng)瑞仕璟庭，項(xiàng)目認(rèn)籌金50萬(wàn)元，取證均價(jià)8.999萬(wàn)元/平方米，在同期新盤(pán)中屬較高水平。
長(zhǎng)風(fēng)瑞仕璟庭地處普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)稀缺，兩年間僅有沁和園一個(gè)大戶(hù)型產(chǎn)品入市，收獲認(rèn)籌率不高，此次長(zhǎng)風(fēng)瑞仕璟庭開(kāi)盤(pán)將一次性推出所有房源共380套，戶(hù)型涵蓋85-196平方米2-4房，可選擇性較強(qiáng)。
同期認(rèn)籌的兩個(gè)位于閔行區(qū)的新盤(pán)虹廬灣和保利錦上，分屬華漕板塊與浦江板塊，認(rèn)籌金同為30萬(wàn)元，但兩項(xiàng)目相距超30公里遠(yuǎn)。
8月5日-9日期間認(rèn)籌的虹廬灣位于虹橋純正國(guó)際墅區(qū)，周邊教育資源豐富，規(guī)劃設(shè)有7所集幼小初為一體的12年制公辦教育學(xué)校與12所國(guó)際學(xué)校。此次項(xiàng)目推出99平方米3房洋房與127-138平方米疊墅產(chǎn)品，共328套，項(xiàng)目均價(jià)6.6萬(wàn)元/平方米，總價(jià)570萬(wàn)元起。
交通方面，目前規(guī)劃的地鐵13號(hào)線延長(zhǎng)線途徑虹橋國(guó)際墅區(qū)板塊的將有4個(gè)站點(diǎn)，其中，“芳樂(lè)路”（暫名）站距離虹廬灣距離不過(guò)500米。
晚一日開(kāi)啟認(rèn)籌的保利錦上首次入市將推出76-90平方米洋房及90-102平方米小高層，共計(jì)358套，項(xiàng)目位于浦江板塊，周邊配套成熟，容積率1.6屬低密度社區(qū)。
事實(shí)上，從拿地到開(kāi)盤(pán)保利錦上尚未走完一年行程。2019年8月14日，保利以25.03億元總價(jià)摘得閔行區(qū)浦江6.5萬(wàn)方34-1、34-6地塊（浦錦街道周浦塘南-9地塊），溢價(jià)率僅6%，樓板價(jià)24842元/平方米。一年時(shí)間，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，取證均價(jià)達(dá)到6.1萬(wàn)元，利潤(rùn)空間不小。
認(rèn)籌門(mén)檻最低的國(guó)貿(mào)·鳳凰原與御瀾博翠分別位于松江新城板塊和青浦華新板塊，同為遠(yuǎn)郊的兩項(xiàng)目單價(jià)均以“4”開(kāi)頭，主打剛需產(chǎn)品，房源最小90平方米左右，上車(chē)門(mén)檻較低。
為了吸引購(gòu)房者，御瀾博翠提出開(kāi)盤(pán)當(dāng)日認(rèn)購(gòu)可享受房源總價(jià)1%的優(yōu)惠。
門(mén)檻更親民的還有位于寶山羅店板塊的中集金地美蘭城，最小戶(hù)型為77平方米的2室2廳，總價(jià)345萬(wàn)元左右。雖然打著“北上海首個(gè)TOD”項(xiàng)目的旗號(hào)，中集金地美蘭城今年4月首開(kāi)認(rèn)籌表現(xiàn)依然不佳，推出的548套房源僅收獲192組認(rèn)籌，認(rèn)籌率35.04%。遠(yuǎn)低于上半年新盤(pán)市場(chǎng)100.2%的平均認(rèn)籌率，即便是寶山區(qū)50.23%的認(rèn)籌率，中集金地美蘭城也脫了后腿。
此次項(xiàng)目已經(jīng)取證，于8月8日開(kāi)啟認(rèn)籌，認(rèn)籌金20萬(wàn)元。
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