不知從何時(shí)開始，有人開始因?yàn)橥赓u的配送范圍內(nèi)沒有喜茶而搬家，也有人因?yàn)樽≌瑓^(qū)域內(nèi)連開了幾家盒馬鮮生自己家卻不在配送范圍內(nèi)，而舉起了維權(quán)大旗。
當(dāng)被現(xiàn)代這種快速更迭的選房理念震驚的同時(shí)，我思考了一個(gè)問題：長(zhǎng)遠(yuǎn)來看這樣是不是最好的選擇？
我覺得不是，因?yàn)樯啼佋谶x址思維上，與居住思維還是有區(qū)別的，長(zhǎng)期居住還是要考慮各類資源的匹配，想真正做到”常住久安”，還是要回歸居住，不要本末倒置的去做選擇。
物業(yè)管理、區(qū)域規(guī)劃、容積率、戶型...這些才是與房子和我們更切實(shí)相關(guān)的問題，也更值得作為一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)幫我們?nèi)ミx房。
以此為出發(fā)點(diǎn)，我們今天來聊——得房率。
關(guān)于得房率
一個(gè)粉絲有段讓他憤憤不平的買房經(jīng)歷。在售樓部看樣板間時(shí)，置業(yè)顧問說房子的得房率在80%，結(jié)果等到付首付時(shí)，才發(fā)現(xiàn)實(shí)際得房率還不到75%，明明跟朋友買的房子一樣大，自己得到的面積卻比別人小，再想想兩三萬(wàn)一平的房子，有幾十萬(wàn)花在公攤上，這令他非常不開心。
得房率到底是什么？怎樣計(jì)算呢？
得房率：是套內(nèi)建筑面積與房屋建筑面積的比率。
購(gòu)買房屋時(shí)，我們合同上的銷售面積（房屋建筑面積）并不等于我們得到的室內(nèi)實(shí)際居住面積（套內(nèi)建筑面積），因此，得房率算出的就是一個(gè)我們買到又實(shí)際居住到的面積比例。
如果要具體計(jì)算，我們還要搞清楚套內(nèi)建筑面積和銷售面積的組成。
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積
銷售面積（也稱套型建筑面積）=套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。
公攤面積：包括兩部分，其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積。其二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
這里舉一個(gè)非常通俗的例子，我們?cè)诔械谋r區(qū)買到的冷凍海鮮，這樣冰凍的蝦均勻的被一層冰裹在其中，而最終我們稱重支付的是蝦+冰的重量，和蝦在一起的冰塊，就這樣賣上了和蝦一樣的價(jià)格，而我們卻只能吃到蝦。
這里冷凍蝦就等于房子，而蝦就等于我們所說的實(shí)際居住面積，裹在外面的冰就是讓我們感覺非?？上У墓珨偯娣e。
關(guān)于公攤面積，其中也有很多故事，也曾屢屢有傳言說“取消公攤”，但故事輾轉(zhuǎn)發(fā)酵后，往往都是黃粱一夢(mèng)，最后，公攤的單該買還是要買。
因此，既然我們得不到的房率100%的房子，那至少也要知道不同房屋產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)的得房率為多少比較合適：
7層以下多層住宅：88－95％
7-11層小高層住宅：85－88％
12層及以上高層住宅：65%－85％
寫字樓：55－60％
一般來說，75%是比較普遍的得房率。
得房率貓膩多
首先，得房率最簡(jiǎn)單的獲知方法就是求教置業(yè)顧問，一般得房率比較高的項(xiàng)目，也會(huì)被當(dāng)作產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)優(yōu)先介紹給購(gòu)房者，但如果得房率不高，我們可能會(huì)得到比較含糊的答復(fù)，比如：得房率大概是75%（可能只有71%），賣房這塊，置業(yè)顧問的話術(shù)，四舍五入都是入。
如果對(duì)置業(yè)顧問的答復(fù)表示質(zhì)疑，我們也可以通過查看戶型圖自己計(jì)算，比如我們看到的戶型圖上一般都有尺寸標(biāo)明，這樣我們就可以通過計(jì)算每間房間面積，然后相加算出套內(nèi)面積，然后根據(jù)戶型圖給出的銷售面積進(jìn)行得房率計(jì)算。
如果遇到戶型圖沒有尺寸標(biāo)注時(shí)，我們也可以向置業(yè)顧問討要合同頁(yè)上帶尺寸的戶型圖，或者可以在公示區(qū)查看項(xiàng)目的規(guī)劃圖，這些都會(huì)有每個(gè)房間清晰的尺寸標(biāo)注，稍用點(diǎn)心我們就可以計(jì)算出套內(nèi)面積，算出得房率。
這里要提醒大家，在計(jì)算得房率時(shí)，非封閉陽(yáng)臺(tái)只計(jì)算一半面積，飄窗部分全部不計(jì)算面積，因此如果置業(yè)顧問和你自己的計(jì)算結(jié)果有出入，可能就是置業(yè)顧問把這些不計(jì)面積或只計(jì)一半面積的空間加上了。
戶型圖上標(biāo)注出了，計(jì)一半面積和不計(jì)面積的黃色和綠色，這些部分在計(jì)算得房率時(shí)，除了黃色部分的一半面積會(huì)計(jì)入，綠色是不被納入得房率的計(jì)算的，可是到了置業(yè)顧問這里，這些面積基本都會(huì)一平不落的加在房屋面積中計(jì)算得房率，因此，得房率自然而然的就高了。
還有一些打著“零公攤”噱頭的房子，其實(shí)也是把一些贈(zèng)送面積拼拼湊湊，得出一個(gè)百分百的結(jié)果，但實(shí)際并不存在什么100%得房率的產(chǎn)品。
只要換個(gè)算法，一套高得房率的房子讓你買到就仿佛人生贏家，只有實(shí)際居住后才會(huì)留下悔恨的淚水，因此，想要獲知正確得房率，一定不要輕信宣傳，務(wù)必親自下場(chǎng)計(jì)算，買個(gè)心安。
什么在影響得房率？
上文提到有粉絲表示，明明要買的房子和朋友的一樣大，但實(shí)際面積卻小了很多，很顯然就是得房率在作祟，根據(jù)的房率的計(jì)算方法，我們可以知道，同樣面積的戶型，套內(nèi)面積越低，得房率就越低，反之，公攤面積越大，得房率就越低。
下面我用幾個(gè)現(xiàn)實(shí)舉例來說明得房率高低的問題。
先說粉絲的案例，她和朋友家都是89的小戶型，一樣的層高不同小區(qū)，但自己家卻比朋友的小，這還可能和樓層面積和住宅戶數(shù)有關(guān)，粉絲的小區(qū)每層3戶，每層總面積為300平方米，而朋友的小區(qū)每層有4戶，每層總面積為400平方米，雖然公攤面積差不多，但由于樓層面積更大，因此得房率就更高。
有些時(shí)候即使是同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，也會(huì)產(chǎn)生得房率的差異。
比如都是18層小高層的小區(qū)，小區(qū)邊緣靠近馬路的幾棟建筑建設(shè)了三層的底商，其他則為純住宅建筑，那么這幾棟帶了底商的住宅公攤，就會(huì)比小區(qū)內(nèi)純住宅的建筑要大，為什么呢？因?yàn)閹У咨痰淖≌糠蛛娞菀┻^商鋪部分，這部分的電梯井公攤是被納入住宅區(qū)域的，而這就導(dǎo)致這一棟的住宅公攤，要比純住宅的公攤大。
還有我們說的多層住宅往往得房率比較高，也有一部分原因是減少了電梯面積的原因。通常多層只設(shè)置樓梯，并且走廊與樓梯面積相重疊，并且由于總戶數(shù)少，所需設(shè)置的各類公攤面積也比較小，因此得房率就比較高。
而高層住宅不但需要設(shè)置電梯，樓梯還需要被設(shè)置為防煙樓梯間，高于54米的建筑，則需要設(shè)置不少于兩個(gè)安全戶口，也就是至少兩個(gè)樓梯，樓梯間前室面積還不的小于4.5平方米。
以上還只是樓梯電梯面積，如果再加上連廊、水井、電井等，高層每層的公攤面積都會(huì)大于多層，雖然有人會(huì)說，高層住宅戶數(shù)更多，平均下來公攤面積應(yīng)該被稀釋了，為什么還會(huì)更高呢，因?yàn)榧词箤訑?shù)提高，但每一層實(shí)際需要公攤的面積并沒有減少，即使面積增大的公共用房、入戶大堂等，由于戶數(shù)增多會(huì)稀釋這些公共面積，但基本聊勝于無(wú)，難以彌補(bǔ)上述每層增加的公共面積。
總結(jié)一下，影響得房率主要有以下四個(gè)方面：
①房型結(jié)構(gòu)（幾梯幾戶）。例如一梯多戶可能與一梯二戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e相差無(wú)幾，可戶數(shù)增加了，總套內(nèi)建筑面積增加了，則每戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e就會(huì)減小。
②樓盤形態(tài)。一般來說高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。
③物業(yè)類型。一般來說板式得房率最高，疊式次之，點(diǎn)式則較低。
④公共活動(dòng)區(qū)域大小。一般來說，高品質(zhì)的物業(yè)多建有高挑大堂，寬敞電梯、室內(nèi)車庫(kù)，這些都會(huì)占用到大量公攤面積，故得房率相對(duì)較低。
得房率越高越好？
看到這里，請(qǐng)不要以為，得房率越高越好，買到的房子得房率越高，錢花的越值。
因?yàn)楣珨偯娣e始終存在，也是我們必然要使用的面積，一味追求高得房率，迎接我們的可能就是不便利的居住問題。
一味追求高得房率，會(huì)倒逼開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)壓縮公共面積，比如縮小樓梯和走廊寬度，因此不少維權(quán)也由此產(chǎn)生，因?yàn)樽呃仍O(shè)計(jì)狹窄，有些項(xiàng)目會(huì)導(dǎo)致相鄰的人家同時(shí)開門會(huì)沖突。
18年江蘇淮安的蘭亭綠城小區(qū)，業(yè)主收房時(shí)表示入戶門設(shè)計(jì)不合理，與鄰居一同開門會(huì)“打架”，最終多方扯皮，物業(yè)讓業(yè)主去找開發(fā)商理論，開發(fā)商則推到設(shè)計(jì)院頭上，看看這狹窄的過道，最終獲利的到底是誰(shuí)呢？我笑而不語(yǔ)。
高要求的背后，壓縮的還有可能是小區(qū)的各種公共配建面積，大堂面積縮減、梯戶比增高等，為了高得房率，我們付出了犧牲居住品質(zhì)的代價(jià)。
當(dāng)然，過低得房率的產(chǎn)品顯然也是不合理的。比如曾有新聞報(bào)道，山東高密一樓盤推出后，公攤系數(shù)超過52%，如果是100平方米的房子，實(shí)際居住面積只能達(dá)到48平方米，一半的錢都用在公攤上，這哪里是買房子，這是買了個(gè)寂寞...
作為消費(fèi)者，對(duì)于得房率還是要理性看待，在滿足居住舒適度的前提下，選擇得房率最高的房子，才是最合適的選擇。
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