本報記者 張家振 武漢報道
“這兩天賣了十幾套，僅今天上午就賣了5套，都是看到項目旁邊拍出新地王的消息后定的。”7月15日下午，在地鐵盛觀尚城營銷中心，一位置業(yè)顧問向《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者表示，買房要趁早，“我們有可能漲價”。
7月14日，武漢開啟下半年首場土地拍賣，在住宅用地全部溢價成交的同時，武漢市經(jīng)開區(qū)和黃陂區(qū)連續(xù)拍出新地王。禹洲地產(chǎn)旗下武漢禹洲舜鴻置業(yè)有限公司經(jīng)過258輪競價，以約28.5億元摘得P（2020）059號住宅用地，樓面地價13005.51元/平方米，刷新了經(jīng)開區(qū)的單價紀錄，溢價率86.86%。該地塊與由武漢地鐵和長江建投聯(lián)合開發(fā)的地鐵盛觀尚城一路之隔。當天，地鐵盛觀尚城即發(fā)出“單價13500元/平方米起，地價直逼房價”的海報。
記者在實地采訪中了解到，這只是武漢樓市信心重塑的一個縮影。在“缺勤”76天的背景下，武漢樓市交出了一份不算驚艷但復蘇遠超預期的期中考答卷。同時，在去化壓力下，禹洲朗廷元著、武地電建湯湖觀筑、港灣江城等多個去化不理想的項目給出了最多約9折的綜合優(yōu)惠。
“武漢樓市全面復蘇任重道遠，考慮到實際銷售時間只有106天，市場表現(xiàn)已超預料，也逆轉(zhuǎn)了外界最初對武漢樓市的悲觀預期，體現(xiàn)了武漢樓市的韌性和潛力。”中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，事實證明，疫情不會改變城市既有的發(fā)展勢頭和企業(yè)的長期價值判斷，武漢依然會是資本布局的戰(zhàn)略要沖。
6月中旬日均銷量達去年平均水平
根據(jù)7月15日武漢市住房保障和房屋管理局（以下簡稱“武漢房管局”）發(fā)布的今年上半年武漢房地產(chǎn)市場運行情況，武漢市新建商品房和新建商品住房分別銷售50249套和43644套，分別環(huán)比增長43.60%、43.73%，同比減少47.44%、47.45%。
盡管成交量和去年同比幾近“腰斬”，但考慮到因封城而缺勤76天的現(xiàn)實，武漢樓市仍畫出了觸底反彈的強勁增長曲線。其中，經(jīng)過4月份的蓄力，武漢商品住房月成交量在五六月份已連續(xù)兩月突破1萬套，分別達11977套和13315套，相比2019年五六月份的15582套和22195套，已恢復到去年同期的六到八成。
“6月中旬以來，全市商品房日均銷量已達去年平均水平，武漢市房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速回升態(tài)勢。”武漢房管局表示，其中6月份，商品房批準預售面積313.95萬平方米，環(huán)比增長55.4%，已恢復到去年同期水平；商品房銷售面積169.08萬平方米，環(huán)比增長12.2%。
不過，在銷量大幅下滑的同時，武漢新建商品住房銷售價格較為堅挺。根據(jù)7月16日國家統(tǒng)計局公布的新建商品住宅銷售價格指數(shù)，武漢6月份新房價格同比上漲7.9%，環(huán)比上漲1.4%，環(huán)比漲幅在全國70個大中城市中與長沙并列第4位，僅次于銀川、唐山和惠州。
據(jù)了解，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，提振、恢復市場信心，武漢樓市在政策端接連發(fā)力，分別在商轉(zhuǎn)公新規(guī)、優(yōu)化商品房網(wǎng)簽備案流程、放寬土地出讓限制等維度做出調(diào)整，特別是逐步放開新入市的項目備案價，激活了部分持觀望態(tài)度購房者的入市信心。
在預售審批價格調(diào)整方面，根據(jù)中指研究院華中市場研究中心監(jiān)測，2020年上半年，武漢發(fā)放的預售證中，有83個較上期上漲，占比35%。一季度上漲項目較少，二季度漲價項目逐月增加，整體平均漲幅5.2%，漲幅較大的幾個項目主要涉及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異、毛坯變精裝等因素。
多樓盤現(xiàn)9折優(yōu)惠
備案價上調(diào)只是武漢樓市的一個側(cè)面。記者在走訪中了解到，武漢樓市兩極分化的趨勢越發(fā)明顯，在去化壓力面前，眾多項目選擇了打折促銷、以價換量的方式，快速回籠資金。
在禹洲朗廷元著項目營銷中心，一位置業(yè)顧問告訴記者，目前K2地塊5、6號樓還有110~130平方米非毛坯房源在售，折后帶裝修均價18000元/平方米，其中110平方米房源價格略高。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，禹洲朗廷元著于2019年11月23日加推K2地塊5、6號樓，至今已過去超過半年時間，仍處于平銷期，與公司此前對外宣傳的“六開六捷”有較大出入。在價格方面，K2地塊5、6號樓毛坯備案均價約17500元/平方米，加2000元/平方米的精裝修標準，和目前的18000元/平方米在售帶裝修均價相比有較大折扣。
此外，武地電建湯湖觀筑在開盤后目前也有較多房源可直接認購，該項目2、3號樓備案均價約15200元/平方米，折后均價約13000元/平方米。同處武漢經(jīng)開區(qū)的港灣江城去化也并不理想，該項目最近加推的A-3、A-4號樓帶裝修備案均價約15000元/平方米，折后實際銷售均價約13500元/平方米，相當于在備案價基礎(chǔ)上打了9折。
據(jù)了解，武漢樓市上半年銷量的快速回升得益于推盤量巨大，武漢樓市總體開盤去化率走低，日光盤變得更加稀缺，“開盤即平銷”成為多數(shù)樓盤不得不面對的現(xiàn)實。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在4月7日至6月19日期間，開盤當天去化率低于30%的樓盤有27個，低于10%的有11個。中指研究院華中市場研究中心開盤監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，武漢累計推盤155次，總體開盤去化率55%，其中日光盤29次，占比19%，絕大部分為單價2萬元以下的剛需型項目。
“截至今年6月底，武漢新房庫存約為17.09萬套、1964萬平方米，按照目前的銷售水平去化周期近12個月，市場壓力比較大。”李國政表示，2019年武漢樓市成交量是過去3年的新高，是全國“雙料”第一名，考慮到疫情的不確定因素，今年武漢樓市數(shù)據(jù)能恢復到去年同期的八成，就可以用“滿意”來評價了。
在58安居客房產(chǎn)研究院中部分院執(zhí)行副總監(jiān)陶樂看來，供應量集中的片區(qū)已經(jīng)進入買方市場，房企各類營銷促銷活動增多，品質(zhì)項目不斷出現(xiàn)，購房用戶有了更多的選擇余地。不過，考慮武漢樓市巨大庫存和土地紅利，房企快速回籠資金將是下半年的首要任務，各樓盤預計將會有更大力度的讓利或轉(zhuǎn)毛坯推售，房價不會出現(xiàn)大的波動。
4個區(qū)域“地王”
樓市回暖，“地市”先知。
在武漢樓市復蘇的過程中，多家知名房企表現(xiàn)出重倉擴儲的積極態(tài)度。今年上半年，武漢共出讓51宗地塊，總出讓金額約675.99億元，土地出讓金總量依舊挺進全國城市前十位。
據(jù)了解，6月30日，武漢在今年上半年的最后一天出讓9宗地，共攬金243.8億元，包括中海地產(chǎn)、華僑城等多家房企重倉武漢。其中，中海地產(chǎn)144.2億元摘得漢陽區(qū)歸元片地塊，華僑城66.6億元拿下青山區(qū)濱江地塊。
這一天，位于光谷中心城的P（2020）048號地塊經(jīng)過168次競價，最終花落南山地產(chǎn)旗下的武漢南控房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以93.1%的溢價率和13515元/平方米的樓面價，刷新了光谷中心城片區(qū)由南山地產(chǎn)此前保持的12362.58元/平方米的地價紀錄，成為片區(qū)新的地王。同處光谷中心城的P（2020）049號則在競價149次后，由武漢瑞眾誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，溢價92.8%，樓面價13271元/平方米。
土拍落槌后，地處光谷中心城花山片區(qū)、由湖北交投開發(fā)的交投華園隨即發(fā)出了“用今日低價買光谷好房，面包比面粉還劃算”的海報。據(jù)了解，該項目于6月6日首開G3號樓，折后毛坯均價約14500元/平方米，最低單價14019元/平方米。
而在此前的4月23日，武漢共出讓10宗地塊，單日攬金達228億元，超過2019年一季度的土地成交總額。在眾多參拍房企中，僅融創(chuàng)中國一家就貢獻了152.38億元。4月24日，融創(chuàng)中國再度出手，以起拍樓面價19196.69元/平方米拿下武昌區(qū)洪棉宿舍地塊，刷新了武昌區(qū)地塊的最高單價紀錄。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，再加上7月14日由禹洲地產(chǎn)旗下武漢禹洲舜鴻置業(yè)有限公司和武漢長安鑫盛投資有限公司拍出的武漢經(jīng)開區(qū)和黃陂區(qū)新地王，武漢已有至少4個片區(qū)刷新了樓面價天花板。
據(jù)了解，武漢在過去幾年一直處于一地難求的狀態(tài)。今年以來，一批城區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅地塊先后掛牌，為房企擴充土儲提供了機會。“今年二三月份，武漢至少延期了300億元貨值的土地出讓，隨著4月全面復工復產(chǎn)的推進，武漢相繼推出了降低預售標準、放松預售資金監(jiān)管、降低土地出讓門檻等紓困措施，讓很多房企加快了出手的節(jié)奏。這一趨勢在下半年仍將延續(xù)。”李國政告訴記者。
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