進(jìn)入21世紀(jì)以來，伴隨著房價的一路上漲，炒房賺大錢的投資心理深深印刻在投資者的心里。為了炒房賺錢，各路投資客們都使出了渾身解數(shù)，而“地產(chǎn)不敗”似乎也已經(jīng)成為中國投資界的神話。
其實，還是那句老話：潮水退去后，才知道誰在裸泳。進(jìn)入2020年之后，突如其來的疫情，讓打著無接觸購物大旗的直播經(jīng)濟(jì)，一下子走入千家萬戶，也讓大家一直奉為商業(yè)地產(chǎn)投資寶典的“一鋪養(yǎng)三代”徹底露出了原形。
商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀有多悲慘，相信身處其中的投資者們已經(jīng)真真切切地感受到了酸爽的味道。這里我們不去啰嗦二線城市、三線城市乃至于四線、五線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資的悲涼，我們只看看作為中國頂級一線城市的上海和北京的寫字樓的現(xiàn)狀，就知道商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀有多“涼涼”。
中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)先帶您看一下上海寫字樓的情況。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年上海寫字樓市場仍將新增近200萬平方米的供應(yīng)面積。這對已經(jīng)供求失衡的上海寫字樓市場來說，其租金收益只能說一個字：降。
克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，上海寫字樓市場平均租金延續(xù)下跌態(tài)勢，降至每天7.1元/平方米，環(huán)比下降3.9%，連續(xù)第9個季度下跌。
能夠以這個價格把寫字樓租出去，對于投資客們來說，已經(jīng)是天大的幸事?？蓡栴}的關(guān)鍵在于，實現(xiàn)這種水平的租金“臣妾真的做不到”。
我們來看兩個不同機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)報告，2020年第二季度，高力國際報告顯示上海寫字樓市場整體空置率19.1%；第一太平戴維斯則表示全市甲級寫字樓平均空置率環(huán)比上升0.5個百分點至17.4%，其中，核心商務(wù)區(qū)平均空置率升至14.7%，為過去十年最高。
這可是上海的寫字樓市場，是號稱中國金融中心的寫字樓市場，它的情況尚且如此，其他二線城市可想而知。
再來看北京的情況。北京是我國的首都和受國內(nèi)外矚目的全球一線都市，其寫字樓基本是“皇帝的女兒不愁嫁”。不過，這本寫字樓“租賃經(jīng)”在2020年也不好念了。
近日，戴德梁行發(fā)布報告指出，北京全市和五大核心商圈的寫字樓市場空置率達(dá)到16.2%，環(huán)比上升2.4個百分點。而第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)則顯示，二季度北京寫字樓平均空置率環(huán)比上升0.4個百分點至13.6%，同比上升4.9個百分點。
大家是否看出了，從上海到北京，中國最為頂級的一線城市的寫字樓市場，已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出了崩盤的跡象？
面對寫字樓市場租金下降、空置率居高不下的現(xiàn)狀，各路專家們也是仁者見仁智者見智，給出了各自的解讀。
有人認(rèn)為，供需失衡是北京、上海寫字樓空置率上升的主要原因。這個原因理直氣壯，筆者無法反駁。從歷史數(shù)據(jù)來看，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2010-2019年北京每年新增寫字樓供應(yīng)平均值為57.7萬平方米，而凈吸納量均值為54.7萬平方米，自2016年以來北京寫字樓的新增供應(yīng)量一直大于年吸納量。截至今年上半年，北京市寫字樓的總存量已經(jīng)達(dá)到2065.8萬平方米。如此巨大的寫字樓存量市場，出現(xiàn)一段時間的空置率上升，似乎也不是不可理解。
也有人認(rèn)為，突如其來的疫情，使得國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速減緩，企業(yè)效益下滑。在這種背景下，很多選擇在北京、上海辦公的公司出于成本考慮，要么縮減寫字樓租賃面積，要么干脆另擇他鄉(xiāng)。
筆者以為，對于一個處于完全市場化競爭狀態(tài)的寫字樓市場，各種各樣的解讀都有其合理依據(jù)，也都能在一定程度上解讀目前的現(xiàn)狀。然而，你如果用無人機(jī)航拍北京和上海的寫字樓，就會發(fā)現(xiàn)，對寫字樓市場最大的威脅已經(jīng)來了。這個威脅，來自于直播經(jīng)濟(jì)的“忽如一夜春風(fēng)來”。
今年以來，受疫情影響，傳統(tǒng)的現(xiàn)場辦公、出差交流乃至于出國談判等模式，一下子都不靈了。網(wǎng)上辦公、視頻會議成了幾乎所有企業(yè)的標(biāo)配。特別是直播經(jīng)濟(jì)的一夜興起，解決了企業(yè)生存最為關(guān)鍵的銷售渠道問題。
直播經(jīng)濟(jì)的火爆，是因為它解決了購物中最為關(guān)鍵的體驗環(huán)節(jié)--眼見為實。
眾所周知，網(wǎng)上購物因相對較高的性價比而擁有了一大批忠實的粉絲。不過，網(wǎng)上購物有時會遇到假貨，有時會遇到貨不對板的情況，其購物體驗也沒有想象中那么美好，這也就是它為什么無法取代百貨大樓和購物中心等商業(yè)地產(chǎn)的的原因。
現(xiàn)在，直播經(jīng)濟(jì)橫空出世，誰都可以把產(chǎn)品360度全景式展示給潛在客戶。更讓客戶點贊不絕的是，他們甚至還可以年到生產(chǎn)場景，從而提高了購買欲望，滿足了眼見為實的心理需求，而且還可以與賣家面對面溝通，進(jìn)行一對一咨詢。
直播間銷售比起租賃寫字樓開設(shè)公司或租賃商鋪來銷售產(chǎn)品，其成本要低太多。這對于目前已經(jīng)疲軟的寫字樓市場和商業(yè)地產(chǎn)市場來說無疑是雪上加霜。
我們常說，推倒地產(chǎn)投資神話的，一定來自地產(chǎn)之外。直播經(jīng)濟(jì)的興起，或?qū)⒊蔀閴旱股虡I(yè)地產(chǎn)投資神話的最后一根稻草。由此看來，以直播經(jīng)濟(jì)為代表的新經(jīng)濟(jì)模式，正在潛移默化地改變著商業(yè)地產(chǎn)的生存模式，也正在悄然地改變著我們的生活。
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