近期，格力地產(chǎn)走出一波獨立行情。

5月25日至6月3日，格力地產(chǎn)股價大漲，連拉8個漲停板。7月6日，格力地產(chǎn)以漲停收盤，股價維持在 15.95 元。

格力股價上漲是蹭上了“免稅概念”。風(fēng)口過后，跨界上癮的格力地產(chǎn)，陷入“主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不振；多元化產(chǎn)業(yè)成效甚微”的尷尬境地。格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路如何行進(jìn)？靠風(fēng)口吹起的“泡泡”能維持多久？這些都是格力地產(chǎn)留給市場的一串問號。

跨界“免稅”

隨著海南自由貿(mào)易港建設(shè)政策的頒布，新調(diào)整的離島免稅條款于7月1日正式落地。由此，“免稅概念股”成為 A 股增長強(qiáng)勁板塊，連日來中國中免、凱撒旅業(yè)、王府井、格力地產(chǎn)等多支股票持續(xù)看漲。

格力地產(chǎn)因“免稅概念”受益，是因其此前完成了對珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱“珠免”）的收購。

5月23日，格力地產(chǎn)發(fā)布了一則關(guān)于發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案：格力地產(chǎn)擬向珠海市國資委、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“城建集團(tuán)”）發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購買其持有的珠免100%股權(quán)。

格力地產(chǎn)擬向中國通用技術(shù)（集團(tuán)）控股有限責(zé)任公司下屬公司通用投資非公開發(fā)行股份募集配套資金，總金額預(yù)計不超過8億元。而此次募集配套資金在扣除中介機(jī)構(gòu)費用和相關(guān)稅費后，將用于支付本次收購的現(xiàn)金對價和珠海免稅項目建設(shè)。

格力地產(chǎn)本次重組交易對方為珠海市國資委、城建集團(tuán)。而珠海市國資委則是格力地產(chǎn)的實際控制人。在此次重組交易完成之后，城建集團(tuán)預(yù)計持有格力地產(chǎn)超過5%的股份。

由于珠海免稅的疑似實際控制人和格力地產(chǎn)的實際控制人均為珠海市國資委，該重組交易被業(yè)內(nèi)解讀為是珠海免稅“曲線上市”的途徑。

從規(guī)模、盈利方面看，此次格力地產(chǎn)收購的“珠海免稅”是一個不錯的標(biāo)的。

珠海免稅具備免稅品經(jīng)營資質(zhì)，是全國最早開展免稅品經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)之一。目前，珠海免稅旗下的免稅商店位于廣東省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸等以及天津市的天津濱海機(jī)場口岸等，銷售的商品涵蓋煙類、酒類、香水化妝品等。同時，珠海免稅還在經(jīng)營位于廣東省珠海市的吉大免稅商場及國貿(mào)購物廣場。

數(shù)據(jù)顯示，2019年度，珠海免稅的營業(yè)總收入為26.69億元，相比較2018年度的22.56億元有所增加。同時，2019年度，珠海免稅的營業(yè)利潤為13.34億元，歸屬于母公司股東的凈利潤為9.44億元。

這樁看似有“錢景”的生意，卻遭遇問詢。

6月3日，上交所針對此次的收購向格力地產(chǎn)下發(fā)了問詢函。其中，上交所要求格力地產(chǎn)結(jié)合公司生產(chǎn)經(jīng)營、股東減持及近期重大資產(chǎn)重組等事項充分做好風(fēng)險提示，自查前期提交的內(nèi)幕信息知情人名單是否完整、是否存在內(nèi)幕交易的情況。

6月18日，格力地產(chǎn)對上交所的問詢進(jìn)行了回復(fù)。公告顯示，格力地產(chǎn)已經(jīng)對此次收購重組的內(nèi)幕信息知情人停牌前6個月內(nèi)持有和買賣上市公司股票的情形進(jìn)行了自查，除了有自然人或機(jī)構(gòu)買賣格力地產(chǎn)股票的情形外，自查主體均不存在買賣格力地產(chǎn)股票的情形。格力地產(chǎn)的這一回應(yīng)也否定了內(nèi)幕交易的存在。

主業(yè)不振，副業(yè)吃飽

實際上在收購珠海免稅之前，今年以來格力地產(chǎn)因多次“跨界”備受關(guān)注。

3月，格力地產(chǎn)所投資醫(yī)療公司的銷售宣傳人員在接受媒體采訪時公開表示，公司正積極推進(jìn)進(jìn)出口業(yè)務(wù)，“預(yù)計出口1億片一次性醫(yī)用口罩”。

5月10日，格力地產(chǎn)全資子公司珠海保聯(lián)斥資 17 億元購買股份，成為了科華生物第一大股東。格力地產(chǎn)正式入局大健康產(chǎn)業(yè)。

跨界免稅、大健康，賣口罩看似是格力地產(chǎn)跟風(fēng)所為，卻是其多年來堅定不移的“企業(yè)轉(zhuǎn)型升級”戰(zhàn)略。

2013年，格力地產(chǎn)首次在地產(chǎn)之外，提及其他產(chǎn)業(yè)布局。2013年財報顯示，格力地產(chǎn)堅持“立足珠海、重點布局” 的發(fā)展戰(zhàn)略，形成全新的立足房地產(chǎn)主業(yè)、加快發(fā)展特色海洋經(jīng)濟(jì)、特色口岸經(jīng)濟(jì)的三大板塊產(chǎn)業(yè)格局。

2014年格力地產(chǎn)首次在財報中提出轉(zhuǎn)型升級字眼。2014年財報顯示，格力地產(chǎn)堅持“立足珠海，重點布局”的工作思路，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。通過房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的全面拓展，以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的初步確立 及迅速鋪展，形成四大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)力，互為推進(jìn)的良好局面，夯實了多元化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，實現(xiàn)了公司從房地產(chǎn)建筑商到城市綜合運(yùn)營商的成功轉(zhuǎn)型和跨越。

2015年格力地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局再添一子。2015年年報顯示，格力地產(chǎn)確立了“房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)并行發(fā)展”的“3+2”全新產(chǎn)業(yè)格局。

截至目前，關(guān)于企業(yè)的具體定位，格力地產(chǎn)的官方解釋均為：公司是一家集房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)于一體的集團(tuán)戰(zhàn)略化企業(yè)。

不過多元化布局多點開花，格力地產(chǎn)的主業(yè)卻陷入主業(yè)不振的尷尬境地。

風(fēng)財訊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上市十年，格力地產(chǎn)房地產(chǎn)營業(yè)收入在35億元左右浮動。

自2018年起，格力地產(chǎn)也已經(jīng)連續(xù)兩年跌出《中國房地產(chǎn)銷售 TOP200 排行榜》。

格力地產(chǎn)聚焦珠海單一市場、納儲速度減緩等動作，或許是格力地產(chǎn)房地產(chǎn)主業(yè)不振的原因所在。

2009年格力地產(chǎn)上市后并沒有跟隨行業(yè)主流房企的腳步進(jìn)行全國擴(kuò)張，而是聚焦珠海、重慶幾座城市。 這點從土地儲備不難看出，據(jù)2019年年報顯示，格力地產(chǎn)僅在珠海、重慶及上海三地開發(fā)投資項目，持有待開發(fā)的土地區(qū)域僅有珠海、重慶兩地，持有待開發(fā)面積合計約為48.484萬平方米，珠海、重慶兩地分別為9.685萬平方米、38.798萬平方米。2018年以來，格力地產(chǎn)便不在公開市場上拿地。

對于格力地產(chǎn)房地產(chǎn)主業(yè)出現(xiàn)下滑的情況，資深地產(chǎn)人士張波認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況的主要原因在于其去化速度整體偏慢，帶來的直接影響就是回款變慢以及銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)慢，公司不但現(xiàn)金流壓力增加，同步會影響到企業(yè)后續(xù)拿地的節(jié)奏以及開發(fā)進(jìn)度，最終影響到自身規(guī)?；俣?，雖然快周轉(zhuǎn)模式未來并非房地產(chǎn)發(fā)展的最佳路徑，但保持一定的速度和節(jié)奏依然很重要。

地產(chǎn)主業(yè)不振的景象之外，格力地產(chǎn)頻頻跨界的動作，并沒有給格力地產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)注入“美好”想象。

格力地產(chǎn)于2013年啟動多元化布局，直到2018年，代建工程項目、漁獲銷售這兩項多元化產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入才陸續(xù)體現(xiàn)在紙面上。

2018年-2019年代建工程項目營業(yè)收入分別為5.13億元、13.04億元，與營業(yè)總收入的占比分別為16.67%，31.10%。2019年漁獲銷售營業(yè)收入3.34億元，占比為7.97%。

目前代建工程項目、漁獲銷售這兩項多元化業(yè)務(wù)，給格力地產(chǎn)帶來的營業(yè)收入甚微。

整體看，格力地產(chǎn)因陷入“主業(yè)不振、副業(yè)不顯成效”境地，利潤的下滑上體現(xiàn)的更加真實。數(shù)據(jù)顯示，2015年-2019年格力地產(chǎn)凈利潤分別為13.71億元、6.01億元、6.24億元、5.13億元、5.26億元，凈利潤整體呈現(xiàn)下降趨勢。

如今，格力地產(chǎn)正在“免稅概念”風(fēng)口上，跨界成癮的格力地產(chǎn)，總是游離于地產(chǎn)之外，最后是一飛沖天，還是跌入谷底，曾經(jīng)的歷史已經(jīng)給出相似答案。