據(jù)業(yè)內機構預測，
未來城市更新市場將迎來十萬億級的黃金賽道。不過，房企在舊改中也面臨時間周期長、政策變化等風險，順利獲取利潤也并非易事。事實證明，這條賽道既有誘惑又布滿荊棘。
隨著重點城市新增土地減少以及成本不斷被推高，城市更新成為解決土地供應瓶頸的新渠道。據(jù)業(yè)內機構估計，
未來城市更新市場將迎來十萬億級的黃金賽道。
今年以來，眾多房企謀求通過舊城改造獲取建設用地，以實現(xiàn)二級開發(fā)，其中在城市更新市場較為成熟的粵港澳大灣區(qū)最為踴躍。
不過，舊改要順利獲取利潤也并非易事。房企在面臨時間周期長、政策變化等風險的同時，更要平衡舊改各方利益。為此，很多舊村改造項目在選擇合作企業(yè)時，更注重舊改經驗。事實證明，這條賽道既有誘惑又布滿荊棘。
取道舊改，房企意在獲取大規(guī)模優(yōu)質土地
自去年初《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》落地后，大灣區(qū)九城的城市更新開始加速。今年上半年，在舊城改造項目供應增加的同時，房企蜂涌搶灘。
7月9日，據(jù)廣州城中村改造工作會議上透露，今年上半年，廣州市已批舊村項目57個，共涉改造面積24.9平方公里；全市城市更新項目完成固定資產投資439億元，同比增長28%。
另據(jù)保利投顧研究院統(tǒng)計，上半年在廣州，共有28個村確認合作企業(yè)，投資金額超1300億元，增城、南沙為舊改主力。恒大、保利、富力等20余個房企參與舊改，外來房企升龍拿下3個舊改項目，河南瀚宇通過南沙太石村首入廣州。
“粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的推進，令新增土地以及存量土地的升級需求不斷上升。尤其是粵港澳的核心地區(qū)需要通過城市更新來進一步釋放存量土地資源。”廣東省房協(xié)城市更新服務中心負責人這樣表示。
“多數(shù)舊改項目位置好，可以提前以較低價格鎖定大量優(yōu)質土地資源，是一個比較好的拿地選項。”建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建稱。
另據(jù)廣東省房協(xié)城市更新服務中心負責人介紹，城市更新業(yè)務由于多數(shù)土地位于城市核心地帶，而且規(guī)模大，獲取土地的方式更加定向。
“城市更新是城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。”該負責人解釋稱，過去幾年，一二線城市中心城區(qū)的土地出讓競拍成本正在變得越來越高，在這種背景下大部分房企開始轉變思路，用其他方式獲取新的土地儲備，包括聯(lián)合拿地、城市更新、收并購等。
事實上，作為多元化布局的重要途徑之一，城市更新也成為房企的新出路，而且是未來盈利的重要保障。
據(jù)悉，當前房企在城市更新方面的業(yè)務范圍包括拆除舊房、舊居，重建回遷住宅，新建商品住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)綜合體等。除了大拆大建外，在廣州、深圳等地，一些城中村和老小區(qū)也采用了“微改造”的方式，引入房企進行綜合治理。
舊改政策更迭頻繁，區(qū)域差異大
“即使按每年2%的城市更新速率來計算，城市更新已經迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續(xù)提升，最終將迎來十萬億級的黃金賽道。”此前的4月份，佳兆業(yè)城市更新集團這樣預計稱。
其中，大灣區(qū)所在的廣東舊改起步早，模式也相對成熟。“廣東經驗”也由此被上升為國家政策并在全國復制推廣，尤其是去年出臺的《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發(fā)展的指導意見》更是引起廣泛關注。
今年以來，包括深圳、廣州、東莞、佛山、惠州、珠海、中山、肇慶、江門在內的廣東九大城市，舊改政策不斷推出。
值得一提的是，6月底深圳市備受關注的《深圳經濟特區(qū)城市更新條例（草案）》首次提請市人大常委會審議，擬破解城市更新搬遷難題。
雖然有眾多出臺的新政為大灣區(qū)的城市更新護航，但政策調整頻率過大也給企業(yè)帶來了“困擾”。廣東省房協(xié)城市更新服務中心負責人稱，以廣州為例，2009年56號文到2019年的5號文，十年間共發(fā)布5份主要政策，平均2.5年作一次調整，對參與企業(yè)開展項目工作帶來極大影響。
而合富研究院分析人士也認為，政策的更迭，區(qū)域政策的差異，需要房企在執(zhí)行的過程中不斷調整。比如黃埔區(qū)政策要求5%用地作為配建產業(yè)或人才用房，而在南沙區(qū)則要求預留項目整體15%的用地面積/建筑面積，作為創(chuàng)新產業(yè)發(fā)展。這對企業(yè)綜合產業(yè)導入能力是個挑戰(zhàn)。
面臨開發(fā)周期長、運營風險大等痛點
在舊改起步較早的大灣區(qū)，除了政策之外，仍然存在很多不可預知的風險。
據(jù)苑承建介紹，舊改項目是片區(qū)的整體開發(fā)，涉及前期土地整理到后期開發(fā)，通常開發(fā)周期都比較長，具有一定的開發(fā)風險，比如拆遷進度、城市規(guī)劃變化等。同時舊改項目體量都較大，對開發(fā)企業(yè)的資金要求和項目運作能力都有較高要求。
廣東省房協(xié)城市更新服務中心負責人也認為，參與城市更新的企業(yè)可能面臨前期風險預判不足、時間不可控、市場風險高、稅務負擔重等問題。同時，舊村改造項目要求開展環(huán)評、文評、產業(yè)等專項工作，考驗企業(yè)的前期統(tǒng)籌能力和風險應對能力。
合富研究院分析人士則將舊村改造歸結為四大痛點，分別是開發(fā)周期長、行政手續(xù)繁、拆遷阻礙大、運營風險大等。
眾所周知，城市更新的業(yè)務周期長，資金占用量大的風險一直是房企最為顧忌的難題之一。
對此，廣東省房協(xié)城市更新服務中心負責人稱，廣州和深圳的舊村全面改造項目普遍有5-8年的周期。全面改造項目主要涉及方案編制與審批、拆遷方案的制定與動遷，這些都是新增項目無需經歷的環(huán)節(jié)，且舊改項目規(guī)模體量明顯高于新增項目，因此時間上比新增項目長。
相比之下，微改造項目主要針對建筑外立面裝飾、內部結構優(yōu)化及外部環(huán)境整飾，改造周期較短，例如TIT創(chuàng)業(yè)園，改造時間是18個月，但是這個項目形成如今的價值園區(qū)，也離不開長時間的培育與運營。
平衡各方利益仍是舊改核心問題
相對豐厚的舊改項目利潤，在吸引房企的同時，也在考驗房企的運營能力。在廣東省房協(xié)城市更新服務中心負責人看來，房企除了資金投入外，豐富的經驗、強大的運營能力都是必須具備的。
“舊村改造并非是簡單的土地原有建筑物拆建過程，而是政府、企業(yè)、村民三方圍繞村集體土地轉國有建設用地，以及其上的物業(yè)拆建所進行的一場博弈過程。”合富研究院分析人士認為，在這個過程中，對于地方政府來說，最直接的收益是開發(fā)相關的財稅收入以及城市界面的提質；對于開發(fā)企業(yè)，主要獲得商品房的銷售收益；對于村集體來說，可見的收益是復建的嶄新商品房、拆遷補償費用以及上漲可期的商辦物業(yè)持有收益。
對此，廣東省房協(xié)城市更新服務中心負責人也認為，很多舊村改造項目選擇合作企業(yè)時，更注重企業(yè)的舊改經驗。由于城市更新項目所在地塊往往是舊村、舊城、舊廠，涉及土地確權、居民安置等因素。因此，舊改項目在推進的過程中平衡各方利益仍是當前的核心問題。
上述負責人認為，從目前來看，房企參與的城市更新項目普遍位于城市中心地帶、融資規(guī)模大，抗風險能力相對較強。另外，廣東省推進舊改前十年，地價處于上升的黃金期，因此，房企參與舊改項目在推進順利時，一般可以獲得較理想的利潤。
不過，由于舊改項目不可控的因素還有很多，客觀上并非拿到就是賺到。對此，廣東省房協(xié)城市更新服務中心負責人建議，對于布局舊改項目的企業(yè)，首先是要緊跟政策，了解行業(yè)和區(qū)域發(fā)展趨勢。同時，由于城市更新周期長、涉及面廣，建議有效整合技術團隊，做好風險評估與控制。
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