5年蟬聯(lián)中國(guó)“新一線城市榜首”的成都，2020年上半年的樓市，給人們留下了深刻記憶。  

一方面，新房限價(jià)與二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象明顯，由此催生了6個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，最高認(rèn)籌人數(shù)超過(guò)4萬(wàn)，最低中簽率僅有0.85%；另一方面，成都土拍市場(chǎng)給人“狂飆突進(jìn)”之感，上半年樓面價(jià)剛創(chuàng)出19800元/平方米的新高，進(jìn)入下半年，就迅即打破紀(jì)錄，樓面價(jià)突破了2萬(wàn)元/平方米。  

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)前景被長(zhǎng)期看好的核心二線城市，近年來(lái)，成都新房市場(chǎng)成交產(chǎn)品呈現(xiàn)“大面積、高總價(jià)、改善化”的趨勢(shì)，更多改善和資產(chǎn)保值需求逐漸釋放，高發(fā)展?jié)摿^(qū)域的高品質(zhì)產(chǎn)品更多受到市場(chǎng)青睞。  

4萬(wàn)人搖786套房，新房市場(chǎng)整體“火爆”  

疫情之后，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)復(fù)蘇回暖，作為核心二線城市，成都樓市的升溫態(tài)勢(shì)可用“火爆”來(lái)形容，在天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)等區(qū)域均出現(xiàn)了中簽率極低的“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，成都的“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目達(dá)6個(gè)，其中2個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌人數(shù)超過(guò)2萬(wàn)人。  

位于天府新區(qū)的川發(fā)天府上城項(xiàng)目，開盤當(dāng)天推售786套住房，參與認(rèn)籌人數(shù)高達(dá)40568人，刷新成都新盤搖號(hào)人數(shù)紀(jì)錄，認(rèn)籌率達(dá)51.6倍，中簽率1.94%。龍泉驛區(qū)的凱德卓錦萬(wàn)黛項(xiàng)目，開盤推售194套住房，認(rèn)籌人數(shù)達(dá)22806人，認(rèn)籌率達(dá)117倍，中簽率僅有0.85%，成為成都上半年“最難買到”的新房項(xiàng)目。  

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，成都市場(chǎng)異常火熱，“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目明顯增多，究其原因，一方面，受限價(jià)政策影響，成都多區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯，成都部分新開盤項(xiàng)目售價(jià)大幅低于市場(chǎng)預(yù)期，更有項(xiàng)目售價(jià)較周邊二手房折價(jià)40%以上，意味著搖中便坐享100萬(wàn)-200萬(wàn)元的增值收益，中簽率自然顯著偏低。此外，成都這類核心二線城市經(jīng)濟(jì)基本面出眾，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景被長(zhǎng)期看好。  

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也告訴新京報(bào)記者，“萬(wàn)人搖”內(nèi)在的驅(qū)動(dòng)力仍然是新房限價(jià)與二手房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生倒掛，加上疫情期間積壓的部分需求集中釋放，推高優(yōu)質(zhì)區(qū)域市場(chǎng)熱度；同時(shí)，區(qū)域規(guī)劃價(jià)值預(yù)期帶來(lái)區(qū)域市場(chǎng)熱度的上升，例如天府新區(qū)。  

市場(chǎng)成交呈現(xiàn)“大面積、高總價(jià)、改善化”趨勢(shì)  

從整體交易數(shù)據(jù)看，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，成都上半年商品住宅市場(chǎng)累計(jì)成交797萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%。分季度看，在疫情影響嚴(yán)重的一季度，成都商品住宅市場(chǎng)成交量同比下跌12%，二季度市場(chǎng)恢復(fù)后快速反彈，成交量同比上漲30%，實(shí)現(xiàn)上半年累計(jì)成交量的上漲。此外，上半年累計(jì)供銷比為0.8，去化周期在9個(gè)月左右。  

潘浩分析認(rèn)為，從當(dāng)前成都的新房市場(chǎng)存量情況來(lái)看，整體供銷平衡，去化周期較短，新房市場(chǎng)整體將保持一定的活躍度，在償債高峰期的資金壓力下，開發(fā)商下半年仍會(huì)有加推盤帶動(dòng)客戶入市的熱情。但上半年，調(diào)控政策上出現(xiàn)了一定收緊的信號(hào)，價(jià)格管控對(duì)項(xiàng)目入市也將形成一定的壓力，所以預(yù)期下半年新房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一定程度的穩(wěn)中收緊，新房市場(chǎng)成交量增速大概率會(huì)有所放緩。  

新京報(bào)記者注意到，在成都上半年驚現(xiàn)的6個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目中，4個(gè)項(xiàng)目位于天府新區(qū)，1個(gè)項(xiàng)目位于龍泉驛區(qū)，1個(gè)項(xiàng)目位于溫江區(qū)。天府新區(qū)無(wú)疑已是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“香餑餑”，不僅成了供地大戶，今年以來(lái)成交均價(jià)也是漲幅明顯。  

對(duì)此，潘浩分析稱，區(qū)域分化背后的邏輯是所承接需求的分化。貝殼研究院觀察發(fā)現(xiàn)，近年成都新房市場(chǎng)成交產(chǎn)品呈現(xiàn)“大面積、高總價(jià)、改善化”的趨勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)下行、投資渠道收窄的情況下，更多改善和資產(chǎn)保值需求逐漸釋放，高發(fā)展?jié)摿^(qū)域的高品質(zhì)產(chǎn)品更多受到市場(chǎng)青睞。這其中，主城區(qū)、天府新區(qū)以及高新區(qū)均為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。  

二手房市場(chǎng)現(xiàn)“V”形走勢(shì)，整體處于“中溫”  

從二手房市場(chǎng)看，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年成都二手住宅市場(chǎng)“量平穩(wěn)、價(jià)微升”。上半年，成都二手住宅網(wǎng)簽成交量同比增加1.4%，總體市場(chǎng)成交基本未受疫情影響。具體來(lái)看，上半年市場(chǎng)成交呈現(xiàn)“V”形走勢(shì)。2月疫情之下，成都二手住宅成交環(huán)比大幅下滑近90%，3月成交環(huán)比增長(zhǎng)5.7倍，4月環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)82%，5月成交增速收窄至11%，6月需求釋放達(dá)到平臺(tái)期，環(huán)比小幅下滑9.4%。  

價(jià)格方面，上半年成都二手房均價(jià)整體呈現(xiàn)溫和上漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，成都二手住宅成交均價(jià)同比上漲4%。從月度走勢(shì)來(lái)看，2月成交處于低位，均價(jià)也環(huán)比下跌，4-6月均價(jià)環(huán)比走高，基本恢復(fù)至年初1月水平。  

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)分析認(rèn)為，上半年成都二手房市場(chǎng)韌性修復(fù)，尤其是二季度成交保持高位，一方面是上半年流動(dòng)性寬松，房貸利率下行，一定程度利好樓市，另一方面是一季度疫情抑制需求的集中釋放。總體上，2020年上半年成都二手房市場(chǎng)處于“中溫”狀態(tài)。  

“下半年，在房住不炒的基調(diào)下，行政性調(diào)控放松的概率極小。從數(shù)據(jù)分析看，預(yù)計(jì)下半年成都二手房市場(chǎng)成交好于上半年，全年成交大概率同比小幅增長(zhǎng)。”許小樂(lè)說(shuō)。  

土地市場(chǎng)熱度高，樓面價(jià)同比上漲35%  

提起今年上半年的成都樓市，不能略過(guò)的是樓面價(jià)不斷刷新紀(jì)錄、高溢價(jià)頻出的土拍市場(chǎng)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，成都上半年的土拍樓面價(jià)同比上漲了35%。  

今年4月2日，建發(fā)以近47億元成交總價(jià)、26.9%溢價(jià)率拿下錦江區(qū)一宗地塊，樓面價(jià)創(chuàng)下新高，達(dá)到19800元/平方米，直奔2萬(wàn)元大關(guān)；7月2日，下半年剛剛開啟，一宗高新區(qū)的宅地被渝太地產(chǎn)以11.55億元成交總價(jià)、39.86%溢價(jià)率競(jìng)得，成交樓面價(jià)20700元/平方米，刷新了成都的土拍成交紀(jì)錄。  

更值得矚目的是成都土拍市場(chǎng)上普遍存在的高溢價(jià)率。50%溢價(jià)不罕見，接近甚至超過(guò)100%的溢價(jià)率也時(shí)有發(fā)生。比如，3月19日，大發(fā)地產(chǎn)力挫15家房企，拿下新都區(qū)一宗宅地，成交樓面價(jià)11800元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)125%，刷新了新都區(qū)的土地成交價(jià)格；2月28日，隆基泰和拿下龍泉驛區(qū)一宗宅地，成交樓面價(jià)11000元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)96.4%。  

對(duì)于房企激戰(zhàn)成都土拍市場(chǎng)，成交樓面價(jià)破2萬(wàn)，潘浩表示，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)和償債高峰期的資金壓力，開發(fā)商布局重回核心區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，由此帶來(lái)了階段性的樓面價(jià)上漲。  

貝殼研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，就土地市場(chǎng)而言，成都上半年公告出讓6090畝，累計(jì)同比增長(zhǎng)0.4%；土地成交5524畝，同比減少11%；而受供應(yīng)地塊質(zhì)素影響，樓面價(jià)同比上漲35%，溢價(jià)率同比上漲3個(gè)百分點(diǎn)。