深圳市人大常委會網(wǎng)站日前發(fā)布關(guān)于《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)，擬明確當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可對未簽約部分房屋實施個別征收。征求意見截至日期為2020年8月3日。

《征求意見稿》提出，舊住宅區(qū)滿20年方可申報更新。合法舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)建筑物建成年限15年以上，住宅區(qū)建筑物建成年限20年以上，且滿足下列條件之一可以申報更新：需落實規(guī)劃的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施；年久失修或經(jīng)維修后仍無法滿足使用要求，存在嚴重安全隱患；使用功能不齊全，配套設(shè)施不完善，經(jīng)評估后亟須拆除重建的。對于建成年限不足的舊工業(yè)區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)、舊住宅區(qū)，經(jīng)鑒定危房等級為D級的，經(jīng)區(qū)政府批準后可以納入拆除重建類城市更新單元計劃。

申報城市更新單元計劃時，舊住宅區(qū)所在地塊，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的業(yè)主同意。自發(fā)布征集意愿公告之日起12個月內(nèi)未達到城市更新意愿要求的，3年內(nèi)禁止納入城市更新單元計劃。

補償方面，《征求意見稿》規(guī)定了法定最低搬遷補償標準，采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補償或者兩者相結(jié)合等方式。舊住宅區(qū)合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，由權(quán)利主體自愿選擇。

《征求意見稿》還提出，舊住宅區(qū)的更新由轄區(qū)街道辦事處負責(zé)申報，企業(yè)不得擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作，否則可被處以200萬元以上300萬元以下罰款。

不過，《征求意見稿》也提到，無論是政府組織還是市場化的城市更新，都難以完全避免個別物業(yè)權(quán)利人不愿意與市場主體簽訂搬遷安置協(xié)議的問題。

對此，《征求意見稿》提出“個別征收+行政訴訟”處置方案，，由市、區(qū)政府對個別未簽約業(yè)主的物業(yè)實施征收和補償。個別征收模式上，《征求意見稿》擬明確，當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

政府實施個別征收的，按照套內(nèi)面積1:1置換或者進行貨幣補償確定征收標準。政府實施個別征收取得的物業(yè)權(quán)利，在不低于原有搬遷補償標準的基礎(chǔ)上，由政府相關(guān)部門與市場主體重新協(xié)商簽訂補償方案。