根據(jù)央行規(guī)定，今年3月1日至8月31日，各商業(yè)銀行將進(jìn)行存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)近期緩慢升溫，另一方面，各地調(diào)控力度有所加強(qiáng)，新華財(cái)經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這樣的背景下，更多有存量貸款的購(gòu)房者傾向于將已有房貸轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)。業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，隨著存量房貸轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)，房貸利率大概率以低息為導(dǎo)向，這將有助于今年下半年房企去庫(kù)存。

低息預(yù)期推動(dòng)房貸利率“換錨”

上海市民王先生近期通過(guò)某國(guó)有銀行的手機(jī)銀行App完成相關(guān)操作，將房貸利率從此前的固定利率轉(zhuǎn)成LPR定價(jià)，整個(gè)轉(zhuǎn)換過(guò)程只花了幾分鐘時(shí)間。

王先生說(shuō)，他2014年購(gòu)房，貸款總額為85萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)貸款是按照基準(zhǔn)利率4.9%來(lái)計(jì)算房貸利息，每月還款4500多元。“銀行通知，如果要換成LPR定價(jià)，就要在8月31日前完成。”王先生說(shuō)，在了解相關(guān)政策后，他認(rèn)為從長(zhǎng)期來(lái)看，LPR定價(jià)將引導(dǎo)利率下行。“和固定利率相比，換成LPR浮動(dòng)定價(jià)，我的房貸利率計(jì)算方式就變成LPR+0.1%，長(zhǎng)期看，LPR還會(huì)降，購(gòu)房者應(yīng)該不會(huì)吃虧，所以就轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)了。”

去年8月至今，人民銀行已發(fā)布12次LPR，與個(gè)人住房貸款利率掛鉤的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。僅今年以來(lái)，5年期以上LPR就已兩次下調(diào)，較去年末累計(jì)下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。

中國(guó)人民銀行去年底發(fā)布公告稱(chēng)，2020年3月1日至8月31日，將進(jìn)行存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換?？蛻?hù)可與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定“換錨”為L(zhǎng)PR，還是固定利率。記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，考慮到利率還有進(jìn)一步下行空間，不少人選擇將存量房貸轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)。

融360對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年6月20日至2020年7月17日），全國(guó)首套房貸款平均利率則為5.26%，環(huán)比下調(diào)2BP；二套房貸款平均利率為5.58%，均環(huán)比下降2BP。

根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國(guó)首套房貸利率較去年底下降28BP，二套房貸利率較去年底下降27BP，降幅均遠(yuǎn)超過(guò)5年期LPR降幅。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年7月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，與上個(gè)月持平。

低息環(huán)境利于房企下半年去庫(kù)存

盡管最新一期5年期以上LPR并未變化，但這并沒(méi)有讓購(gòu)房者太過(guò)擔(dān)心。在上海浦東新區(qū)一處在售樓盤(pán)看房的市民方小姐說(shuō)，“貸款我要貸30年的，肯定不會(huì)因?yàn)閹讉€(gè)月的情況就讓自己心理產(chǎn)生太大波動(dòng)，還是要看長(zhǎng)期，長(zhǎng)期合算就好了呀。”

進(jìn)入下半年以來(lái)，杭州、寧波、東莞、深圳等城市已經(jīng)開(kāi)始收緊樓市調(diào)控政策，尤其是深圳的“715新政”堪稱(chēng)深圳最嚴(yán)樓市調(diào)控政策。7月15日，深圳住建局等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及限購(gòu)、信貸政策、稅收政策、豪宅認(rèn)定、熱點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售、網(wǎng)簽管理、二手房交易信息披露和樓市違規(guī)現(xiàn)象處理八個(gè)方面。

58同城、安居客近日發(fā)布2020年《7月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，7月，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)67城新房在線(xiàn)均價(jià)16458元/㎡，環(huán)比上漲0.04%，其中36城新房在線(xiàn)均價(jià)環(huán)比上漲。全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)67城的二手房掛牌均價(jià)15597元/㎡，環(huán)比上漲0.54%，有50城二手房掛牌均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲情形。相較上月，7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)找房熱度有所回升，總體波動(dòng)不大；購(gòu)房者信心指數(shù)環(huán)比上漲3.1%。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦說(shuō)，“房住不炒”和“嚴(yán)禁消費(fèi)貸資金違規(guī)流入樓市”近期被監(jiān)管部門(mén)頻頻提起，再加上前期全國(guó)房貸利率今年已累計(jì)下行了20多個(gè)BP，遠(yuǎn)超過(guò)LPR降幅，各地市場(chǎng)利率定價(jià)自律組織大概率會(huì)在房貸利率加點(diǎn)數(shù)調(diào)降上更加謹(jǐn)慎，未來(lái)房貸利率可能會(huì)在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)，從轉(zhuǎn)換后的效果來(lái)看，在流動(dòng)性放松的大背景下，目前利率雖然三個(gè)月未有調(diào)整，但未來(lái)整體下行的動(dòng)力依然較強(qiáng)，因此轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR方式，大概率上會(huì)在中短期內(nèi)利于購(gòu)房者，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，LPR本身體現(xiàn)出更強(qiáng)的市場(chǎng)化，因此整體房貸利率會(huì)更貼近于市場(chǎng)水平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，鑒于當(dāng)前利率數(shù)據(jù)總體較低，所以依然說(shuō)明下半年以低息為導(dǎo)向。從實(shí)際情況看，有幾個(gè)內(nèi)容值得注意。第一、下半年依然是房企積極去庫(kù)存的重要階段，此類(lèi)去庫(kù)存依然需要借助此類(lèi)低息政策來(lái)進(jìn)行。第二、銀保監(jiān)會(huì)此前也明確強(qiáng)調(diào)了對(duì)貸款資金的管控，后續(xù)在消化此類(lèi)LPR利率政策方面，建議進(jìn)一步強(qiáng)化資金管控，尤其是要防范各類(lèi)非房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。