為控制交易風(fēng)險，政策助推資金存管，今年超20市出臺相關(guān)政策，機構(gòu)在不斷完善資金存管業(yè)務(wù)
“為讓賣家解抵押，我把170萬元首付款直接打給了他，沒想到竟被他挪用了”。在河北三河市買房的王先生稱，其房款被“騙”已近一年，至今仍未解決。
王先生的遭遇并非個例，在二手房買賣中，購房者因買房不成而資金受損甚至“錢房兩空”的現(xiàn)象時有發(fā)生，這也成為了房產(chǎn)交易中的一大痛點。隨著房地產(chǎn)市場進入存量時代，尤其是今年以來，房產(chǎn)交易線上化進一步加速，二手房交易的安全性越發(fā)受到各方重視。
業(yè)內(nèi)人士指出，一個向好趨勢是，“資金存管”正在成為房產(chǎn)交易過程中保障資金安全的重要環(huán)節(jié)，越來越多地被應(yīng)用到實際房屋交易中。而在政策推動及機構(gòu)不斷優(yōu)化創(chuàng)新之下，行業(yè)相關(guān)平臺建設(shè)也在持續(xù)完善。
交易資金糾紛頻發(fā)
眾所周知，二手房買賣流程復(fù)雜、周期長且涉及的金額大，一旦出現(xiàn)問題，就有可能引發(fā)糾紛，帶來難以估量的損失。
現(xiàn)實中，我國房產(chǎn)交易發(fā)生的法律糾紛正呈現(xiàn)逐年上升趨勢。機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2010年至2018年，我國房產(chǎn)交易糾紛案件總量1288491件。僅2018年，房產(chǎn)交易糾紛案件數(shù)就達到了30萬件。在房產(chǎn)交易過程中，因資金問題而產(chǎn)生的交易糾紛不勝枚舉。
據(jù)購房者王先生介紹，去年8月，他在河北三河市通過一家當?shù)刂薪榭粗幸惶追孔樱⒑炗喠朔课葙I賣合同。因為該房有170萬元的銀行抵押貸款，賣家讓他先支付170萬元首付款，用于解抵押。可是，在王先生將首付款全部打給賣家后，到了約定還款日，賣家卻并未還款，而是挪用了資金。直到現(xiàn)在，這起糾紛仍未解決。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，除了王先生不幸遭遇到的賣家挪用解抵押房款的風(fēng)險外，房屋交易過程中通常還可能會存在以下幾種潛在風(fēng)險：其一，賣方一房二賣；其二，房屋被查封或凍結(jié)；其三，買方支付首付款后，房屋過戶失敗，賣方拒絕退款；其四，過戶后，賣方不配合戶口遷出；其五，過戶后，賣方不能及時拿到房款等。
資金存管上“保險”
“房屋產(chǎn)權(quán)及資金交換在時間上并非同時進行，資金交付的節(jié)點要早于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，如果資金流向信息不透明，消費者難以得知大筆房款去向。”貝殼找房交易平臺總經(jīng)理伊凱指出，“如果消費者是自行向賣家支付房款，一旦交易出現(xiàn)問題，房款安全很難得到保障。此外，從交易流程本身來說，二手房交易產(chǎn)生糾紛的可能性要超出新房交易。”
既然二手房交易中安全隱患重重，那么，消費者該如何避“坑”？業(yè)內(nèi)建議，在交易過程中使用“資金存管”，是應(yīng)對風(fēng)險的有力抓手和關(guān)鍵因素。
具體來說，資金存管就是在房屋交易未完成之前，房屋交易資金存放在專門開設(shè)的第三方存管賬戶，由第三方負責(zé)交易資金的安全存放，房屋交易達成解凍條件(即完成過戶)，資金劃轉(zhuǎn)給賣方，如果交易無法達成，資金則退還給買方。
“在整個交易過程中，做資金存管雖然在前期比較麻煩，但可以充分保障交易資金的安全。”伊凱表示，資金存管就相當于二手房交易中的“支付寶”，把控交易過程中由客觀原因引起的購房款與產(chǎn)權(quán)損失風(fēng)險。
事實上，當前已有越來越多的二手房交易者通過第三方資金存管，有效解決了資金和房產(chǎn)交割中存在的各種安全問題。
各地普及不一 有待優(yōu)化
事實上，資金存管并不是新生事物，2006年，原建設(shè)部會同中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》。
不過，多年來，資金存管仍未在國內(nèi)全面普及，其在各個城市的推行情況也不盡相同。據(jù)貝殼找房統(tǒng)計，資金存管比例最高的城市能達到98%，很多城市都能做到90%以上，但也有不少城市只有30%-40%或更低。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長兼秘書長柴強在接受媒體采訪時表示，“根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，新建商品房預(yù)售資金實行政府強制監(jiān)管，但存量房交易資金監(jiān)管由于法律、行政法規(guī)的規(guī)定不夠明確，各地的監(jiān)管尺度寬嚴不一，可以在實踐中引導(dǎo)交易雙方特別是購房人認識到交易資金監(jiān)管的重要性，督促雙方共同進行交易資金監(jiān)管。”
業(yè)內(nèi)分析認為，有些地方資金存管落地較為困難，一方面是由于買房屬于低頻交易，很多百姓對此的認知還有待提高；另一方面也有一些賣家覺得麻煩，或是擔心會延長房款到賬時間而不愿意做。
據(jù)伊凱介紹，以前的存管模式辦理手續(xù)較為繁瑣，需要線下簽訂協(xié)議、去銀行開賬戶、多次領(lǐng)取遞交材料等，不過，目前相關(guān)平臺不斷優(yōu)化線上建設(shè)，手續(xù)方面已極大簡化，線下環(huán)節(jié)也都能轉(zhuǎn)到線上，“有的業(yè)主甚至在路邊停車就把業(yè)務(wù)辦理了。”
那么，資金存管是否會影響房款到賬時間？“只要房屋完成過戶，房款最晚可在2個工作日內(nèi)解凍到賣方賬戶。”伊凱表示，此舉同時也能避免買方延遲付尾款的風(fēng)險。
由此看來，制約資金存管的一些影響因素，實際上正在逐步得到優(yōu)化和解決。
政策“力挺” 機構(gòu)發(fā)力完善
值得關(guān)注的是，政策層面也在“力挺”資金存管的推進。近年來，從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部到地方政府，針對資金存管的意見要求密集出臺。據(jù)貝殼找房統(tǒng)計，除省與直轄市外，2019年全國范圍出臺針對二手房、新房資金管理政策的地級市超過50個；2020年，出臺相關(guān)政策的城市已超20個。
隨著政策的推動和行業(yè)的發(fā)展，一些品牌企業(yè)與第三方機構(gòu)也在積極探索如何做好資金存管。據(jù)悉，鏈接了200多家新經(jīng)紀品牌的貝殼找房，已經(jīng)與光大銀行、工商銀行、中信銀行等商業(yè)銀行達成戰(zhàn)略合作，推出了貝殼-銀行資金存管，消費者可以在APP上完成資金存管簽訂，通過線上轉(zhuǎn)賬或線下刷POS機完成資金存管，更為高效便捷。
據(jù)貝殼找房方面介紹，截至2020年7月，該公司的銀行資金存管業(yè)務(wù)，已經(jīng)上線全國103個城市。
在業(yè)內(nèi)看來，要保障交易資金安全，營造良好的房地產(chǎn)市場秩序，資金存管勢在必行。伊凱表示，“未來，希望大家都能提升安全意識，習(xí)慣做資金監(jiān)管，每一筆交易資金都能夠被很好保護起來，交易更加順暢安全。”
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