在剛剛過去的上半年，杭州樓市火熱非凡，新房成交創(chuàng)下歷史新高，二手房成交量連續(xù)三個月破萬。在土地市場，杭州則以1757億元的土地出讓金蟬聯(lián)全國賣地城市第一。熱度高居不下的同時，杭州近期已對樓市政策“打補(bǔ)丁”，加碼調(diào)控政策，這意味著杭州樓市的下半場將有降溫可能。
“萬人搖”攪熱市場
隨著新冠肺炎疫情受到有效控制、影響逐漸消退，長三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇。而這其中，準(zhǔn)一線城市杭州的表現(xiàn)最為突出。
上半年，“萬人搖”依然是杭州樓市的關(guān)鍵詞。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，上半年杭州共出現(xiàn)5次“萬人搖”，項目分別為融創(chuàng)城、遠(yuǎn)洋西溪公館、城北萬象城、保利融信和光塵樾。其中，遠(yuǎn)洋西溪公館959套房源有超過6萬人報名搖號，6月兩次開盤均出現(xiàn)“萬人搖”。中指院認(rèn)為，以這些項目為代表的價格倒掛紅利樓盤的入市，攪熱了市場。
來自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年杭州這個“被攪熱的市場”在供應(yīng)、成交、價格方面均超越2019年同期。例如，1-6月，杭州市區(qū)新房共成交了68399套，總成交金額2013.3億。其中6月成交量達(dá)到19528套，創(chuàng)下2017年6月以來新房單月成交量的最高值。另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，杭州上半年新房市場成交量累計同比增長48%，即使是在受疫情影響的一季度，成交量仍同比上漲26%，而二季度成交量則同比增長65%。
二手房市場的上漲行情同樣不容小覷。杭州我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市二手房共成交4.3萬套，同比去年4.14萬套上漲4.02%，環(huán)比2019年下半年的3.96萬套上漲了8.77%；價格方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示， 今年二季度杭州二手房成交均價與去年四季度相比，上漲1.7%，上半年房價漲幅溫和。
最為引人矚目的是，杭州上半年賣地收入再次登頂全國第一。據(jù)中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額共25422億元，其中杭州以1757億元位居榜首。
克而瑞數(shù)據(jù)指出，1-6月杭州土地供求量為1288萬平方米，同比上漲10%；成交1349萬平方米，同比上漲21%；土地成交金額1736億元，連續(xù)3年位居全國榜首。
同時，上半年杭州優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)較多，高溢價宅地較多。其中總價最高的是5月26日由龍湖競得的濱康綜合體項目，成交總價71.89億；樓面價最高的是4月28日濱江競得的江河匯地塊，成交樓面價42607元/平方米。而在房企拿地金額排行榜上，濱江集團(tuán)以240.59億的拿地金額位居第一，綠城中國和龍湖集團(tuán)分別位列二、三名。
下半年或量跌價穩(wěn)
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，盡管受疫情影響，但杭州樓市上半年依然火爆的原因在于“支撐杭州樓市的基本面是比較好的”。其向《華夏時報》記者解釋說：“杭州自身的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不錯，互聯(lián)網(wǎng)電商、數(shù)字經(jīng)濟(jì)亦有突出表現(xiàn)，尤其是2022年將在杭州舉辦的亞運(yùn)會更為其明顯加分，為杭州樓市的熱度提升奠定了基礎(chǔ)。”
方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏亦豐也指出，杭州市場上半年的熱度主要是需求和供給共同促成的。僅從供給端來看，上半年杭州入市的項目比較多，且剛需剛改盤整體占比約74%，土地市場活躍度也被傳導(dǎo)到新房成交市場。“當(dāng)前像杭州這樣成交熱度較高的城市基本上都有相同的特點(diǎn)，就是供需兩端的同時修整，市場供貨總量增加，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，需求池較大，壓力也隨著信貸寬松開始舒緩。” 夏亦豐說。
中國指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理兼研究總監(jiān)高院生則分析指出，除去上半年新增供應(yīng)量加大、改善盤和剛需盤這類新增供應(yīng)產(chǎn)品與市場需求匹配度較高的因素外，杭州樓市的熱度也與杭州本身的供求結(jié)構(gòu)有關(guān)。高院生說：“杭州的落戶和人才新政都吸引著更多外來人口，去年杭州常住人口增加了55.4萬人，位列全國第一，是上海的12倍。”與此同時，高院生也表示，寬松的貨幣環(huán)境形成了較好的換房時機(jī)。
張波強(qiáng)調(diào)，盡管杭州樓市整體表現(xiàn)火熱，但并非所有區(qū)域和板塊呈現(xiàn)一致的量價上揚(yáng)。上半年杭州不少區(qū)域項目的“流搖率”依舊不低，普遍存在冷熱不均的現(xiàn)象。
貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，杭州二手房市場成交節(jié)奏也進(jìn)一步放緩。今年二季度杭州二手房源成交周期約5個月，比去年同期3個月左右的周期明顯延長，客戶成交周期由去年同期的40天延長至54天。
《華夏時報》記者注意到，下半年伊始，杭州就對樓市政策“打補(bǔ)丁”，加碼調(diào)控政策的力度。
7月2日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》（以下簡稱《通知》），附帶政策解答，明確公證搖號銷售等有關(guān)事項。
該《通知》明確了人才優(yōu)先購房后5年內(nèi)不得上市交易，對這類房源加上了限售的要求；加大對“無房家庭”的傾斜力度。明確均價35000元/平方米以下新建商品住房項目對“無房家庭”的房源保障比例一般不低于50%，但對“無房家庭”的認(rèn)定上也更嚴(yán)格。與此同時，《通知》還對購房意向登記的有關(guān)要求進(jìn)行了調(diào)整，明確一戶家庭同時只能參與一個新建商品房項目的購房意向登記等。
正如新政所言，發(fā)布《通知》的目的是“支持自住需求，抑制投機(jī)炒房”。以人才優(yōu)先購房一事為例，此前杭州在4月初出臺了高層次人才買房搖號福利政策，即每個項目拿出總房源量20%比例的房源提供給高層次人才無房家庭優(yōu)先搖號，搖中概率頗高。但這一政策很快被部分投資者利用，進(jìn)行炒房，申請高層次人才的人數(shù)急劇上升。而此次新政規(guī)定的“人才優(yōu)先買房5年內(nèi)限售”，會在一定程度上遏制上述行為。
多名市場分析人士謹(jǐn)慎指出，下半年，因為新政對杭州市場炒房現(xiàn)象有一定的打擊，杭州市場將會有一定程度的降溫。
克而瑞發(fā)布的研報認(rèn)為，從近兩年杭州樓市走勢來看，多半為上半年熱、下半年冷。特別是在目前“筍盤”消耗殆盡、一二手房價格倒掛消失、投資購房變現(xiàn)導(dǎo)致二手房掛牌量持續(xù)增長的大背景下，下半年新房市場注定熱不起來。
張波表示，預(yù)計下半年杭州樓市的整體表現(xiàn)依然會延續(xù)二季度態(tài)勢，在城市基本面不變、人口流入持續(xù)增長以及亞運(yùn)會拉動基建的大背景下，杭州樓市較難出現(xiàn)大面積的降溫。不過，由于土地供應(yīng)量持續(xù)保持高位，一手房庫存量不斷提升，二手房掛牌量不斷增長，雖然杭州樓市的房價上漲動力已經(jīng)偏弱，但成交量依然有望保持高位。
“下半年分化會持續(xù)。”高院生認(rèn)為，隨著杭州地價的推高，下半年的新房市場或?qū)⒊尸F(xiàn)“量穩(wěn)價漲”趨勢；而在二手房市場，由于上半年存在一定的購買力透支情況，下半年或?qū)⒊尸F(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的特征。
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