日前，據(jù)“央視”等多家媒體報道，國家自然資源部于近日發(fā)出《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》。
意見涉及國土空間規(guī)劃、空間用途管制、土地利用、耕地占補平衡等九個方面，其中提到“深圳將率先探索國有土地使用權(quán)續(xù)期路徑”。
【1】
國有土地使用權(quán)如何續(xù)期，一直受到廣泛關(guān)注。
先解決了一個問題，是否自動續(xù)期。
在今年的《民法典》第三百五十九條已作出相應(yīng)規(guī)定：
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
但是怎么續(xù)？要不要交錢？交多少？續(xù)期多少年？
對于這些問題，無論是此前的物權(quán)法，還是剛剛通過的民法典，都語焉不詳，需要進一步制定規(guī)則來明確。
也就是這次授權(quán)深圳探索、實踐并解決的問題！
【2】
為什么選深圳？
一是，示范區(qū)的代表性。
這個具體規(guī)則制定后將影響全國，必須選個有代表性的城市去做這件事。
舉個最極端的例子，一個不知名的五線小城市，先不說有沒有足夠的房子產(chǎn)權(quán)到期，可以用來實踐，就說房子類型不夠全。工業(yè)用地30年、住宅用地70年，這是兩個常見的年限。商業(yè)用地呢？20年、40年、50年的都有，全國各地的情況能在這一個小城市試驗出來么？不現(xiàn)實！
所以一線城市中，深圳體量夠大，還是“示范區(qū)”，自然應(yīng)該遇到改革當(dāng)先行。
二是，深圳土地緊缺。
深圳缺地這點無需特別解釋，本身體量小，深圳相當(dāng)于1/3個上海、1/6個天津、1/8個北京、1/41個重慶。
能開發(fā)的都用上了，舊改拆遷也都拆完了，接近100%的城鎮(zhèn)化，深圳是真的沒地了。沒地直接導(dǎo)致住宅蓋的少，就算通過調(diào)控手段把炒房客擋在門外了，剩下的購房者還是不少，房源繼續(xù)稀缺，價格怎么能真正調(diào)控住。
所以，還是要“擴大土地供應(yīng)”，供給端擴大住宅供應(yīng)量、需求端打擊炒房保障剛需，雙管齊下，調(diào)控才不是一時降溫。
深圳之前嘗試過填海，但這樣破壞環(huán)境；嘗試拆遷舊改，能動的都拆完改完了；還有炒作很火的“擴容”，現(xiàn)在看也是“空想”，牽涉太多。
只剩下一條路，用官方的話說是：“開始逐步探索盤活存量用地、租售并舉等方式解決土地少，房價高的問題。”
直白點就是，翻翻老底，看看有沒有還閑著的土地，趕緊想辦法清空蓋住宅。
具體辦法，在這次《意見》中也有提到：“利用存量建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)住宅、分類盤活利用存量工業(yè)用地”。
總之，深圳所面臨的的土地產(chǎn)權(quán)問題比其他城市更迫切，因為其土地存量已經(jīng)不足以支撐其經(jīng)濟體量的快速發(fā)展。
【3】
70年到期后可能怎么辦？為什么難抉擇？
能怎么辦？無非是兩種選擇。
1.給補償，收回土地和地上建筑物；
2.延長土地使用年限，補交出讓金（具體費用按照規(guī)則繳納或減免）。
先說第一點，簡單點兒看就是拆遷，土地收回，給你補償房子、錢。目前，我國城鎮(zhèn)化還沒結(jié)束，對于很多快速發(fā)展的城市來說，房子住不滿70年，也許只蓋好了20、30年就因為城市規(guī)劃被拆遷了。
再說第二點，延長使用年限，補交出讓金。
目前房屋的“壽命”目前沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，質(zhì)量好、維護好的，堅持個50、60年也有可能；豆腐渣質(zhì)量、維護也差的，住進去沒個幾年，就開始墻體裂縫、外墻掉落，沒等到70年產(chǎn)權(quán)到期，就要變成危房了。
為了個快不能住人的“危房”交錢續(xù)期，沒人愿意。
按照70年的土地大限，現(xiàn)在的很多房產(chǎn)可能在40年后陸續(xù)到期，這也就意味著，現(xiàn)在的很多中青年，有生之年都有望迎來住宅土地到期的一天。而這一天到來時，很多人都已經(jīng)垂垂老矣，處于一生當(dāng)中財務(wù)狀況最差的狀態(tài)。
所以，收不收、怎么收、收多少、能否減免，這些問題最好盡快決定，讓人們有個適應(yīng)的時間。
而這次，深圳的率先探索，將給全國樹立一個新標(biāo)桿。
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