“2020年，國家重提‘西部大開發(fā)’這一重大戰(zhàn)略部署，足見對西北的信心與重視，加上‘一帶一路’倡議深入推進(jìn)，打造內(nèi)陸港經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)中國與國際的外貿(mào)交流，已是西部城市的共識。作為西北龍頭的西安，未來將充滿機(jī)遇。”在每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財經(jīng)對話西安房地產(chǎn)系列沙龍的直播間，旭輝集團(tuán)西北事業(yè)部營銷總監(jiān)劉紅銘這樣分析西安的城市機(jī)遇。
7月30日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦，以“后疫情時代西安地產(chǎn)的韌勁”為主題的對話西安房地產(chǎn)線上沙龍通過直播的形式與公眾見面。
現(xiàn)場除了劉紅銘，還有廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)川陜區(qū)域西安公司副總經(jīng)理?xiàng)畹犀q、中國指數(shù)研究院西安公司副總經(jīng)理石蕊，三位嘉賓從宏觀政策到微觀變化，共同探討了疫情之后西安房企的戰(zhàn)略調(diào)整以及西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。
疫情后市場回暖明顯
“客戶口袋里的錢少了，消費(fèi)趨于保守，購買力下降，購房意愿不強(qiáng)，對房地產(chǎn)影響很大。”說起上半年疫情帶來的影響，劉紅銘感觸頗深。
根據(jù)西安市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年一季度，受疫情影響，西安市商品房銷售面積292.88萬平方米，同比下降24.9%。不過，隨著全國疫情得到控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)全面推進(jìn)，西安的房地產(chǎn)市場在今年二季度已經(jīng)釋放出回暖信號。
劉紅銘稱，二季度西安商品房整體銷售額已與去年同期持平，甚至價格還有所上漲。這從另一個角度反映出西安市場的潛力，首先，置業(yè)觀念的變化，改善需求比例上升；其次，供應(yīng)端，新成交土地價格變高，人口增加也帶來了新的需求變化。
楊迪琿也提出了自己的觀察，“上半年大量高端盤入市，剛需群體的需求是沒有被有效滿足的，但隨著市場的調(diào)整和恢復(fù)，剛需群體的需求會被釋放出來。”
石蕊表達(dá)了類似觀點(diǎn)，從需求端來看，剛需群體基數(shù)仍然較大。主要原因是西安人才新政紅利顯現(xiàn)。“我們也盤點(diǎn)了一個數(shù)據(jù)：截至2019年12月，西安市意向登記平臺新注冊未選房且有較強(qiáng)購買意愿的潛在購房客群數(shù)量仍有10.4萬人。”
“從供應(yīng)端來看，西安商品住宅近三年年均銷售面積在1500萬平米以上，2020年銷售雖然放緩，但2020年上半年的銷供比仍只有0.74，市場整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)。2020年初，西安市出臺了很多舉措，增加土地供應(yīng)，疫情期間，更是發(fā)布了如緩交土地出讓金等政策，取得了不錯的成效。”石蕊說。
與此同時，疫情之后市場在產(chǎn)品選擇上的一些變化也在影響開發(fā)商的營銷策略。
劉紅銘稱，“我覺得疫情之后西安客戶的消費(fèi)觀念有一些明顯變化：第一，客戶更關(guān)注與健康相關(guān)的因素，比如綠化、樓間距、通風(fēng)、采光等；第二，疫情會激發(fā)部分純改善需求，純改善客戶對產(chǎn)品力要求更高，比如，160平米以上戶型占比上漲。”
政策紅利逐步釋放
今年5月，新一輪西部大開發(fā)重要文件出爐。中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時代推進(jìn)西部大開發(fā)形成新格局的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），對加快形成西部大開發(fā)新格局，推動西部地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展提出了三十六條具體措施。
《意見》提出，因地制宜優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局與形態(tài)，提升并發(fā)揮國家和區(qū)域中心城市功能作用，推動城市群高質(zhì)量發(fā)展和大中小城市網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，培育發(fā)展一批特色小城鎮(zhèn)。
沙龍直播現(xiàn)場，三位嘉賓都認(rèn)為這是西安難得的發(fā)展機(jī)遇。
劉紅銘認(rèn)為，2020年國家重提“西部大開發(fā)”這一重要戰(zhàn)略部署，足見對西部的信心與重視。“從城鎮(zhèn)化率的角度來看，目前東部沿海的城鎮(zhèn)化率是75%，西部地區(qū)是55%，西部還有較大成長空間。近期，我們也觀察到一些新的市場機(jī)遇，比如西安、銀川市場表現(xiàn)搶眼。”
“目前旭輝西北事業(yè)部已經(jīng)在西安、銀川、太原、烏魯木齊落子。根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，下一步，我們會深耕已進(jìn)入的城市，會看時機(jī)進(jìn)入蘭州、西寧等新的城市。”劉紅銘稱。
楊迪琿則更看重西安未來的成長空間，他認(rèn)為，西安作為我國向西開放的前沿，已經(jīng)成為內(nèi)陸型改革開放的試驗(yàn)田和“一帶一路”合作發(fā)展的新高地。“越來越多的產(chǎn)業(yè)會向西安導(dǎo)入，也必然會吸引大批人才落戶，這無論是對城市的發(fā)展還是房地產(chǎn)企業(yè)的成長都具有強(qiáng)大的推動作用。”
除此之外，根據(jù)南京、天津等城市的經(jīng)驗(yàn)，即將舉辦的十四運(yùn)對提高西安城市影響力的效果也非常明顯。
石蕊稱，“諸多政策紅利之下，長期來看，未來西安房地產(chǎn)市場還有較大的成長空間，房產(chǎn)成交量將持續(xù)復(fù)蘇。”
西安新增需求強(qiáng)勁
關(guān)于西安房地產(chǎn)市場未來的增量空間，三位嘉賓都表示看好。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月西安新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.8%，與疫情期間相比，漲幅有所擴(kuò)大。
西安統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~5月，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資767.12億元，同比增長1.0%，增速較1~4月、1~3月分別提高0.4個和2.6個百分點(diǎn)。
石蕊分析，從需求滿足程度來看，西安未來仍有大量需求待滿足。“從房地產(chǎn)研究角度，我們認(rèn)為，每年需求總量=新增需求+改善需求。而西安的新增需求十分強(qiáng)勁。”
“一方面，西安引才效果顯著，西安常住人口首次超過千萬，2019年人口增量達(dá)20萬，居全國第十。西安科教綜合實(shí)力領(lǐng)先，擁有普通高校63所，在校大學(xué)生120萬人，大學(xué)在校生和畢業(yè)生規(guī)模龐大，人才儲備充足。另一方面，限購政策到現(xiàn)在已經(jīng)有相當(dāng)一部分人符合資格，有一波需求釋放，再疊加人口持續(xù)增加，有需求支撐。”石蕊解釋稱。
此外，土地市場的“火熱”也成為三位嘉賓看好西安房地產(chǎn)市場的論據(jù)。
根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，西安2020年上半年成交住宅用地396.99萬平方米，土地出讓金排名全國第15位，住宅用地成交樓面均價為3388.76元/平方米，同比上漲21.37%。
楊迪琿分析稱，“隨著越來越多品牌房企的進(jìn)駐，現(xiàn)在市場上存留的城改項(xiàng)目已經(jīng)不多。土地供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)變高，主城區(qū)供應(yīng)量變少，土地價格會呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。”
不過石蕊也提出建議，市場空間的增大對房企提出了更高要求，“那么面對復(fù)雜的市場環(huán)境，未來西安房企要不斷響應(yīng)消費(fèi)者的需求，不斷進(jìn)行創(chuàng)新，推動住宅產(chǎn)品、配套物業(yè)及服務(wù)質(zhì)量等方面高質(zhì)量發(fā)展，才能滿足居民日益增長的對美好生活的追求。”
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