2020年上半年的樓市，可謂是先抑后揚(yáng)，“乘風(fēng)破浪”。
一季度遭受疫情沖擊，樓市成交幾近冰凍。從4月開始，在寬松貨幣政策和地方松綁政策下，以深圳、杭州等地為代表的樓市回暖入春，5、6月復(fù)蘇強(qiáng)勁，多城房?jī)r(jià)上漲幅度較大。
作為中央長(zhǎng)期的指導(dǎo)方針，“房住不炒”的基調(diào)仍要堅(jiān)守。進(jìn)入7月，已有杭州、東莞、寧波三個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了調(diào)控收緊措施。盡管這些城市收緊調(diào)控，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)究竟是“撓癢”還是有效降溫，業(yè)內(nèi)仍有分歧，但政策對(duì)沖的信號(hào)意義已然顯現(xiàn)，這對(duì)管理市場(chǎng)預(yù)期有很大作用。
預(yù)計(jì)下半年，樓市政策將更多呈現(xiàn)對(duì)沖特征，共同引導(dǎo)市場(chǎng)走向平穩(wěn)。
房?jī)r(jià)加快上漲
據(jù)中指研究院報(bào)告，上半年百城新建住宅均價(jià)環(huán)比變化呈“V”字形，2月最低，3月起環(huán)比漲幅逐漸升高，6月均價(jià)15461元/平方米，同比上漲3.16%，漲幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)整個(gè)上半年二手房住宅均價(jià)累計(jì)漲幅為1.72%，呈過(guò)熱趨勢(shì)。
其中第二季度房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)尤其明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有32個(gè)，4月份上升為50個(gè)，5月份達(dá)到59個(gè)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，上半年房?jī)r(jià)大部分城市累計(jì)同比并不樂觀，1-6月的數(shù)據(jù)最多持平或者微漲。但5-6月的數(shù)據(jù)，確實(shí)出現(xiàn)了明顯上漲。
進(jìn)入6月后，活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇。而最值得關(guān)注的武漢市場(chǎng)也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。據(jù)中指百城房?jī)r(jià)榜單，6月寧波房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)之首，成交量也居于高位。
上半年，深圳樓市多次成為全國(guó)熱點(diǎn)。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，6月深圳新房住宅成交3343套，環(huán)比上升6.4%；成交面積為33.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲11.5%。二手房時(shí)隔四年再次“破萬(wàn)套”，6月共成交10594套，環(huán)比上升23.9%，重回2016年3月的牛市水平。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，深圳6月二手房均價(jià)突破7萬(wàn)大關(guān)，達(dá)到74929元/平方米，均價(jià)遠(yuǎn)超北上廣20%以上，甚至是隔壁廣州的2倍，相比去年底上漲則達(dá)14.37%。
除深圳外，杭州是上半年第二個(gè)熱度飆升的明星城市。上半年，杭州市區(qū)新房成交68399套，總成交金額2013.3億元。其中，6月成交19528套，創(chuàng)下3年來(lái)的新房單月最高值；上半年二手房共成交4.3萬(wàn)套，同比去年4.14萬(wàn)套上漲4.02%，環(huán)比2019年下半年的3.96萬(wàn)套，上漲了8.77%。
東莞則是這輪上漲城市中令人意外的一個(gè)。4月以來(lái)，東莞新房、二手房?jī)r(jià)格齊漲，成交量也居高不下，還有部分小區(qū)業(yè)主聯(lián)手“控盤”漲價(jià)，炒作氛圍濃郁。
房?jī)r(jià)上漲背后，是一季度經(jīng)濟(jì)下滑壓力下，各地政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)放松了調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，累計(jì)上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為304次，基本都是松綁為主，開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管、人才落戶等政策，都刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和需求的入市。
易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，樓市上漲的主要原因來(lái)自資金面的寬松，部分城市炒作氛圍濃郁。類似深圳、杭州、東莞這類城市，供需結(jié)構(gòu)緊張，房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期，限價(jià)制造了倒掛，倒掛又放大了需求，市場(chǎng)出現(xiàn)了惡性循環(huán)。
多城收緊調(diào)控
房?jī)r(jià)上漲的壓力之下，多個(gè)地方政府開始給火熱的樓市“潑冷水”。
7月2日，杭州率先收緊調(diào)控，出臺(tái)“限搖”，即一戶購(gòu)房家庭同時(shí)只能參加一個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)，向“無(wú)房家庭”傾斜，房源保障比例不低于50%；此外，高層次人才家庭優(yōu)先購(gòu)房的，限售5年。
這些新政，目的是限制炒房套利者進(jìn)入市場(chǎng)，為樓市降溫。
同日，東莞也收緊樓市調(diào)控。以“穩(wěn)房?jī)r(jià)”為主，同地區(qū)新房房?jī)r(jià)3個(gè)月漲幅不得超過(guò)10%，精裝修房?jī)r(jià)上限為20000元/平方米。此外，還嚴(yán)打捂盤惜售和內(nèi)部轉(zhuǎn)名行為，遏制樓市炒作風(fēng)氣。
寧波緊隨其后，7月6日晚，發(fā)布了穩(wěn)樓市“十條”新政，主要包括擴(kuò)大限購(gòu)范圍，加強(qiáng)住房貸款審核等。值得注意的是，寧波還將通過(guò)嚴(yán)控樓面地價(jià)，抑制房?jī)r(jià)漲幅。
克而瑞指出，與杭州、東莞的政策相比，寧波的政策范圍覆蓋最廣，涵蓋樓市和地市；且政策加碼力度也相對(duì)較大，涉及限購(gòu)升級(jí)、嚴(yán)控地價(jià)等諸多方面，基本也算是“拳拳到肉”。
杭州、東莞、寧波都是上半年房?jī)r(jià)漲幅較大、樓市較為火爆的城市。中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，地方政府也“因城施策”出手調(diào)控。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，這幾個(gè)地方政策收緊釋放了當(dāng)前的調(diào)控導(dǎo)向，對(duì)房地產(chǎn)并不完全就是刺激，一些熱點(diǎn)且存在房?jī)r(jià)炒作的城市會(huì)升級(jí)管控。若出現(xiàn)炒作等現(xiàn)象，政策升級(jí)和收緊都是大概率事件。
但張大偉認(rèn)為，到目前為止，東莞、杭州的收緊政策，更多是“撓癢癢”，只是針對(duì)搖號(hào)、限價(jià)政策做調(diào)整，沒有影響市場(chǎng)的購(gòu)房杠桿。所以預(yù)計(jì)效果有限。尤其是杭州的新政策，對(duì)市場(chǎng)影響不大，預(yù)計(jì)下半年行情將繼續(xù)高漲。
而樓市最為火爆的深圳，雖然業(yè)內(nèi)對(duì)出臺(tái)調(diào)控的預(yù)期強(qiáng)烈，但政府部門至今并無(wú)相關(guān)動(dòng)作。住建部在7月初曾赴深圳調(diào)研，舉行了座談會(huì)，但深圳住建等部門，也沒有進(jìn)一步收緊調(diào)控的消息。
克而瑞分析師認(rèn)為，最近出臺(tái)的一些收緊措施，主要是為了防止市場(chǎng)過(guò)熱，其他的熱點(diǎn)城市也有可能會(huì)跟進(jìn)，但應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大面積收緊。后期地方政策出臺(tái)依舊是偏向?qū)捤伞?/div>
中原則指出，從市場(chǎng)走勢(shì)看，房地產(chǎn)看天吃飯，這個(gè)“天”是信貸政策，信貸放水的大環(huán)境下，樓市將繼續(xù)維持高位運(yùn)行。
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