2020年上半年，經(jīng)歷了疫情沖擊、市場修復(fù)，上海樓市表現(xiàn)可圈可點。走出停擺、斷崖式下跌的行情，上海樓市一路穩(wěn)步前進(jìn)。上海新房市場在豪宅的引領(lǐng)下，量穩(wěn)價升；二手房市場則迅速復(fù)蘇，總體量價較為穩(wěn)定。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，上海樓市“金九銀十”仍會出現(xiàn)，若市場運行穩(wěn)定，全年成交量比去年減少一成以內(nèi)。隨著成交量走穩(wěn)，下半年價格會出現(xiàn)小幅上漲。
多個豪宅項目火了，拉升新房價格
受疫情影響，今年上半年，全國供求節(jié)奏出現(xiàn)滯后，尤其是一季度，幾乎處于停滯狀態(tài)。上海樓市也不例外，雖然通過網(wǎng)上直播的方式，一些企業(yè)積極以價換量，但和去年相比，供求均出現(xiàn)了不同程度的縮水。不過，隨著疫情逐步得到控制，4月后，上海開啟一波供應(yīng)潮，在高供應(yīng)推動下，市場迎來遲到的“小陽春”。
入市產(chǎn)品類型上，今年高價房項目最為搶眼。上海綠地外灘中心的住宅部分“綠地海珀外灘”于今年3月24日迎來首次開盤，平均售價達(dá)13.8萬元/平方米，最高銷售總價達(dá)1.15億元，這是今年疫情以來上海首個線上開盤的項目，開盤當(dāng)日去化率達(dá)到85%，其中小戶型部分已經(jīng)售罄，較好的成交數(shù)據(jù)，給予了市場較大信心。
認(rèn)籌率是目前新房市場中最能夠反映購房者對樓盤喜好程度的直接指標(biāo)。4月供應(yīng)潮開啟后，高端項目幾乎逢開盤就“日光”，尤其是一些熱點區(qū)域的熱點項目，認(rèn)籌率超過1:6。據(jù)媒體報道，今年4月底，位于前灘的東方惠禮推出411套房源，共計吸引2284組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率超550%，僅次于2018年4月開盤的中糧前灘海景壹號的3127組，因此，毫無懸念，開盤迎來“日光”。
在此基礎(chǔ)上，前灘又在6月迎來一個重磅項目：三湘印象名邸。6月底，三湘印象名邸推出142套房源，搖號人數(shù)達(dá)到955組。近期，三湘印象名邸在互動平臺回答投資者提問時表示，今年該項目認(rèn)籌率超670%，將為公司帶來約30億現(xiàn)金流。
不過，5月后，上海市場出現(xiàn)分化，部分項目認(rèn)籌效果不理想，只有幾十套，而一些項目依然是“日光”。據(jù)東方公證處數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，參與公證搖號的項目共計60盤。在這些盤中，有31個項目認(rèn)籌率超80%，也有22盤認(rèn)籌率未超50%，樓市冷熱較為不均。
從上半年項目表現(xiàn)來看，來自上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，位于虹口區(qū)的瑞虹新城天悅郡庭以成交面積63611平方米的成績，位居上半年新建商品住宅成交面積首位。緊隨其后的是位于南匯區(qū)的金地云筑和奉賢區(qū)的臨港藍(lán)灣誠園，分別以成交58834平方米和56499平方米的成績分列第二位和第三位。
從整體成交數(shù)據(jù)上看，受疫情影響，今年上半年上海新建商品住宅成交346.11萬平方米，累計同比減少4.44%。其中，高價房表現(xiàn)較為亮眼，單價10萬元以上的項目一共成交2828套，同比增加98.18%。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，這次疫情催生一部分改善客群入市，同時也催生部分資產(chǎn)配置需求。從歷史表現(xiàn)來看，越是核心地段房產(chǎn)扛跌能力越強(qiáng)，更何況新房多少還受到限價影響，入市價格比預(yù)期稍低些。因此，今年豪宅成為市場最為突出的產(chǎn)品。
市場的活躍，逐步反饋至入市價格上。尤其在豪宅項目上體現(xiàn)得更為明顯。新京報記者了解到，浦東前灘三湘印象名邸入市均價超12萬元/平方米，而同區(qū)域內(nèi)此前開盤的項目，均價都沒有突破10萬元/平方米。另外，6月底，翠湖天地五期開盤入市，均價超過16萬元/平方米。
來自中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均價為59082元/平方米，同比上升7%。其中，6月份，上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均價為56526元/平方米，環(huán)比下降10.8%，同比則上升6.6%。
上半年二手房成交走高，議價空間縮小
與新房市場相比，二手房市場更能真實地反映市場供需狀況?；仡櫧衲晟习肽辏c新房市場相比，上海二手房市場復(fù)蘇速度更快。
來自上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份、2月份受到傳統(tǒng)淡季及疫情影響，上海二手房成交墜入谷底。但隨著3月陸續(xù)恢復(fù)正常，上海二手房市場成交快速反彈。隨著疫情影響趨弱，4月份、5月份成交進(jìn)一步增大，尤其是5月，成交攀升到2.8萬套，達(dá)到2016年10月以來的新高。在此基礎(chǔ)上，6月雖然市場有所降溫，但交易量仍達(dá)到了2.7萬套。
上海二手房成交套數(shù)走勢
“市場雖然復(fù)蘇，但還達(dá)不到熱的程度。近期二手房成交走高，是因為前期需求擠壓，集中開閘后補(bǔ)量的過程，高位運行一段時間后會回落下來。”盧文曦稱。
在成交價方面，受益于疫情平穩(wěn)后，積攢的購房需求集中釋放，使市場迅速火熱，成交均價也隨之一路走高。聚焦在6月份，易居添璣數(shù)據(jù)對各區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月上海各區(qū)二手小區(qū)均價相比今年1月大多出現(xiàn)了上漲，僅有徐匯和崇明均價相比1月出現(xiàn)下跌，其中，徐匯跌幅也僅是0.14%。而價格漲幅最大的區(qū)域，多為傳統(tǒng)住宅供應(yīng)和成交集中區(qū)域，如浦東，閔行、青浦和奉賢，小區(qū)均價漲幅均超過了3%。
行情的向好，導(dǎo)致掛牌價較為堅挺，業(yè)主層面也沒有太大的議價空間。中原二手房報價指數(shù)方面，目前在40%-43%區(qū)間震蕩，和去年同期類似。掛牌價格上，300萬以內(nèi)房源，年初還能還價2%-3%，年后隨著市場復(fù)蘇，議價空間縮小至1%以內(nèi)。
“此類房源從掛牌到去化周期開始縮短，年初大概在2-3個月，現(xiàn)在低總價房源為1個月左右。5月份后，500萬左右的房源開始活躍，市場熱點由剛需轉(zhuǎn)向改善。”不過，盧文曦指出，千萬以上二手房還較難消化，議價空間在5%以上，和年前差別不大。
之所以二手房價格有所上漲，盧文曦分析稱，“由于疫情得到明顯控制和好轉(zhuǎn)，上海積極推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市。尤其是3月后小區(qū)陸續(xù)解除封閉式管理，有助于帶看順利進(jìn)行。目前價格總體看，還是這一輪調(diào)整以來的低點，大家愿意入市。”
值得一提的是，今年上海入學(xué)政策有所調(diào)整，除延續(xù)公民同招外，民辦學(xué)校采取搖號入學(xué)，由此增加了入學(xué)的不確定性。基于此，一些家長為確保子女能進(jìn)入的學(xué)校便選擇優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校的學(xué)區(qū)房。因此，今年徐匯、楊浦等部分學(xué)區(qū)房房源掛牌價格出現(xiàn)了上漲。
業(yè)內(nèi)：預(yù)計全年成交量跌一成以內(nèi)
年中過后，樓市競技進(jìn)入下半場。那么，下半年上海樓市將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢？對此，易居研究院副院長楊紅旭表示，疫情影響下，上海新房市場經(jīng)歷了量價齊跌，預(yù)計下半年會逐步進(jìn)入短周期上升階段，溫和升溫。由于房企二季度沖刺較猛，三季度成交量會有所回落，價格方面則會保持二季度的溫和上漲態(tài)勢。
盧文曦亦表示，上海樓市調(diào)控基調(diào)未變，市場不太可能走出反轉(zhuǎn)行情。因此，上海樓市走勢上很可能和去年一樣，成交高點在上半年產(chǎn)生。預(yù)計全年新房成交量和去年相仿或減少一成以內(nèi)，但成交均價受到豪宅集中入市影響略有上漲。
在二手房方面，業(yè)內(nèi)人士表示，因疫情延后的購房需求目前可能仍未全部釋放完畢，預(yù)測在7、8月份仍會有不低于去年同期的成交量。下半年上海會保持相對穩(wěn)定的市場成交與價格，整體房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展階段。
“預(yù)計‘金九銀十’仍會出現(xiàn)，若市場運行穩(wěn)定，全年二手房成交量比去年減少一成以內(nèi)。隨著成交量企穩(wěn)，下半年二手房價格會出現(xiàn)小幅上漲，中原報價指數(shù)預(yù)計會達(dá)3%左右的漲幅。”盧文曦說。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
