北京的寫字樓市場進(jìn)入到了一場“焦慮情緒”中。按照機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)計算，2020年底，全北京的辦公業(yè)態(tài)總體量將超過3300萬平米。這個數(shù)字意味著，如果人均辦公面積是7平米，“填滿”3300萬平米幾乎需要400多萬的工作人口。
空置率上漲、租金下調(diào)，這兩大標(biāo)簽自2019年開始就貼在了北京寫字樓身上。疫情的出現(xiàn)使得北京寫字樓的供需矛盾更加明顯。數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，北京全市寫字樓空置率達(dá)到了16.2%，再度上漲。而空置率上漲的B面是不斷下調(diào)的租金和即將入市的近70萬平米新增供應(yīng)。未來，北京寫字樓的命運到底如何？
空置率再上升
2020年已經(jīng)過去了近7個月的時間，從事寫字樓租賃已經(jīng)5年的秦川（化名）意識到2020年是格外艱難的一年。“每天不停地給意向客戶打電話，但是都是被拒掉的。我們2-3月份是在家辦公，薪資也是相應(yīng)減少的。加上沒有項目成交，收入跟以前相比較下降了太多。”秦川對《華夏時報》記者說。
北京寫字樓市場“供過于求”的問題在疫情出現(xiàn)之前就已經(jīng)存在。但不得不提，疫情的出現(xiàn)加快了落后行業(yè)或落后企業(yè)的淘汰速度，市場面臨著更加嚴(yán)峻的競爭環(huán)境。“一方面，意向客戶的數(shù)量相比較之前減少了。另一方面，客戶在現(xiàn)階段簽約換寫字樓的觀望期變長了。”秦川從從業(yè)者的角度向《華夏時報》描述了當(dāng)前寫字樓市場的租賃狀態(tài)。
企業(yè)自身因素疊加市場行情，再加上突然爆發(fā)的疫情，多種原因聚集在一起后，北京的寫字樓市場再度呈現(xiàn)出“填不滿”的狀態(tài)。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場空置率繼續(xù)上揚，達(dá)到了16.2%和9.9%，環(huán)比分別上升了2.4和1.9個百分點。
對比以往的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，從2018年一季度開始，北京核心商圈甲級寫字樓的空置率就在不斷上漲，2020年二季度則已經(jīng)接近10%。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，北京中央商務(wù)區(qū)寫字樓的空置率為16.5%，亞奧商圈的空置率為25.6%，麗澤金融商務(wù)區(qū)的空置率達(dá)到了77.9%。
租金繼續(xù)下調(diào)
“如果企業(yè)的財務(wù)狀況好的話，現(xiàn)在是租寫字樓的好時期。四惠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面的獨棟寫字樓，價格只有5.2元/平米/天，并且精裝修，帶全部辦公家具。”小型廣告公司的負(fù)責(zé)人林安（化名）接到了中介的推銷電話。
彼時，林安還未心動。直到電話最后，中介表示，價格還可以再談，而且業(yè)主可以分租整棟樓的時候，林安決定去園區(qū)實地看看。“5.2元/平米/天的價格比以前是低了一些。但是我這邊在同地理位置的尚8里文創(chuàng)園，價格只有4.5元/平米/天，南北朝向，也是精裝修。”秦川向《華夏時報》記者介紹了另一個更加便宜的房源。
戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算為358.5元/平米/月和404.8元/平米/月。若按“天”計算，上述租金水平大約為11.95元/平米/天和13.49元/平米/天。若以此為標(biāo)準(zhǔn)，四惠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和尚8里文創(chuàng)園的租金價格相比較來說只算得上是“望塵莫及”。
但值得注意的是，2020年二季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓租金仍然環(huán)比分別下降了5.0%和4.5%，同比分別下降了9.5%和7.3%。此外，麗澤金融商務(wù)區(qū)受目前高空置率的影響，租金環(huán)比降幅最大，達(dá)到了13.3%。
高供應(yīng)下，未來走勢如何？
“對于這個行業(yè)和我個人來說，2020年的工作的確是一大挑戰(zhàn)。我們在不斷尋找新的工作方法。比如，我們在和開發(fā)商、業(yè)主談免租期限，把免租期限拉長一些。另一方面，我們也在和意向客戶進(jìn)行多方面的溝通，提供更加全面、優(yōu)質(zhì)的租賃方案，促使業(yè)務(wù)能夠成交。”在秦川看來，2020年是一個需要思考以及“修煉內(nèi)功”的一年，他連同整個中介行業(yè)都在盼望著市場能夠好轉(zhuǎn)。
然而，高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年，北京的寫字樓市場依然會迎來接近70萬平米的新增供應(yīng)量，2021年還有近80萬平米的新增供應(yīng)入市。在高供應(yīng)且需求中性的市場環(huán)境下，空置率將在2021年達(dá)到本輪高供應(yīng)時期的最高點，為20.7%。
北京寫字樓市場究竟何時才能轉(zhuǎn)向？“自二季度大多數(shù)企業(yè)實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，寫字樓業(yè)主紛紛將租賃策略重心從維持租金水平轉(zhuǎn)向提升出租率，為了盡快提高入駐率和最大限度的減少自身損失，業(yè)主們除了為租戶提供了優(yōu)惠的租金外，還有更加靈活的交付狀態(tài)及更大的免租力度。”戴德梁行北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲對《華夏時報》記者表示。
由此看來，行業(yè)主體均在“積極自救”。此外，戴德梁行認(rèn)為，“新基建”將為北京寫字樓市場增添新的活力，其中涉及的5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等將為寫字樓市場創(chuàng)造更多的租賃需求。
雖然多家研究機構(gòu)對2020年下半年北京寫字樓市場的走勢仍然給出“下行”的判斷，但其也均認(rèn)為，隨著服務(wù)業(yè)的擴(kuò)大開放和新基建的發(fā)展，寫字樓會逐步走入復(fù)蘇通道，前景保持樂觀。
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