【現(xiàn)實挑戰(zhàn)】社會“以房養(yǎng)老”騙局讓老人“錢房兩空”；過戶給子女卻被子女反手掃地出門……
【應(yīng)對策略】《民法典》增設(shè)“居住權(quán)”；如有合同約定或遺囑在先，業(yè)主無法改變已存在的居住權(quán)，無權(quán)趕走居住權(quán)人
“為孫子上學(xué)，老人把學(xué)區(qū)房過戶給兒子后被趕走”；“以房養(yǎng)老‘套路貸’，68人70套房被騙，損失2億！”近年來，此類社會新聞頻發(fā)，老年人“以房養(yǎng)老”如何不會被騙得錢、房兩空？將于2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》物權(quán)編作出了回應(yīng)。
家住昌平區(qū)的周大爺一家曾簽訂過一份《保證協(xié)議》，約定不論房屋產(chǎn)權(quán)在哪個子女的名下，周大爺都享有該房屋的永久居住權(quán)，不經(jīng)周大爺同意不得再次出售。
在《民法典》出臺前，這種協(xié)議僅是家庭內(nèi)部的約定，其約束力更多來自于親人之間的信任和感情。此次《民法典》增設(shè)“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)。明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。新業(yè)主即便事后獲得不動產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，也無法改變居住權(quán)已存在的現(xiàn)實，無權(quán)趕走居住權(quán)人。
全國人大法工委民法典編纂工作專班成員、中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎認(rèn)為，《民法典》的物權(quán)編專門增加了居住權(quán)的制度，來解決特定人群的生活居住的需求。這里首先排除了一些投資性需求，防止有人利用居住權(quán)制度來繞開現(xiàn)在的土地制度。對于居住權(quán)來講，更大的一個制度功能就是解決特定人群的居住需求。
居住權(quán)到底會產(chǎn)生哪些影響？“以房養(yǎng)老”一度是社會熱點話題。有的老年人，想把房子賣出去或者抵押給銀行準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”，但又不太放心，擔(dān)心一旦失去房屋產(chǎn)權(quán)，將無房可住；還有一些機構(gòu)以“以房養(yǎng)老”為名，騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人人財兩空。如果雙方在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時，保障老人居住權(quán)，并且這一權(quán)利在老人有生之年，誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。
老人一旦給親戚或指定人員設(shè)立居住權(quán)，老人去世后，即便房子為子女所繼承，親屬或指定人員仍享有居住權(quán)。如果居住權(quán)是終生的，親屬或指定人員可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動產(chǎn)證，也沒有權(quán)利將其趕出，也不得再次用于出租。
男女結(jié)婚，婚前財產(chǎn)為個人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。
此外，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，在合同約定的居住權(quán)期限內(nèi)不能收回，避免了租賃合同解除的不穩(wěn)定情況，在居住權(quán)受到侵害時，居住權(quán)人可以直接行使物權(quán)請求權(quán)，并且不受訴訟時效的限制。
有了居住權(quán)，房產(chǎn)交易必然受到影響。石景山法院法官助理田曄提醒市民，《民法典》規(guī)定居住權(quán)為登記設(shè)立，也就是說只有登記機關(guān)記錄在冊、予以載明的居住權(quán)才能合法成立。這就要求購房人在進(jìn)行房屋交易時應(yīng)當(dāng)審慎調(diào)查房屋登記信息，不單包括房屋產(chǎn)權(quán)信息、抵押登記信息，還應(yīng)關(guān)注居住權(quán)設(shè)立信息。
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