復(fù)雜多變的2020年已經(jīng)走過一半，受疫情影響，上半年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從停工停產(chǎn)、銷售停擺到復(fù)工復(fù)產(chǎn)、市場交易逐漸恢復(fù)的過程，房企銷售也呈現(xiàn)出V字形增長趨勢。不可否認(rèn)的是，雖然部分房企銷售恢復(fù)較好，但是整體仍存壓力，疫情影響仍在，特別是在國外疫情依然嚴(yán)峻的當(dāng)下，國內(nèi)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)也都不可避免受到影響。

下半年，房地產(chǎn)市場銷售額將呈現(xiàn)怎樣的走勢？房企能順利完成全年目標(biāo)嗎？以價換量的空間有多大？房企在土地市場的投資策略會有變化嗎？新京報房產(chǎn)新聞部記者邀請房企高管、機構(gòu)負(fù)責(zé)人等展開一場圓桌討論，探討下半年房企的生存壓力與挑戰(zhàn)。

【圓桌嘉賓】

彬韋（化名） 華東某上市房企副總裁

劉策 佳兆業(yè)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官

張鵬 當(dāng)代置業(yè)總裁

仲鈺（化名） 華東某上市房企副總裁

丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)CEO

黃瑜 中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長

【核心觀點】

1． 剛需或底層需求收窄態(tài)勢較為明顯，總體預(yù)計下半年市場整體呈震蕩波動態(tài)勢。城市和項目分化將進(jìn)一步加劇，行業(yè)整體去化依然承壓，但預(yù)測房地產(chǎn)市場全年規(guī)模同比下降10%以內(nèi)。

2． 受上半年目標(biāo)完成影響、下半年集中供貨壓力、城市分化等綜合因素，下半年房企銷售壓力較大，以價換量、促銷去化是常態(tài)。

3． 預(yù)計下半年金融貨幣總體延續(xù)寬松，資金面寬松，利率下行，必將推動房企保持較高的投資拿地?zé)崆?，尤其是回款充足的房企。但是整體會相對理性，對優(yōu)質(zhì)土地會更偏激進(jìn)，對劣質(zhì)土地退避三舍。

需求延后釋放，上半年房企銷售上演V型反轉(zhuǎn)

新京報：2020年上半年收官，房企銷售逐漸恢復(fù)，部分房企銷售額實現(xiàn)逆勢增長，部分房企仍是同比下跌。在你看來，上半年，房企的整體銷售恢復(fù)得怎么樣？ 是否達(dá)到了預(yù)期？

彬韋：整體而言，我覺得上半年銷售恢復(fù)比想象中的要好，這個“好”建立在整體目標(biāo)下調(diào)的基礎(chǔ)上。如果全年計劃上半年和下半年目標(biāo)原本定在5：5，那么因為疫情影響，全年計劃可變成4：6。實際上，上半年有兩個月幾乎沒有銷售，即使推出線上銷售，也就是正常月度計劃的一兩成而已，四月份恢復(fù)40%，5月恢復(fù)80%，6月恢復(fù)正常。所以，如果1-6月完成全年計劃的40%，就表現(xiàn)及格了。事實上，有些房企表現(xiàn)不錯，遠(yuǎn)高于40%。

劉策：在我看來，上半年房企整體銷售恢復(fù)得不錯，甚至可以說非常好。雖然百強房企整體銷售略低于去年同期1.5個百分點，但具體分析來看，一季度整個市場基本上處于停擺狀態(tài)，大部分城市從二季度才開始逐漸復(fù)蘇，可以說恢復(fù)時間短、反彈力度大，尤其是6月份，百強房企銷售同比實現(xiàn)近30%增長，環(huán)比達(dá)到45%。

此前，在年初時我就提出房地產(chǎn)市場會在二季度實現(xiàn)V型反彈，當(dāng)初提出這個判斷，主要有這么幾個原因：一是提出疫情預(yù)計能在3月底得到控制；二是住房需要剛性需求，不會因為疫情而減少，只是會延遲；三是認(rèn)為今年政策整體比較友好?，F(xiàn)在回頭看，基本上與當(dāng)初判斷一致。

張鵬：從今年上半年整體市場情況來看，二三月份市場處于短期凍結(jié)狀態(tài)。三月以后整個行業(yè)恢復(fù)相對較快，特別是長三角大灣區(qū)及一二線城市表現(xiàn)更為強勁。結(jié)構(gòu)性分析而言，主要還是疫情期間的需求被積壓，延后釋放導(dǎo)致上半年在二季度完成一個V型反轉(zhuǎn)行情。

但總體看，上半年表現(xiàn)亮眼的企業(yè)有兩個主要特征：其一，城市布局在二線、強二線以及一線城市的公司整體業(yè)績恢復(fù)速度更快；其二，為應(yīng)對今年的市場下行，以價換量是非常明顯的態(tài)勢，表現(xiàn)優(yōu)異的幾家公司都以非常大的價格折讓力度搶占市場搶占客戶。

丁祖昱：今年上半年的房企銷售超預(yù)期。二三月份時我們對銷售的預(yù)測還是偏保守的，我們認(rèn)為受疫情影響，房企銷售絕不可能出現(xiàn)和去年同比上升的情況，但沒想到一部分頭部房企的回升速度非常快，甚至超過了去年同期。規(guī)模房企能在這一次疫情中抓住機會的話，一方面能鞏固行業(yè)地位，另一方面也有條件脫穎而出，特別是對儲備到位、現(xiàn)金流穩(wěn)定的房企來說，是一個彎道超車的好機會。

底層需求收窄明顯，預(yù)計下半年呈震蕩波動態(tài)勢 

新京報：上半年，房地產(chǎn)銷售額整體呈現(xiàn)V字型增長趨勢，你認(rèn)為下半年是一個怎樣的走勢？房企全年目標(biāo)的完成概率如何？

仲鈺：總體來說，即使沒有疫情，今年市場基本穩(wěn)定，銷售面積基本持平。疫情后，地方政府財政虧欠，大量推出土地，適度放松調(diào)控，努力恢復(fù)市場，到6月份，樓市基本恢復(fù)，土地市場成交回升，但仍不足以彌補上半年缺口。中央希望保持房地產(chǎn)平穩(wěn)，調(diào)控不會明顯放松，預(yù)計下半年走勢基本平穩(wěn)，銷售面積同比個位數(shù)下降。房企繼續(xù)分化，大房企整體保持穩(wěn)定增長，但平均增速低于往年，預(yù)計百強房企增速不會高于20%，部分房企目標(biāo)難以完成，中小房企退出地產(chǎn)“江湖”的數(shù)量還在增加。

張鵬：下半年進(jìn)入銷售常態(tài)后，由于經(jīng)濟(jì)基本面，諸多行業(yè)都不同程度受到疫情的重創(chuàng)，特別是中低收入人群的未來收入預(yù)期會進(jìn)一步下調(diào)。我們判斷，剛需或底層需求收窄態(tài)勢較為明顯，總體預(yù)計下半年市場整體呈震蕩波動態(tài)勢。城市和項目分化將進(jìn)一步加劇，行業(yè)整體去化依然承壓，但預(yù)測房地產(chǎn)市場全年規(guī)模與去年同比振幅應(yīng)該在10%以內(nèi)范圍。

丁祖昱：今年的行業(yè)規(guī)模，主要是指銷售面積，我覺得會微降5%左右，主要由于三四線城市今年的整體銷售壓力相對比較大，一二線城市可能保持略微增長。綜合全年來看，如果銷售面積下降5%，則全年銷售金額約在16萬億元，銷售面積約為16億平方米，仍是歷史相對較高區(qū)域。

黃瑜：隨著全國疫情防控穩(wěn)定，房企銷售業(yè)績將繼續(xù)回升，預(yù)計TOP100房企累計銷售額將在三季度回正，全年銷售額同比增長5.9%-9.6%。

在目標(biāo)完成方面，房企全年業(yè)績目標(biāo)設(shè)定相對往年更加保守，2020年TOP100房企銷售目標(biāo)增長率為10%，下半年業(yè)績恢復(fù)增長延續(xù)，大概率完成目標(biāo)。房企一般按照上下半年4：6的比例進(jìn)行推貨，60%業(yè)績來源于下半年。此外，受疫情影響，上半年房企目標(biāo)完成率為41%，雖然低于去年同期，但整體仍處合理空間，伴隨下半年房企加大推貨力度，業(yè)績目標(biāo)大概率能夠完成。

房企下半年銷售壓力大，以價換量或?qū)⒊B(tài)化

新京報：上半年，雖然部分房企銷售額逆勢上漲，但是銷售還是存在很多困難，房企采取各種促銷手段，折扣、優(yōu)惠券等不斷。你認(rèn)為，下半年房企銷售的壓力有多大？以價換量的空間又有多大？

劉策：關(guān)于下半年房企銷售壓力，我覺得還是比較大，甚至不會比上半年小，以價換量、促銷去化會是常態(tài)。主要原因在于，年度目標(biāo)完成壓力較大，從數(shù)據(jù)上來看，上半年絕大部分房企目標(biāo)完成率為40%左右，低于去年同期；下半年市場去化競爭壓力大、競品多，受疫情影響，大部分房企供貨節(jié)奏也出現(xiàn)了不均衡，預(yù)計下半年房企大量推貨，購房者的選擇將更多；同時，當(dāng)前部分基本面較差的城市并非真的市場回暖，雖然二季度部分城市出現(xiàn)了銷售回暖，但主要原因是因為一季度受疫情影響需求抑制，二季度需求集中釋放后，三四季度市場很可能再度疲軟。

彬韋：個人認(rèn)為下半年房企銷售壓力巨大。原因有三，一是每家公司都努力完成全年計劃的70%，那么市場供應(yīng)量應(yīng)該比較大，競爭應(yīng)該比較激烈，用價換量有可能普遍會采用；二是截至目前，每家公司全年的銷售目標(biāo)沒有明顯下調(diào)，其實還希望有少許的增長，這也是壓力；三是市場冷熱不一，限購等政策還在執(zhí)行中，資金面雖然寬松，但并沒有直接有利于房地產(chǎn)銷售市場。

但是，隨著股市熱起來，若能熱個兩三個月，有賺錢者就會套利，估計兩三月之后，這些套利資金回到樓市上將對樓市產(chǎn)生利好。也就是說，預(yù)計9月起，樓市有可能迎來大利好。

下半年房企拿地?zé)岫热詫⑤^高，也會相對理性

新京報：上半年，房企在熱點城市搶地并不手軟，這背后的原因是什么？

劉策：上半年，房企在熱點城市搶地主要有四個原因：一是上半年融資環(huán)境相對寬松，大部分房企通過發(fā)債緩解資金壓力，資金相對充裕；二是享受各地紓困政策利好，延遲繳納土地保證金、支持拿地即開工等利好政策，刺激房企加大拿地；三是受市場回暖影響，對熱點城市預(yù)期較高；四是一些城市加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，房企積極補充優(yōu)質(zhì)土儲，加大高能級城市布局。

彬韋：如果房企的經(jīng)營戰(zhàn)略沒有調(diào)整，依然堅守房地產(chǎn)市場，那么買地就是一項常規(guī)的動作。有錢就買地，這是不變的訴求。事實上，今年整體資金面還是比較寬松的，無論前融還是開發(fā)貸、公司債等，內(nèi)地融資比較寬松，境外融資也不錯，銷售也見走好，那么買地自然熱了起來。

新京報：你覺得下半年房企在投資拿地策略上是否會有改變？

劉策：針對下半年，房企投資拿地總體還是會延續(xù)上半年策略，但預(yù)計投資會相對理性。主要兩個方面原因：一是從房企端看，預(yù)計下半年金融貨幣總體會延續(xù)寬松，只是邊際放松空間有限，資金面寬松，利率下行，必將推動房企保持較高的投資熱情；二是從政府土地供應(yīng)端看，房企下半年獲取優(yōu)質(zhì)土地的機會更多。

數(shù)據(jù)顯示，上半年多數(shù)城市推地節(jié)奏較慢，百城住宅用地推出面積占全年供應(yīng)計劃的36.1%，較去年同期下降了5.9個百分點，因此相信下半年百城住宅用地供應(yīng)總量將高于上半年，房企保持較高投資熱度的同時，也會相對理性。 

彬韋：我判斷下半年買地依然會很活躍。主要競爭在一二線城市，特別是長三角和珠三角。今年部分一二線城市房屋售價明顯上升，這也是一個重大動因。另外，頭部房企銷售回款情況很不錯，這包括民企、央企，它們都會踴躍拿地的。

仲鈺：未來房地產(chǎn)市場只有兩個市場，都市圈與非都市圈，都市圈增長、非都市圈下降。人口逐漸向都市圈及中心城市聚集，房企也聚焦熱點城市。同時在貨幣貶值預(yù)期下，房地產(chǎn)仍是財富保值的預(yù)期邏輯。下半年房企將謹(jǐn)慎樂觀，對優(yōu)質(zhì)土地會更偏激進(jìn)，對劣質(zhì)土地退避三舍，對價格上漲有一定預(yù)期，但對溢價率保持警惕。

黃瑜：下半年，房企在拿地投資上應(yīng)保持理性拿地，量入為出，適度控制投資強度，不拿地王，尤其短期償債壓力較大的房企；聚焦中心城市和城市群，深耕既有區(qū)域的同時，關(guān)注城市輪動帶來的結(jié)構(gòu)性機會，最大化贏得城市發(fā)展紅利。